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  • Bulletin d’information juridique à l’intention des spécialistes du secteur de l'Immobilier, Numéro 7

    SOMMAIRE Qu'advient-il de l'exercice d'une option de résiliation non conforme ? L’obligation du locateur de procurer la jouissance paisible QU’ADVIENT-IL DE L’EXERCICE D’UNE OPTION DE RÉSILIATION NON CONFORME ?Chantal JoubertUne option visant le renouvellement d’un bail ou sa résiliation prévoit en règle générale la mécanique nécessaire en vue de l’exercice de l’option; le non-respect de cette mécanique est-il fatal à l’exercice du droit? Si la clause ne précise pas que le respect des conditions est nécessaire pour validement exercer l’option, celle-ci sera interprétée en faveur de celui qui exerce l’option même s’il ne s’est pas conformé scrupuleusement aux conditions d’exercice.Dans l’affaire World Color Press Inc. c. Édifice 800 Industriel Inc. 2012 QCCS 1774, le tribunal doit déterminer si le locataire a validement exercé une option de résiliation de bail, laquelle prévoyait que le droit du locataire devait être exercé au plus tard le 31 mars 2011, pour une résiliation au 31 mars 2012, avec le paiement d’une pénalité de 1 million de dollars au plus tard le 31 mars 2011 en « paiement complet et final de toutes les obligations du locataire en vertu du Bail ». Le locataire a envoyé l’avis le 30 mars 2011 en précisant qu’un chèque au montant de 1 million de dollars était joint à l’avis; or, aucun chèque n’était joint à l’avis. Constatant son oubli, le locataire envoie le chèque le 8 avril 2011, mais le bailleur le retourne, prétendant que l’option n’a pas été validement exercée et que le bail se continue jusqu’au 31 mars 2017, soit la date d’expiration du terme initial.En fait, la clause de résiliation était reproduite à chaque renouvellement; seuls les dates et le montant de la pénalité étaient modifiés. Selon le bailleur cependant, lors du dernier renouvellement, les parties avaient voulu faire en sorte que le paiement de la pénalité soit concomitant à l’avis d’exercice. Le locataire de son côté invoque la clause d’intégralité pour repousser les discussions entourant les changements apportés à la dernière version de l’option de résiliation.Deux questions sont soulevées : le non-paiement de la pénalité à la date prévue est-il fatal à l’exercice de l’option de résiliation et, si la réponse est négative, cette pénalité tient-elle lieu de paiement de loyer jusqu’à la fin du terme en 2012 puisque cette pénalité représente un « paiement complet et final de toutes les obligations du locataire en vertu du Bail ».Le tribunal conclut que l’option de résiliation a été validement exercée par le locataire qui doit cependant acquitter le loyer jusqu’à la fin du terme en 2012.Le tribunal considère que la clause d’intégralité est inopérante dans les circonstances et qu’elle ne prive pas le tribunal de rechercher la véritable intention des parties puisque d’une part, la clause d’option de résiliation est incomplète et, d’autre part, une application littérale de la clause aurait un résultat absurde d’un point de vue commercial.La clause d’option de résiliation est incomplète puisqu’elle ne précise pas la nature des délais; sont-ils ou non de rigueur? Le tribunal conclut que les parties n’ont jamais discuté de cet aspect et, par conséquent, les délais n’étaient pas de rigueur et l’option de résiliation a été validement exercée par le locataire. Quant à la pénalité, elle ne doit pas être considérée comme un loyer payé d’avance sinon la notion de pénalité perdrait tout son sens. Par conséquent, le locataire doit acquitter le loyer jusqu’à la fin du terme en 2012 malgré les mots « en paiement complet et final de toutes les obligations du locataire en vertu du Bail » qui avaient tout leur sens dans les versions antérieures de l’option de résiliation, lorsque la pénalité était payable à la fin du terme, mais qui donnent un résultat absurde si la pénalité est payable un an avant la fin du terme comme dans le présent cas.  NOUVELLE RÉGLEMENTATION RELATIVE À LA SÉCURITÉ, À LA SANTÉ ET À LA PROTECTION DES BÂTIMENTS Dans le numéro de décembre 2012 de ce bulletin, nous vous faisions part d’un projet de règlement, le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment (le « Règlement »), qui viendrait modifier le Code de sécurité du Québec, adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment. De façon très globale, le Règlement précise, pour l’ensemble du territoire québécois, les normes que devront dorénavant respecter les propriétaires afin d’améliorer la sécurité des bâtiments. Il comporte des normes applicables lors de la construction et impose des obligations d’entretien à l’égard des façades de bâtiments et des parcs de stationnement. Nous vous confirmons que le Règlement a été adopté par le gouvernement et que les premières dispositions du Règlement, soit celles relatives à l’entretien des façades et des parcs de stationnement, sont entrées en vigueur le 18 mars 2013. Les nouvelles obligations auxquelles les propriétaires seront désormais assujettis en vertu du Règlement feront l’objet d’un bulletin spécial qui sera publié sous peu.    L’OBLIGATION DU LOCATEUR DE PROCURER LA JOUISSANCE PAISIBLENicole MessierBien que le bail immobilier non résidentiel prévoie une série d’obligations variées, souvent plus onéreuses de la part du locataire que du locateur, il est de l’essence même du bail que le locateur procure au locataire la jouissance paisible des lieux loués, soit une possession libre d’entrave permettant au locataire d’utiliser pleinement les lieux pour les fins pour lesquelles ils lui sont loués. Le locataire est en droit d’exploiter ses activités dans des lieux qu’il peut utiliser avec tranquillité d’esprit et sans crainte de risque d’accident.L’obligation de fournir la jouissance paisible s’étend tant à l’espace loué qu’aux parties utilisées en commun par les locataires de l’immeuble, et aux accessoires nécessaires à son utilisation. C’est une obligation continue qui lie le locateur jusqu’à la fin du bail.La jouissance paisible est un concept qui s’apprécie d’abord selon l’usage autorisé de l’espace loué, mais aussi en fonction de l’ensemble des circonstances reliées à la location et à l’immeuble. La nature des activités du locataire, les raisons premières pour lesquelles le locataire loue cet espace dans l’immeuble, l’emplacement de l’immeuble dans la ville ou le quartier choisi, le type de construction de l’édifice et son voisinage, sont quelques-uns des éléments desquels il faut tenir compte dans l’évaluation du caractère paisible de l’occupation et de l’usage des lieux loués par le locataire. Car un même événement peut, pour certains locataires, empêcher ou nuire à l’exercice normal de ses activités et, pour d’autres, n’avoir que peu d’impact. À titre d’exemple, imaginons les conséquences de l’ouverture d’un bar dans un immeuble qui abrite un cabinet d’avocats et celles de cette ouverture à proximité d’une salle de billard.L’appréciation de la jouissance paisible offerte au locataire s’effectue selon le critère de la moyenne des gens. Par ailleurs, le devoir du locateur de procurer la jouissance paisible n’oblige pas celui-ci à fournir des services exceptionnels pour tenir compte d’une situation particulière.L’entrave à la jouissance paisible peut émaner tant du geste ou de l’omission du locateur et de ses employés, que de troubles résultant de circonstances sous le contrôle total ou partiel du locateur, tels ceux causés par les autres locataires de l’immeuble. Ainsi, le locateur ne peut procéder à une transformation de l’espace physique de l’édifice qui aurait pour effet de restreindre l’accès à l’espace loué ou d’empêcher la libre utilisation des commodités et des services à la disposition du locataire, sans risquer de porter atteinte à la jouissance paisible. Il ne saurait fermer les yeux sur une fuite d’eau, une invasion de blattes, la constance de bruit strident ou la persistance d’une odeur toxique, sans engager sa responsabilité. Il ne peut non plus abuser de son droit de visiter les lieux loués pour les inspecter, les relouer ou les vendre, sans s’exposer à des dommages-intérêts, à une diminution de loyer ou même à la résiliation du bail.Aussi importante soit-elle, l’obligation du locateur à procurer la jouissance paisible est parfois limitée par les parties, au moyen de l’insertion dans le bail d’une clause exonérant le locateur de toute responsabilité à cet égard. L’effet d’une telle clause a été analysé à plusieurs reprises par les tribunaux qui ont reconnu sa validité, mais ont jugé celle-ci inopérante dans les cas où le locataire a été totalement privé de la jouissance de son espace ou lorsque la jouissance paisible a été troublée par les actes délibérés du locateur. Et pour cause, la jouissance paisible de lieux choisis par un locataire pour y exercer ses activités est l’avantage premier recherché par ce locataire qui en paie un prix. C’est un avantage qui ne devrait pas être anéanti. L’usage d’une telle clause requiert prudence et conseil.

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  • Bulletin d’information juridique à l’intention des spécialistes du secteur de l'Immobilier, Numéro 2

    SOMMAIRE Prêteurs hypothécaires – obligation d’aviser l’assureur en cas d’aggravation du risque L’indivision et le droit de retrait La servitude non publiée Prêteurs hypothécaires – obligation d’aviser l’assureur en cas d’aggravation du risque Louis-Martin Dubé et Ariana Lisio Toute police d’assurance-incendie qui couvre un immeuble grevé d’une hypothèque immobilière contient une clause relative aux garanties hypothécaires (la « clause hypothécaire »). Bien connue des institutions financières, cette clause constitue en fait un contrat distinct de la police d’assurance, et ce contrat lie l’assureur et le créancier hypothécaire de l’immeuble assuré1. En vertu de ce contrat distinct, les actes, négligences ou déclarations de l’assuré – comme par exemple les fausses déclarations de l’assuré au moment de la souscription de la police – sont inopposables au créancier hypothécaire; cette caractéristique constitue d’ailleurs l’intérêt principal de la clause hypothécaire. Toutefois, la protection offerte au créancier par la clause hypothécaire n’est pas sans faille, comme l’illustre bien le jugement rendu le 25 janvier 2011 par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Xceed Mortgage Corporation c. Wawanesa2. Dans cette affaire, le créancier hypothécaire avait commencé l’exercice d’un recours hypothécaire contre sa débitrice, assurée chez Wawanesa. Or, un sinistre endommagea considérablement l’immeuble hypothéqué avant que le créancier ait pu terminer l’exercice de son recours hypothécaire. Le créancier déposa une réclamation auprès de Wawanesa qui refusa de l’indemniser, invoquant l’omission du créancier d’informer l’assureur du fait que l’assurée n’habitait plus l’immeuble et qu’elle le louait à un tiers. En effet, dans le procès-verbal de signification de la requête introductive d’instance en délaissement forcé signifiée par le créancier hypothécaire, l’huissier mentionnait qu’un tiers, et non l’assurée, occupait l’immeuble assuré. Or, la clause hypothécaire jointe à la police émise par Wawanesa contenait l’énoncé suivant : « Les créanciers hypothécaires sont tenus de déclarer promptement à l’assureur (si ce dernier leur est connu), les circonstances qui aggravent les risques stipulés dans la police et qui résultent de leurs faits et gestes si elles sont de natures à influencer de façon importante un assureur dans l’établissement du taux de prime, l’appréciation du risque ou la décision de maintenir l’assurance (...) » Le refus de payer de Wawanesa était fondé sur le fait que, s’agissant d’une police de propriétaire occupant, elle n’aurait pas accepté d’assurer l’immeuble sachant qu’il était loué à un tiers. Selon l’assureur, ce fait était de nature à l’influencer de façon importante dans sa décision de maintenir l’assurance et il aurait dû lui être divulgué par le prêteur. La Cour, dans son jugement, conclut que l’assureur n’a jamais eu l’intention d’assurer le risque d’incendie si l’assurée n’habitait pas l’immeuble comme propriétaire occupant et que, s’il avait été informé de ce fait en temps utile, il aurait résilié la police avant que se produise le sinistre. Le recours du prêteur en paiement de l’indemnité d’assurance fut donc rejeté. Cette décision vient manifestement souligner l’importance de l’impact qu’une aggravation de risque peut avoir sur un créancier hypothécaire. ________________________________ 1 Banque Nationale de Grèce (Canada) c. Katsikonouris, [1990] 2 RCS 1029. 2 Samen Investments inc. c. Monit Management Limited, 2010 QCCS 2618.   L’indivision et le droit de retrait Chantal Joubert Nombre d’immeubles sont détenus par plusieurs copropriétaires; on pense tout naturellement à la copropriété résidentielle. Cependant, les immeubles commerciaux ne sont pas des exceptions dans le domaine de la copropriété; on les retrouvera par ailleurs davantage sous la forme de la copropriété indivise c’est-à-dire lorsque chaque copropriétaire détient un droit de propriété indivis sur l’ensemble de l’immeuble. Ce type de propriété, et surtout les droits qui y sont associés, sont souvent méconnus. L’arrêt 2159-4395 Québec Inc. c. Gérard Lamarche et Richard Cousineau en est un exemple. LES FAITS – Lamarche et Charbonneau sont copropriétaires indivis d’un immeuble. Charbonneau vend sa part de 50 % qu’il détient dans l’immeuble à 2159-4395 Québec Inc. (« Québec ») pour un prix de 570 000 $ dont 50 000 $ payable comptant et le solde, en six (6) versements sans intérêt. Une hypothèque grève également l’immeuble et vient à échéance en 2007. L’article 1022 du Code civil prévoit qu’un copropriétaire indivis peut, dans les soixante jours où il apprend qu’un tiers a acquis la part de l’autre copropriétaire, acheter lui-même cette part en remboursant au tiers le prix de vente et les frais que le tiers a acquittés. Il s’agit du droit de retrait. Cependant, le droit de retrait ne peut être exercé si la convention d’indivision prévoit un droit de préférence en faveur des copropriétaires et si la convention a été publiée à l’encontre de l’immeuble. Dans le délai prescrit, Lamarche exerce son droit de retrait et propose à Québec de lui rembourser le premier versement payé, soit 50 000 $, et de remplacer Québec auprès du créancier hypothécaire; il dépose également une lettre de crédit pour le solde du prix de vente. Québec s’oppose à l’exercice du droit de retrait et prétend qu’il n’a pas été validement exercé puisque l’offre de Lamarche est insuffisante : elle aurait dû comprendre le paiement complet du prix de vente puisque Lamarche ne peut bénéficier des modalités de paiements offertes à Québec. JUGEMENT – Le jugement de première instance et la Cour d’appel donnent raison à Lamarche et considèrent que son offre constituée d’un remboursement de 50 000 $ et d’une lettre de crédit pour le solde est suffisante et qu’il bénéficie des échéances de paiement accordées à Québec. Il faut ajouter que l’acte de vente en faveur de Québec prévoyait une disposition visant à contrecarrer le droit de retrait de Lamarche : il était en effet stipulé que si Lamarche exerçait son droit de retrait, le paiement complet du solde du prix de vente devenait alors exigible – faisant ainsi perdre le bénéfice des échéances de paiement à Lamarche si celui-ci exerçait le droit de retrait. Sans grande discussion sur ce point, la Cour d’appel refuse de donner effet à un stratagème visant à décourager Lamarche d’exercer son droit de retrait. CONCLUSION – L’existence d’un droit de retrait a pour effet de rendre le titre de l’acheteur d’une part indivise plutôt précaire. Le droit de retrait doit s’exercer dans l’année qui suit la vente; c’est donc dire que pendant l’année qui suit la vente d’une part indivise à un tiers, l’acheteur pourra toujours se voir contester son acquisition. Il faut donc s’assurer de mettre en place des mécanismes qui visent à stabiliser les transactions, c’est-à-dire des mécanismes qui visent à empêcher l’existence d’un droit de retrait; il s’agira de prévoir dans la convention d’indivision soit un droit de préférence – droit qui ressemble fort au droit de retrait à la différence qu’il s’exerce avant la vente, et qui n’a donc pas cet effet d’incertitude – soit tout simplement une renonciation par les copropriétaires au droit de retrait. SAVIEZ-VOUS QUE... ...le défaut de payer à échéance un versement de taxes foncières, municipales ou scolaires, peut rendre le solde du montant des taxes facturées immédiatement exigible, faisant ainsi perdre au contribuable le bénéfice des versements échelonnés.   La servitude non publiéeNicole Messier À l’instar de tous les droits réels immobiliers que la loi assujettit à la publicité, pour être opposable aux tiers, la servitude doit être publiée au registre foncier. Dès son inscription au registre foncier à l’égard des immeubles qu’elle affecte, la servitude est présumée connue de toute personne qui transige sur ces immeubles. Quel est le sort de la servitude non publiée ? En l’absence de publication, la servitude produit ses effets entre les parties qui l’ont constituée, mais ne saurait lier les acquéreurs des immeubles qu’elle grève ou qui en bénéficient, même si l’acte de vente prévoit que l’immeuble est vendu « avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes » le grevant. Par ailleurs, selon le principe bien établi de l’article 2963 du Code civil du Québec voulant que « [l]’avis donné ou la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité », même la connaissance par l’acquéreur de la servitude non publiée ne saurait pallier le défaut de son inscription au registre foncier. Or, une certaine jurisprudence tend à s’intéresser à l’effet de la connaissance de la servitude non publiée sur l’inopposabilité de cette servitude. Tout récemment, la Cour d’appel du Québec 1 était appelée à statuer sur l’inopposabilité d’une servitude de puisage d’eau non publiée en temps utile, alors que les propriétaires du fonds qui en bénéficie alléguaient que le propriétaire du fonds servant en connaissait l’existence ou en tolérait l’exercice avant même que la servitude soit inscrite au registre foncier. S’appuyant notamment sur le principe de l’article 2963 du Code civil du Québec, la Cour d’appel déclare cette servitude de puisage d’eau inopposable au propriétaire du fonds servant. Toutefois, dans l’exposé de son raisonnement, la Cour d’appel confirme qu’il est néanmoins possible de présenter une preuve reliée à la connaissance par le propriétaire du fonds servant d’une servitude non publiée, mais insiste sur le fait que cette preuve doit être exigeante : « Si l’on veut prouver que celui-ci a reconnu, verbalement ou implicitement, la servitude qui lui est a priori inopposable, on ne saurait se contenter de faire la preuve d’une tolérance, même de longue durée, ou d’un exercice, même prolongé, de la servitude en question. Le fardeau de preuve dont devra se décharger le propriétaire du fonds prétendument dominant sera donc lourd. »2 Aussi, la Cour d’appel ajoute que cette preuve doit atteindre un «seuil nécessaire » (sans autrement le définir) pour permettre de conclure à la constitution ou à la reconnaissance implicite d’une servitude. En définitive, ce jugement de la Cour d’appel nous rappelle que, pour éviter tout conflit au sujet de l’existence d’une servitude, il y a d’abord lieu de la publier. ________________________________ 1 Beaulieu c. Sinotte, 2011 QCCA 1743. 2 Op. cit. no. 1, p. 12.

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