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L’entrée en vigueur provisoire 90 % de l’Accord sera en vigueur Date encore incertaine, mais possiblement dès juin 2017   L’Accord en six points Accès au marché de l’Union européenne composé de 28 États et 500 millions de consommateurs Élimination des droits de douane sur 98 % des lignes tarifaires Accroissement projeté des exportations du Québec vers l’Union européenne de 324 M $ par année d’ici 2022 Augmentation des échanges avec l’Europe estimée à 20 % Accès au vaste marché public européen Impact sur tous les domaines de l’économie, des services aux ressources naturelles en passant par l’agriculture et le secteur manufacturier   À la veille de l’entrée en vigueur provisoire de l’accord de libre-échange Canada-Europe, comprendre ses implications devrait figurer sur la liste de priorités de toute entreprise qui souhaite prendre de l’expansion au cours des prochaines années. Le vote tenu le 15 février dernier au Parlement européen en faveur de la ratification de cet accord rend son entrée en vigueur imminente. L’Accord ouvrira les portes du vaste marché européen aux entreprises canadiennes, un marché représentant en moyenne des milliers de milliards de dollars par an et comptant plus de 500 millions de personnes. Entrée en vigueur provisoire imminente À la suite du vote historique du Parlement européen en faveur de la ratification de l’Accord économique et commercial global (« AECG » ou « Accord »), l’une des plus importantes zone de libre-échange au monde est sur le point de voir le jour. Ce vote a été tenu le lendemain de l’adoption par la Chambre des communes à Ottawa du projet de loi C-30 et son renvoi au Sénat. Ce projet de loi a pour objectif d’enclencher les modifications législatives nécessaires à l’entrée en vigueur de l’Accord au Canada. Ces étapes importantes franchies au cours des dernières semaines rendent possible une entrée en vigueur provisoire de l’Accord dès cet été. En quoi l’entrée en vigueur de l’Accord sera-t-elle provisoire ? Au moment de l’entrée en vigueur provisoire, seules les dispositions sur les recours investisseur-État et une disposition sur la criminalisation du Camcording n’entreront pas en vigueur. C’est donc dire que l’ensemble de l’Accord s’appliquera sur les deux territoires : disparition de 99 % des tarifs industriels et 95 % des tarifs agro-alimentaires. Les modifications législatives en cours au Canada emporteront notamment l’ouverture des marchés publics au Canada par les provinces et les organisations qui en dépendent, dont les secteurs de l’éducation, de la santé et des municipalités. À l’abolition des tarifs douaniers s’ajoutera une réduction des formalités administratives ainsi que des obstacles techniques au commerce. Les dispositions de l’Accord permettront aux entrepreneurs canadiens de faire effectuer les essais des produits qu’ils destinent au marché européen et les faire certifier au Canada, évitant ainsi les frais liés à la certification et réduisant les délais. L’AECG améliorera aussi l’accès au commerce de services, facilitera la mobilité de la main-d’oeuvre et fournira un accès aux marchés publics européens. Conclusion Une fois l’Accord entré en vigueur, le Canada aura un accès sans pareil aux deux plus importants marchés mondiaux, soit le marché nordaméricain régi par l’ALENA et celui de l’Union européenne grâce à l’AECG. Les entreprises québécoises auront grand avantage à s’attarder aux nouvelles occasions d’affaires et de partenariats qu’entraînera l’application de l’Accord afin de bénéficier de cet accès préférentiel et de faire prospérer leur entreprise.

Les entreprises minières, pétrolières et gazières québécoises sont dorénavant soumises à l’imposant régime de divulgation prévu par la Loi sur les mesures de transparence dans les industries minière, pétrolière et gazière (la « Loi »), entrée en vigueur le 21 octobre dernier. Cette loi fait écho à la Loi sur les mesures de transparence dans le secteur extractif (Canada)1 entrée en vigueur le 1er juin 2015 et suit une tendance mondiale visant à accroître la transparence des activités d’exploration et d’exploitation minière, pétrolière et gazière. Les mesures prévues par la Loi ont pour but de décourager et de détecter la corruption, ainsi que de favoriser l’acceptabilité sociale de ces activités. En vertu de la Loi, les entreprises assujetties ont l’obligation de déclarer, à partir de leur exercice financier suivant celui en cours au 21 octobre 2015, les paiements visés faits à des bénéficiaires pour chacun des projets et des pays dans lesquels elles ont des activités. Cette obligation s’étend en outre aux filiales qu’une entreprise assujettie contrôle. Les déclarations seront rendues publiques pendant cinq ans. Les entreprises assujetties Est assujettie à la Loi toute entreprise qui exerce des activités liées à l’exploration ou à l’extraction de substances minérales ou d’hydrocarbures et qui remplit l’une des conditions suivantes : ses titres sont inscrits à la cote d’une bourse canadienne et son siège est au Québec; ou elle a un établissement au Québec, y exerce des activités ou y possède des actifs et, selon ses états financiers consolidés, remplit au moins deux des trois conditions suivantes pour au moins un de ses deux derniers exercices : actifs de 20 M$ ou plus, revenus de 40 M$ ou plus, 250 employés ou plus. Les paiements visés Les paiements visés sont les paiements en espèces ou en nature faits à un même bénéficiaire au cours d’un exercice, lorsque le total de ces paiements est égal ou supérieur à 100 000 $. Doivent notamment faire l’objet d’une déclaration : les impôts et les taxes, à l’exclusion des taxes à la consommation et de l’impôt sur le revenu des particuliers les redevances les frais, y compris les frais de location et de droits d’accès, les frais de nature réglementaire ou toute autre contrepartie relative à une licence, à un permis ou à une concession les droits découlant de la production les dividendes, à l’exclusion des dividendes versés à titre d’actionnaire ordinaire d’un assujetti à la loi les primes, y compris les primes de signature et celles liées à la découverte de gisement ou à la production les contributions pour la construction ou l’amélioration des infrastructures Les bénéficiaires La Loi définit un bénéficiaire comme un gouvernement, un organisme établi par au moins deux gouvernements, une municipalité ou une communauté autochtone2, ainsi qu’un mandataire exerçant des attributions publiques pour de tels bénéficiaires. Application et administration de la Loi L’administration de la Loi est confiée à l'Autorité des marchés financiers (« AMF »). Afin d’éviter les duplications, la Loi prévoit qu’une déclaration produite en vertu des exigences d’un autre État peut être substituée à la déclaration exigée en vertu de la loi québécoise si le gouvernement détermine par règlement que les exigences de cet État sont un substitut acceptable. La déclaration doit être accompagnée de l’attestation d’un dirigeant ou d’un administrateur de l’entreprise assujettie ou par un auditeur indépendant voulant que les renseignements qui y sont indiqués sont véridiques, exacts et complets. En plus des pouvoirs d’enquête que l’AMF peut généralement exercer en vertu de la Loi sur l’Autorité des marchés financiers (chapitre A-33.2), la Loi lui permet d’exiger la communication de tout document ou renseignement jugé utile à son application. Cela inclut notamment la liste des projets d’exploration ou d’exploitation (minière, pétrolière ou gazière) dans lesquels l’entreprise assujettie a des intérêts, des explications sur la façon dont ont été calculés les paiements déclarés et l’énoncé des politiques mises en œuvre relativement aux obligations prévues par la Loi. L’AMF peut aussi exiger que la déclaration ou les documents relatifs aux paiements déclarés soient vérifiés par un vérificateur externe indépendant. Sanctions Enfin, d'importantes sanctions sont prévues en cas de défaut par une entreprise assujettie. La Loi prévoit notamment des sanctions administratives pécuniaires pour lesquelles les administrateurs et les dirigeants sont solidairement tenus au paiement, à moins qu’ils n’établissent avoir fait preuve de prudence et de diligence pour prévenir le manquement ayant donné lieu à la sanction. Les dispositions pénales prévoient en outre une amende pouvant aller jusqu’à 250 000 $ en cas de défaut de se conformer à certaines dispositions importantes de la Loi. Les entreprises minières, pétrolières et gazières québécoises ont tout intérêt à se tenir informées des règlements qui seront adoptés par le gouvernement provincial ayant notamment pour objet d’éventuelles exceptions ou extensions de la portée de la Loi quant aux entreprises assujetties, aux paiements visés et aux bénéficiaires concernés. 1 Bulletin Droit de Savoir, juin 2015. 2 Une période transitoire est prévue pour les paiements faits aux communautés autochtones. La Loi s’appliquera à ces communautés à compter du 1er juin 2017.

La charge financière et les risques inhérents aux régimes complémentaires de retraite à prestations déterminées pèsent souvent lourd sur les employeurs. Au cours des dernières années, plusieurs employeurs ont pris des mesures et effectué certains changements afin d’opérer une baisse des coûts associés à ces régimes. Différents employeurs ont également décidé d’apporter certains changements à d’autres avantages sociaux à la retraite offerts à leurs employés. À cet égard, certains employeurs ont notamment décidé : de mettre sur pied un régime à cotisation déterminée pour leurs nouveaux employés1 (les anciens employés continuant pour leur part d’accumuler des droits dans un régime à prestations déterminées), et/ou de ne pas offrir d’autres avantages sociaux à la retraite à leurs nouveaux employés ou encore de leur offrir des avantages moins généreux Dans l’affaire Groupe Pages Jaunes Cie, le Syndicat des employées et employés professionnels et de bureau, section locale 574, SEPB, CTC-FTQ (le « Syndicat ») a soulevé que de tels changements contrevenaient : à l’article 87.1 de la Loi sur les normes du travail (la « LNT »), lequel interdit les disparités de traitement fondées uniquement sur la date d’embauche; aux articles 10, 16, et 19 de la Charte des droits et libertés de la personne (la « Charte »), lesquels prévoient notamment que nul ne peut exercer de discrimination dans les conditions de travail ou dans l’établissement de catégories d’emploi (article 16) et qu’un employeur doit, sans discrimination, accorder un traitement égal pour un travail équivalent (article 19). i) à l’article 87.1 de la Loi sur les normes du travail (la « LNT »), lequel interdit les disparités de traitement fondées uniquement sur la date d’embauche; ii) aux articles 10, 16, et 19 de la Charte des droits et libertés de la personne (la « Charte »), lesquels prévoient notamment que nul ne peut exercer de discrimination dans les conditions de travail ou dans l’établissement de catégories d’emploi (article 16) et qu’un employeur doit, sans discrimination, accorder un traitement égal pour un travail équivalent (article 19). --> En avril 2011, l’arbitre Harvey Frumkin, qui était saisi de deux griefs déposés par le Syndicat, a conclu que de tels changements ne contrevenaient pas à ces dispositions législatives. En décembre 2012, la Cour supérieure du Québec a rejeté la requête en révision judiciaire du Syndicat. Le 27 mai dernier, la Cour d’appel du Québec s’est prononcée à son tour et a rejeté l’appel du Syndicat2. LES FAITS En novembre 2002, Groupe Pages Jaunes Cie (l’« Employeur »), jusqu’alors filiale de Bell Canada, devient une société publique indépendante. Au moment de cette transaction, les 200 employés représentés par le Syndicat participent à un régime de retraite à prestations déterminées et à un programme d’avantages sociaux auquel participent également les employés de Bell Canada. Il est alors convenu que les employés de l’Employeur continueront de bénéficier de ces avantages jusqu’au 1er juillet 2005, date à laquelle l’Employeur devra avoir mis sur pied ses propres régimes d’avantages sociaux. L’Employeur et le Syndicat signent une première convention collective le 28 mai 2004, laquelle est en vigueur du 1er janvier 2003 au 30 juin 2005. Une des lettres d’entente incluses à cette première convention collective prévoit un engagement de l’Employeur à maintenir, pendant la durée de la convention collective, les avantages de certains régimes spécifiquement énumérés, dont le régime de retraite et le régime d’assurance-maladie. Cette lettre d’entente stipule également que l’Employeur ne modifiera pas les avantages prévus à ces régimes, à moins d’obtenir l’accord du Syndicat, lequel ne peut refuser sans raison valable (la « Lettre d’entente »). En mars 2005, l’Employeur rencontre le Syndicat afin de lui présenter les programmes d’avantages sociaux et le régime de retraite qu’il entend mettre sur pied à compter du 1er juillet 2005. Parmi les principales modifications proposées par l’Employeur au Syndicat, on retrouve les suivantes : les employés embauchés à compter du 1er juillet 2005 ne bénéficieront pas d’avantages sociaux à la retraite; les employés embauchés à compter du 1er janvier 2006 participeront à un régime de retraite à cotisation déterminée plutôt qu’au régime de retraite à prestations déterminées (ci-après collectivement les « Modifications »). i) les employés embauchés à compter du 1er juillet 2005 ne bénéficieront pas d’avantages sociaux à la retraite; ii) les employés embauchés à compter du 1er janvier 2006 participeront à un régime de retraite à cotisation déterminée plutôt qu’au régime de retraite à prestations déterminées (ci-après collectivement les « Modifications »). À la suite du refus du Syndicat de consentir aux Modifications, l’Employeur décide tout de même d’aller de l’avant avec son projet. Le Syndicat dépose alors deux griefs, ceux-ci faisant l’objet de la décision de l’arbitre Frumkin. LA DÉCISION DE L’ARBITRE FRUMKIN L’arbitre Frumkin conclut que le Syndicat n’avait aucune « raison valable » de s’opposer aux Modifications. Selon lui, les nouveaux employés visés par les Modifications ne bénéficient pas de la protection de la Lettre d’entente. Pour l’arbitre, la signification et la portée de la Lettre d’entente sont claires : elle a pour but d’assurer aux employés que les avantages dont ils bénéficiaient jusqu’alors en vertu des régimes spécifiquement énumérés ne seront pas modifiés à leur détriment. Il ajoute qu’en raison du contexte dans lequel la Lettre d’entente a été signée, l’engagement de l’Employeur de préserver le statu quo doit être interprété de manière restrictive. Le Syndicat ne pouvait pas raisonnablement espérer, étant donné la situation de l’Employeur à ce moment et les événements qui l’ont précédée, que l’engagement de l’Employeur puisse être considéré comme protégeant également les futurs employés, soit ceux embauchés à compter de l’expiration de la première convention collective. Par conséquent, l’arbitre Frumkin est d’avis que cet engagement de l’Employeur ne s’applique qu’aux employés à l’emploi au moment de la signature de la convention collective en mai 2004, ainsi qu’à ceux embauchés par la suite pendant la durée de la convention collective, soit avant le 1er juillet 2005. L’arbitre rejette également l’argument du Syndicat à l’effet qu’il existe une disparité de traitement fondée sur la seule date d’embauche en contravention de l’article 87.1 de la LNT. Selon le Syndicat, le régime de retraite et les avantages sociaux à la retraite sont inclus dans la notion de « salaire ». Or, l’article 87.1 LNT interdit toute disparité de traitement à l’égard du salaire qui serait fondée uniquement sur la date d’embauche. Le premier alinéa de l’article 87.1 de la LNT se lit comme suit : 87.1. Une convention ou un décret ne peuvent avoir pour effet d’accorder à un salarié visé par une norme du travail, uniquement en fonction de sa date d’embauche et au regard d’une matière sur laquelle porte cette norme prévue aux sections I à V.1, VI et VII du présent chapitre, une condition de travail moins avantageuse que celle accordée à d’autres salariés qui effectuent les mêmes tâches dans le même établissement. (Nos soulignés) L’arbitre Frumkin conclut que la norme de travail que constitue le « salaire » aux fins de l’article 87.1 LNT n’inclut que le « salaire payé en espèces » et non les avantages à valeur pécuniaire que constituent les avantages sociaux et les régimes de retraite. Ces avantages et ces régimes de retraite font partie de la « rémunération », mais non de la norme de travail prévue à la section I du chapitre IV (laquelle section I est intitulée « Le Salaire »). Enfin, l’arbitre rejette sommairement l’argument du Syndicat fondé sur les articles 10, 16 et 19 de la Charte. Selon l’arbitre Frumkin, ne constitue pas de la discrimination illégale visée par la Charte le fait de consentir de plus grands avantages dans un régime d’assurance à des employés ayant plus d’années de service en raison de ce service. LA DÉCISION DE LA COUR SUPÉRIEURE EN RÉVISION JUDICIAIRE Devant la Cour supérieure siégeant en révision judiciaire, les parties reprennent les mêmes arguments qu’ils ont fait valoir devant l’arbitre. De plus, le Syndicat invoque un motif additionnel à l’effet que l’arbitre aurait violé les règles de justice naturelle en décidant que la protection accordée par la Lettre d’entente était limitée aux employés embauchés avant le 1er juillet 2005, alors qu’aucune des parties n’avait proposé une telle interprétation au cours de leurs plaidoiries respectives. La Cour supérieure rejette ce motif additionnel du Syndicat et conclut que l’arbitre n’a pas violé les règles de justice naturelle. La Cour conclut également que la décision de l’arbitre est motivée, transparente, intelligible et rationnelle, de sorte qu’elle ne donne pas ouverture à la révision judiciaire. LA DÉCISION DE LA COUR D’APPEL La Cour d’appel, sous la plume de la juge Savard, rejette tous les motifs d’appel formulés par le Syndicat. Quant à l’argument du Syndicat fondé sur l’article 87.1 de la LNT, la Cour d’appel estime que la juge de première instance était bien fondée à ne pas intervenir à l’égard de la conclusion de l’arbitre selon laquelle l’article 87.1 ne s’applique pas aux conditions de travail que constituent les avantages sociaux et le régime de retraite. Selon la Cour, cette conclusion de l’arbitre possède les attributs de la raisonnabilité. La Cour d’appel précise que puisque la LNT fait, selon le contexte, une distinction entre le salaire et les avantages sociaux, l’arbitre Frumkin pouvait raisonnablement conclure qu’il en était de même aux fins de l’article 87.1, lequel réfère de façon encore plus limitative à la norme de travail relative à la section I du chapitre IV. La Cour fait également référence aux débats parlementaires, lesquels démontrent une volonté de ne pas étendre la protection accordée à l’article 87.1 aux régimes de retraite et autres avantages sociaux. En ce qui concerne l’argument du Syndicat selon lequel les Modifications sont contraires aux articles 10, 16 et 19 de la Charte, la Cour d’appel confirme que la conclusion de l’arbitre rejetant cet argument fait partie des issues raisonnables eu égard aux faits et au droit. La Cour indique notamment ce qui suit : [77] En l’espèce, le Syndicat allègue une disparité de traitement en fonction de l’âge. Au soutien de cette prétention, il réfère au rapport de l’expert de l’Employeur dans lequel on retrouve le passage suivant : 096. Finalement, au niveau de l’évolution des cotisations patronales, en introduisant le régime seulement pour les nouveaux employés qui sont généralement plus jeunes, la Société ne crée donc aucun préjudice aux employés actuels plus âgés. De plus, tel que mentionné par le Syndicat, les employés qui quittent la Société avant la retraite seront généralement avantagés par le régime CD. Un avantage non négligeable quand on considère le fait qu’une très faible proportion des travailleurs embauchés aujourd’hui feront carrière auprès du même employeur. […] (Je souligne) [78] Là s’arrête la preuve du Syndicat sur l’existence du motif de discrimination. À mon avis, celle-ci s’avère insuffisante. Le rapport de l’Employeur, préparé en mars 2006, ne contient aucune donnée quant à l’âge des employés, qu’ils aient été embauchés avant ou après le 1er juillet 2005 ou même le 1er janvier 2006. L’expert s’exprime en termes généraux, sans qu’on puisse identifier le fondement de sa remarque. Le dossier d’appel ne contient pas la transcription des témoignages devant l’arbitre, de sorte que j’ignore si l’expert a alors précisé sa pensée. Le fait que les nouveaux employés soient susceptibles d’être plus jeunes n’établit pas, de façon prépondérante, l’existence d’une discrimination fondée sur l’âge. [79] Ainsi, puisque la preuve ne permet pas de conclure que le traitement différent découle d’une forme de discrimination prévue à l’article 10, l’arbitre pouvait raisonnablement conclure qu’il n’y avait pas ici violation de la Charte. COMMENTAIRES À la lumière de ces décisions, il appert que les régimes de retraite et autres avantages sociaux ne constituent pas du « salaire » aux fins de l’article 87.1 de la LNT et qu’un employeur peut donc offrir des programmes/régimes différents à ses nouveaux employés embauchés à partir d’une date donnée, y compris un régime de retraite à cotisation déterminée. En ce qui concerne l’argument du Syndicat fondé sur la Charte, l’arbitre a indiqué que la distinction effectuée entre les anciens employés et les nouveaux employés reposait, selon lui, sur les années de service et non sur l’âge et qu’il n’y avait donc pas de discrimination illégale. Quant à la Cour d’appel, sa décision est principalement fondée sur le fait que la discrimination alléguée n’a pas été prouvée par le Syndicat. Reste à savoir si, dans un cas futur, une telle preuve pourrait être faite. 1 Certains employeurs ont plutôt décidé d’ajouter un volet à cotisation déterminée dans leur régime à prestations déterminées. 2 Syndicat des employées et employés professionnels et de bureau, section locale 574, SEPB, CTC-FTQ c. Groupe Pages Jaunes Cie, 2015 QCCA 918.

Les contrats standards de courtage immobilier prévoient généralement l’obligation pour le vendeur de payer une commission au courtier dans l’éventualité où une entente visant à vendre l’immeuble intervient pendant la durée du contrat de courtage ou dans le cas où le vendeur empêche volontairement la libre exécution du contrat.  Il n’est pas rare que, même en l’absence d’une vente effective, les courtiers immobiliers réclament le paiement de la commission prévue au contrat de courtage. Ce fut le cas dans l’affaire Société en commandite Place Mullins c. Services immobiliers Diane Bisson inc.1, laquelle a récemment fait l’objet d’une décision de la Cour suprême. LES FAITS Dans cette affaire, Place Mullins a mandaté une entreprise de courtage pour la vente de son immeuble par le biais d’un contrat de courtage exclusif établi au moyen d’un formulaire standard de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (aujourd’hui remplacée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Selon les termes du contrat de courtage conclu en septembre 2007, qui sont par ailleurs au même effet que ceux du formulaire standard actuel, l’obligation de Place Mullins de payer la commission à l’entreprise de courtage prend naissance, entre autres, lorsqu’une « entente visant à vendre l’immeuble » est conclue pendant la durée du contrat ou dans l’éventualité où « un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat ». Une promesse d’achat conditionnelle est initialement intervenue entre Place Mullins et M. Douek, le promettant-acheteur, par l’entremise de l’entreprise de courtage. Cette promesse d’achat prévoyait la possibilité pour M. Douek de révoquer la promesse s’il n’était pas entièrement satisfait à la suite de la vérification diligente de l’immeuble. La vérification ayant révélé une potentielle contamination du sol, M. Douek s’est délié de la promesse initiale et a soumis une nouvelle offre conditionnelle à ce que Place Mullins décontamine à ses frais. Place Mullins a refusé de décontaminer à ses frais et la vente de l’immeuble ne s’est pas concrétisée. L’entreprise de courtage réclame à Place Mullins le montant de la commission malgré le fait que l’immeuble n’ait pas été vendu pendant la durée du contrat. QUESTIONS EN LITIGELe litige soulève deux questions : Est-ce qu’une « entente visant à vendre l’immeuble » au sens du contrat de courtage a été validement conclue ? Place Mullins a-t-elle volontairement empêché la libre exécution du contrat de courtage ? DÉCISIONS DES INSTANCES INFÉRIEURES La Cour supérieure du Québec a rejeté la réclamation de l’entreprise de courtage tandis que dans une décision partagée, la Cour d’appel du Québec a infirmé ce jugement et a tranché en faveur de l’entreprise de courtage. ANALYSE DE LA COUR SUPRÊME Quant à la première question, le juge Wagner, s’exprimant au nom de la Cour suprême, indique qu’une vente n’est pas nécessaire pour que le courtier ait droit à la commission puisque le contrat prévoit qu’il y a droit dès la conclusion d’une « entente visant à vendre l’immeuble ». Il précise que le libellé de la clause est suffisamment large pour englober une promesse d’achat acceptée, mais les obligations qui découlent d’une telle promesse doivent devenir certaines, c’est-à-dire inconditionnelles. La Cour est d’avis que tant et aussi longtemps qu’une promesse d’achat ne lie pas inconditionnellement le promettant-acheteur et le promettant-vendeur et qu’il n’est pas encore possible à l’un ou à l’autre d’exercer l’action en passation de titre, il n’y a pas d’« entente visant à vendre l’immeuble ». En l’espèce, puisque M. Douek avait le droit de révoquer le contrat s’il n’était pas entièrement satisfait des résultats de la vérification diligente, la promesse d’achat demeurait conditionnelle. En transmettant une mise en demeure à Place Mullins lui réitérant son intérêt à acheter l’immeuble, mais à la condition qu’elle procède à la décontamination à ses frais, M. Douek se déliait de la promesse initiale et soumettait une nouvelle offre d’achat, qui n’a par ailleurs jamais été acceptée. La deuxième question repose sur l’argument de l’entreprise de courtage à l’effet que Place Mullins, en refusant de décontaminer l’immeuble, a empêché la réalisation du contrat de courtage. La Cour mentionne que, pour réussir, l’entreprise de courtage devait notamment prouver la faute de Place Mullins ayant empêché l’exécution du contrat de courtage. Pour statuer sur l’existence ou non d’une faute, la Cour se penche sur les obligations auxquelles était tenue Place Mullins en vertu de la promesse d’achat, d’une part, et en vertu du contrat de courtage, d’autre part. Elle en vient à la conclusion qu’aux termes de la promesse d’achat, Place Mullins n’avait ni l’obligation de décontaminer la propriété, ni l’obligation de négocier à nouveau les conditions de la promesse d’achat initiale. Quant au contrat de courtage, il est vrai que celui-ci stipulait que Place Mullins avait l’obligation de fournir un immeuble conforme aux lois et aux règlements relatifs à la protection de l’environnement. La Cour précise toutefois que cette disposition du contrat de courtage ne peut, en l’absence de preuve de mauvaise foi, étayer à elle seule la prétention que le vendeur a volontairement empêché la libre exécution de ce contrat. La Cour supérieure et la Cour d’appel ayant toutes deux reconnu la bonne foi de Place Mullins et le fait qu’elle ignorait la contamination au moment de la conclusion du contrat de courtage, on ne peut conclure qu’elle a, par une faute de sa part, empêché la réalisation de la vente. Plus encore, la Cour rappelle que contrairement aux prétentions de l’entreprise de courtage, les déclarations du vendeur dans le contrat de courtage ne sont pas des garanties. Le régime des garanties légales ne pouvait intervenir puisqu’aucune vente n’a été conclue. Selon l’article 1396 C.c.Q., la promesse de conclure un contrat n’équivaut pas au contrat envisagé. Ainsi, la promesse d’achat acceptée n’équivaut pas à la vente et n’engendre aucun de ses effets. En somme, Place Mullins n’a pas commis de faute relativement aux obligations qui lui incombaient tant en vertu de la promesse d’achat que du contrat de courtage. Elle n’a donc pas volontairement empêché la libre exécution de ce contrat de courtage. L’entreprise de courtage n’a donc pas droit à la commission. REMARQUES Selon la Cour, le vendeur était de bonne foi parce qu’il ignorait la contamination lors de la conclusion du contrat de courtage. Si, toutefois, le vendeur avait été au courant de la contamination, on l’aurait peut-être considéré de mauvaise foi et il aurait pu être condamné au paiement de la commission en raison de la stipulation au contrat de courtage à l’effet qu’il avait l’obligation de fournir un immeuble conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement. 1 2015 CSC 36.