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  • Modifications de la Charte de la langue française : quelles incidences pour le milieu de l’assurance ?

    Le projet de loi 96 – Loi sur la langue officielle et commune du Québec, le français a été adopté le 12 mai dernier et est entré en vigueur à la date de sa sanction, le 1er juin ( « Loi »). Plusieurs dispositions sont déjà en vigueur tandis que pour d’autres une période transitoire variant de quelques mois à 3 ans est prévue. Nous vous proposons un bref survol des changements annoncés par cette réforme de la Charte de la langue française (« Charte ») qui auront une incidence sur plusieurs aspects pertinents pour les membres du secteur de l’assurance faisant affaires au Québec. Au cœur des changements annoncés, cette réforme de la Charte inclut un encadrement renforcé de l’usage du français à titre de langue du commerce et des affaires, des droits linguistiques en matière d’emploi et des communications avec les agents de l’État. L’encadrement de la langue du commerce et des affaires La réforme de l’article 55 de la Charte maintient que les contrats d’adhésion ainsi que les documents qui s’y rattachent doivent être rédigés en français, mais à compter du 1er juin 2023, une version française de ces contrats et documents devra être remise à l’adhérent avant que celui-ci puisse manifester sa « volonté expresse » d’être lié par sa version dans une autre langue. Le premier alinéa de cet article se lit comme suit : 55.Les contrats d’adhésion, ainsi que les documents qui s’y rattachent sont rédigés en français. Les parties à un tel contrat peuvent être liées seulement par sa version dans une autre langue que le français si, après que sa version française ait été remise à l’adhérent, telle est leur volonté expresse. Les documents se rattachant au contrat peuvent alors être rédigés exclusivement dans cette autre langue.1 Ainsi, les clauses selon lesquelles les parties indiquaient simplement qu’elles acceptaient d’être liées par un contrat dans une langue autre que le français ne seront plus suffisantes. Le Code civil du Québec stipule que « le contrat est d’adhésion lorsque les stipulations essentielles qu’il comporte ont été imposées par l’une des parties ou rédigées par elle pour son compte ou suivant ses instructions, et qu’elles ne pouvaient être librement négociées. »2 Pour qualifier le contrat, l’importance de la modalité négociée et son lien avec le contrat seront analysés. Il est généralement reconnu que si les stipulations essentielles ne sont pas négociables, le contrat sera d’adhésion même si certaines modalités moins importantes ont pu être négociées par les parties. Cette modification codifie l’interprétation qui avait été retenue par l’Office québécois de la langue française (« OQLF ») et les tribunaux3, notamment en ce que les contrats négociés entre les parties n’étaient pas visés par cette disposition. Afin d’écarter tout doute quant à cette interprétation, le projet de loi 96 a été modifié de façon à ne pas étendre la portée de cette obligation aux contrats dans lesquels sont inclus des « clauses-types imprimées ». Le contrat d’assurance Puisque ses stipulations essentielles sont habituellement rédigées par l’assureur, le contrat d’assurance et les avenants constituent généralement des contrats d’adhésion. Ainsi, l’ensemble des documents qui s’y rattachent — avis, lettres, sommaires de produits d’assurance — devront être remis au preneur dans leur version française avant que celui-ci ne soit en mesure de décider s’il sera lié par une version rédigée dans une autre langue. Lors des débats parlementaires, le ministre Jolin-Barette a indiqué que l’article 55 de la Charte ne visait que les consommateurs et que les contrats entre deux entreprises pouvaient être dans la langue de leur choix, sous réserve de l’expression de cette volonté par les deux parties. Le mot « consommateur » n’est toutefois pas défini dans la Charte. Une ambiguïté demeure quant à savoir si ce commentaire concernait seulement les contrats comportant des clauses-types ou visait également les contrats d’adhésion. Il faudra attendre les bulletins d’interprétation et la loi annotée afin de déterminer si l’article 55 de la Charte s’applique aux polices d’assurance commerciales. Dans l’attente, nous sommes d’avis que si le Législateur avait voulu exclure les contrats d’adhésion commerciaux, il l’aurait expressément fait par voie de modification. Les contrats d’assurance existants au 1er juin 2023 n’auront pas à être traduits. À leur renouvellement, s’il est effectué sans modification, ceux-ci n’auront pas non plus à être traduits car en de telles circonstances, un contrat d’assurance ne sera pas considéré comme un nouveau contrat4. Toutefois, le renouvellement d’un contrat d’assurance existant comportant des changements importants est considéré comme étant un nouveau contrat et la version française de ce contrat devra être remise au preneur avant que celui-ci puisse valablement exprimer sa volonté expresse d’être lié par un contrat dans une autre langue que le français. Étant donné que dans la plupart des cas, le contrat d’assurance est transmis aux assurés par la poste ou par courriel, les assureurs, agents ou courtiers, selon le cas, devront à compter du 1er juin 2023 transmettre la version française et la version anglaise de ce contrat dans un même envoi ou tout simplement transmettre uniquement la version française du contrat. Il est important de noter que la Loi prévoit une exception à cette exigence de remise de la version française au preneur lorsque : la police d’assurance « n’a pas d’équivalent en français au Québec »; elle provient de l’extérieur du Québec ou elle est peu répandue au Québec.5 On peut penser que cette exception ne s’appliquera qu’à des produits d’assurance très spécialisés et sera vraisemblablement interprétée restrictivement compte tenu de l’objectif premier de la Loi.  Contrairement aux contrats d’assurance et documents connexes, les factures, les reçus, les quittances et les autres documents de même nature pourront être transmis en anglais si leur version française demeure accessible dans des conditions aussi favorables6. Services et marketing en français La Loi introduit le nouvel article 50.2 de la Charte qui précise que les entreprises devront respecter le droit linguistique fondamental des consommateurs d’être informés et servis en français. Ce même article réitère cette obligation à l’égard du « public autre que des consommateurs des biens et des services » ,que les entreprises devront désormais informer et servir en français. Toutefois, les clients ne bénéficient pas d’un droit linguistique fondamental protégé par la Charte contrairement aux consommateurs. Quant à l’aspect marketing, l’ajout de la mention « quel qu’en soit le support » à l’article 52 de la Charte confirme que non seulement les documents de marketing en format papier, mais également les sites internet doivent être établis en français. Si une version est disponible au public dans une langue autre que le français, sa version française doit être accessible dans des conditions au moins aussi favorables. Cette disposition est en vigueur depuis le 1er juin 2022. Les plateformes de type « chat » ou favorisant une communication directe avec l’assureur devraient permettre en tout temps de communiquer en français avec les représentants de l’assureur. Communication avec les agents et courtiers d’assurance  Depuis le 1er juin 2022, l’assureur a l’obligation de communiquer en français avec les agents et les courtiers d’assurance qui en expriment le désir7. Également, l’ensemble des documents destinés aux agents et aux courtiers d’assurance à titre informatif, qu’il s’agisse de questions de souscription ou de réclamation, devront être en version française s’ils le demandent. En ce qui concerne les ententes contractuelles entre l’assureur et l’agent ou courtier d’assurance, la nécessité de les présenter en français dépendra de la nature du contrat, à savoir si celui-ci peut être qualifié de contrat d’adhésion ou non. Le français en milieu de travail Depuis le 1er juin 2022, toutes les entreprises faisant affaires au Québec doivent se conformer aux obligations suivantes en matière de droit de l’emploi : Respecter le droit des employés de travailler en français8; Utiliser le français dans toutes les communications écrites adressées aux employés; Rédiger en français toutes les offres d’emploi, de promotion ou de mutation, les contrats individuels de travail, les formulaires de demande d’emploi, les documents concernant les conditions de travail et les formations destinés aux employés9; Prendre tous les moyens raisonnables pour éviter d’exiger la connaissance ou un niveau spécifique de connaissance d’une autre langue que le français pour accéder à un emploi ou pour maintenir un employé en poste, plus précisément : Évaluer les besoins réels associés aux tâches à accomplir; Vérifier que les connaissances linguistiques déjà exigées des autres membres du personnel étaient insuffisantes pour l’accomplissement de ces tâches; Restreindre le plus possible le nombre de postes auxquels se rattachent des tâches dont l’accomplissement nécessite la connaissance ou un niveau spécifique d’une autre langue que le français10 Il est à noter que les employés dont le contrat de travail actuel est établi en anglais ont jusqu’au 1er juin 2023 pour demander à leur employeur de traduire leur contrat de travail. À partir du 1er juin 2025, les entreprises comptant 25 employés ou plus au Québec devront satisfaire à des exigences additionnelles de francisation pour leurs employés au Québec afin d’obtenir un certificat de francisation, c’est-à-dire : S’inscrire auprès de l’OQLF; Présenter une analyse de la situation du français dans l’entreprise; Mettre en place un programme de francisation dans un délai de 3 mois suivant une demande en ce sens de l’OQLF. Cette obligation était déjà en vigueur pour les entreprises comptant plus de 50 employés au Québec. Le français comme langue de l’administration publique La Loi propose plusieurs modifications à l’égard du français à titre de langue de l’administration publique. Il donne ainsi à l’administration le devoir d’utiliser le français de façon exemplaire et exclusive, sous réserve de certaines exceptions. À compter du 1er juin 2023, les agents de l’État et de ses organismes auront l’obligation de communiquer en français avec toute personne, y compris des représentants d’entreprises. Tout document échangé avec l’administration publique ainsi que les contrats et permis devront être rédigés en français. Les membres du secteur de l’assurance de l’extérieur du Québec devront  s’attendre à recevoir plus de communications en français de l’Autorité des marchés financiers considérant qu’il s’agit d’un organisme gouvernemental qui fait partie de « l’administration publique ». Sanctions Il est à noter que de nouveaux pouvoirs seront accordés à l’OQLF, lui permettant de faire enquête et d’imposer des sanctions administratives et disciplinaires. Pour toute infraction aux dispositions de la Charte, la Loi prévoit des amendes de 3000 $ à 30 000 S pour les entreprises et de 700 $ à 7000 $ pour toute personne physique. Les amendes sont doublées pour une première récidive et triplées pour toute récidive additionnelle. Aussi, si une infraction se poursuit pendant plus d’un jour, chaque jour constitue une infraction distincte. Si une infraction est commise par un administrateur ou dirigeant d’une entreprise, la Loi prévoit des amendes de 1 400 $ à 14 000 $. Questions d’interprétation Plusieurs dispositions soulèvent des questions d’interprétation qui sont encore à ce jour difficiles à résoudre. Des bulletins d’interprétation et une loi annotée seront publiés par le gouvernement afin d’accompagner les entreprises dans l’application de la Loi et aideront à clarifier certaines dispositions qui demeurent pour l’instant ambigües. Pour en apprendre un peu plus sur les modifications qui concerneront les marques de commerce, nous vous invitons à consulter une récente publication signée par nos collègues spécialistes en propriété intellectuelle. Article 55 al. 1 de la Charte. Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991, article 1379 al. 1. Westboro Mortgage Investment c. 9080-9013 Québec inc., 2018 QCCS 1. Autorisation d’appel rejetée 2019 QCCA 1599. Didier LLUELLES, Droit des assurances terrestres, 6e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2017, par. 186. Art. 21.5 et 55 de la Charte. Art. 57 de la Charte. Art. 50.2 de la Charte. Art. 5 et 50.2 de la Charte. Art. 41 de la Charte. Art. 46 de la Charte.

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  • Traitement des plaintes : nouvel encadrement à venir pour les institutions financières et les intermédiaires financiers

    En septembre dernier, le projet de Règlement sur le traitement des plaintes et le règlement des différends dans le secteur financier (le « Projet de Règlement ») a été publié par l’AMF. La période de consultation se terminait le 8 décembre 2021. L’AMF examine actuellement les nombreux commentaires reçus. Le Projet de Règlement1 vise à harmoniser et à renforcer le traitement des plaintes dans le secteur financier en prévoyant notamment de nouveaux mécanismes afin d’assurer la célérité et l’efficacité du traitement des plaintes. Actuellement, dans le domaine des assurances, seuls les cabinets et les assureurs sont soumis à l’obligation d’adopter et d’appliquer une politique de traitement des plaintes et de règlement des différends. Le Projet de Règlement prévoit que ces obligations s’appliqueront également aux sociétés et aux représentants autonomes. Il introduit d’ailleurs de nouvelles exigences et restrictions ainsi que des sanctions pécuniaires en cas de non-respect, entre autres, du contenu obligatoire des communications avec l’auteur d’une plainte. Voici certaines nouveautés figurant au Projet de Règlement : Élargissement de la définition d’une « plainte », soit : une insatisfaction ou un reproche; auquel on ne peut remédier dans l’immédiat et pour lequel une réponse finale est attendue; à l’égard d’un service ou d’un produit offert par une institution financière ou un intermédiaire financier; L’exigence qu’une plainte soit écrite2 n’apparaît pas au Projet de Règlement.  D’ailleurs le Projet de Règlement prévoit l’obligation pour les institutions financières et les intermédiaires financiers de mettre en place un service d’assistance à la rédaction d’une plainte3 . Une note devra être laissée à chaque dossier afin d’indiquer si l’auteur d’une plainte a sollicité ce service ou non. Interdiction d’utiliser le terme « ombudsman » dans toute représentation ou communication destinée au public afin de désigner le processus de traitement des plaintes ou les personnes responsables de sa mise en œuvre4 . Exigences précises quant au contenu obligatoire de la politique de traitement des plaintes, de l’accusé de réception et de la réponse finale à transmettre à l’auteur d’une plainte, des dossiers de plainte et du registre des plaintesé. Pour chaque plainte reçue, le dossier de plainte devra comporter les renseignements suivants : La plainte; Si l’auteur de la plainte a sollicité le service d’assistance à la rédaction d’une plainte; La communication initiale de l’auteur; une copie de l’accusé de réception transmis à l’auteur de la plainte; Tout document et renseignement ayant servi à l’analyse de la plainte, notamment tout échange avec l’auteur de la plainte; Une copie de la réponse finale communiquée à l’auteur de la plainte. De nouveaux délais à respecter : Dans les 10 jours suivant la réception d’une plainte, l’assureur doit aviser par écrit son auteur en lui mentionnant que celui-ci doit également formuler sa plainte auprès des autres institutions financières, des intermédiaires financiers ou agents d’évaluation du crédit concernés en lui fournissant leurs coordonnées.5 Un délai de 20 jours doit être accordé pour permettre à l’auteur d’une plainte d’évaluer une offre qui lui est faite en vue de la régler et y répondre, y compris un délai suffisant pour que l’auteur de la plainte puisse obtenir des conseils afin de prendre une décision éclairée.6 Si l’auteur de la plainte accepte l’offre, l’assureur dispose de 30 jours pour y donner suite.7 Un délai de rigueur de 60 jours pour fournir une réponse finale à l’auteur de la plainte pour les institutions financières ou les intermédiaires financiers8 . Nouveau délai de 15 jours pour transmettre le dossier de la plainte à l’AMF9 . Un processus simplifié est prévu pour les plaintes qui se règlent dans les 10 jours de leur consignation au registre des plaintes : La réponse finale tient lieu d’accusé de réception et doit contenir les renseignements suivants : le code d’identification du dossier de plainte; la date de réception de la plainte par l’assureur ou le représentant en assurance; le nom et les coordonnées du membre du personnel chargé du traitement de cette plainte visé à l’article 7 du Projet de Règlement ou à la Ligne directrice sur les saines pratiques commerciales; un résumé de la plainte reçue; la conclusion motivée de l’analyse de la plainte et le résultat de son traitement; une mention du droit pour l’auteur de la plainte de demander de faire examiner le dossier de sa plainte par l’AMF; la signature du responsable du traitement des plaintes. une mention selon laquelle l’auteur de la plainte a accepté l’offre visant à régler celle-ci. Nouvelles sanctions administratives pécuniaires – Soyez alertes! Le Projet de Règlement prévoit en outre des sanctions administratives pécuniaires dont le montant oscille entre 1000 $ et 5000 $, applicables au cas de non-respect de certaines exigences ou interdictions prévues par le Projet de Règlement. Par exemple, seront passibles d’une sanction administrative pécuniaire de 5000$ : le fait d’assortir une offre d’une condition visant à empêcher l’auteur de la plainte d’exercer pleinement ses droits; ou encore le fait d’utiliser le terme « ombudsman » ou toute autre qualification de même nature pour toute représentation ou communication destinée au public pour désigner le processus de traitement des plaintes ou les personnes affectées à sa mise en œuvre qui laissent croire que ces personnes n’agissent pas pour le compte de l’institution financière ou de l’intermédiaire financier. Dans ce dernier cas, une sanction administrative pécuniaire pourrait être imposée même hors le cadre précis d’une plainte, car l’interdiction vise « toute représentation ou communication destinée au public ». Les assureurs et intermédiaires financiers devraient dès maintenant revoir leurs communications, incluant le sommaire de leur politique de traitement des plaintes qui apparaît sur leur site web. Concerne l’ensemble des entités régies par l’AMF, mais le bulletin traite plus particulièrement des institutions financières et intermédiaires financiers du domaine des assurances. Comme indiqué actuellement sur le site de l’AMF. Projet de Règlement, art. 11. Id., art. 26 par. 2. Id., art. 15. Id., art. 13. Id. Id., art. 12, par. 4. Id., art. 25.

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  • Loi 141 : Aide-mémoire pour l’offre de produits d’assurance par internet et la distribution sans représentant

    Télécharger votre aide-mémoire Une grande réforme du secteur financier et, plus particulièrement, des normes encadrant la pratique des professionnels régis par l’Autorité des marchés financiers (« l’AMF ») sont maintenant en vigueur suite à l’entrée en vigueur de la Loi 1411. L’un des principaux objectifs de cette réforme est d'offrir une protection accrue aux consommateurs en prévoyant notamment un encadrement à l’offre des produits d’assurance en ligne ainsi qu’à la distribution sans représentant. Cet encadrement est prévu au Règlement sur les modes alternatifs de distribution (le « RMAD »)2. Considérant que 60 lois sont modifiées par la Loi 141, dont plusieurs s’appliquent aux cabinets3 en assurance et aux assureurs4, il est important de bien connaître les obligations essentielles qui vous échoient afin de naviguer dans cette transition. Voici ce que vous devez savoir : Les obligations des cabinets en assurance pour l'offre de produits d’assurance par internet5 Si vous offrez des produits d’assurance en ligne, vous devez, depuis le 13 juin 2019, vous conformer à ce qui suit : Informations à fournir à l'AMF Avant d'offrir un produit en ligne : Les informations relatives à votre espace numérique Les renseignements quant aux produits que vous offrez Les assureurs dont les produits sont offerts Annuellement : Le nombre de polices d'assurance émises Le montant des primes souscrites via votre espace numérique Le nombre de cas où un client a résolu son contrat d'assurance Informations à fournir au client : En tout temps : Rendre visible le moyen d'interagir avec un représentant du cabinet Les renseignements doivent être présentés dans une forme claire, lisible, précise et non trompeuse Rendre accessible aisément dans votre espace numérique : Le nom, les coordonnées, les disciplines et le numéro d'inscription du cabinet auprès de l'AMF Les coordonnées permettant au client de formuler une plainte et le résumé de la politique sur le traitement des plaintes Un spécimen de la police pour chaque produit offert et tout avenant disponible, le cas échéant6 Avant la conclusion du contrat : Le nom et coordonnées de l'assureur qui offre le produit Les garanties, exclusions et limitations du produit Les avertissements sur les conséquences relatives aux fausses déclarations et réticences Les primes et autres frais, incluant les taxes applicables La période de validité de la soumission Immédiatement avant la conclusion du contrat : Un récapitulatif des renseignements recueillis auprès du client et des options et modalités que le client a choisies Dès la conclusion du contrat : La confirmation de la conclusion du contrat et l'assurance provisoire, le cas échéant L'existence du droit de résolution et les modalités de son exercice La façon dont la police lui sera fournie Obligations spécifiques au fonctionnement de l'espace numérique : Veiller au bon fonctionnement et à la fiabilité de votre espace numérique Requérir du client une action à chaque fois qu’une confirmation ou un consentement est requis Détecter et mettre fin automatiquement à toute action sur votre espace numérique lorsque les renseignements fournis peuvent mener à un résultat inapproprié ou lorsque le client ne répond pas aux critères d’admissibilité du produit Permettre au client de corriger une erreur en tout temps avant la conclusion du contrat Interrompre toute offre en assurance de personnes susceptible de remplacer un autre contrat en assurance de personnes, s’il n’est pas possible de le faire dans votre espace numérique, en fournissant les informations comme cela serait fait en présence d'un représentant7 Suspendre l'action amorcée sur votre espace numérique si aucun représentant ne peut agir immédiatement auprès d'un client qui le demande S’assurer de conserver de manière confidentielle et sécuritaire les données et renseignements recueillis auprès des clients Interdictions Il est interdit, par l’entremise de votre espace numérique : De présenter de la publicité sans lien avec les produits offerts De faire automatiquement un choix pour le client quant aux produits offerts D’exclure ou de limiter votre responsabilité relativement au bon fonctionnement ou à la fiabilité de votre espace numérique et quant à l'exactitude des renseignements présentés Les obligations des assureurs pour l'offre de produits d’assurance par l'entremise d'un distributeur8 Le distributeur est la personne qui, dans le cadre de ses activités qui ne sont pas du domaine de l'assurance, offre de façon accessoire, pour le compte d'un assureur, un produit d'assurance afférent uniquement à un bien qu'elle vend ou qui y fait adhérer un client.9 Informations à fournir à l'AMF Avant d'offrir un produit d'assurance par un distributeur : La liste des distributeurs10 La liste des contrats offerts par un distributeur, y compris une description de l'assurance prévue à ces contrats11 Le lien hypertexte permettant d’accéder à l’offre du distributeur par l’entremise d’Internet Les coordonnées du service d’assistance de l’assureur Annuellement, pour chaque produit d'assurance offert par un distributeur : Le nombre de polices émises et le montant des primes souscrites Le nombre de réclamations et le montant versé en indemnités Le nombre de cas de résolutions et de résiliations La rémunération versée aux distributeurs et aux tiers à qui a été confiée l'exécution des obligations d'un assureur pour distribution par l’intermédiaire d’un distributeur Documents et renseignements à fournir au client L’avis de libre choix L’avis de consentement particulier L’avis de résolution du contrat d'assurance La fiche de renseignements Le sommaire du produit12 Dès la conclusion du contrat : Un récapitulatif des renseignements recueillis auprès du client La police, l'attestation d'assurance ou l'assurance provisoire Interdictions À l’égard de l’assurance de remplacement de véhicules assurés ou de pièces assurées ainsi qu’en lien avec l’assurance sur la vie, la santé et la perte d’emploi d’un débiteur ou des épargnants13, il est interdit de faire ce qui suit : Permettre au distributeur de conserver sa rémunération à l’intérieur d’un délai qui n’est pas proportionnel à la durée du produit, ce délai ne pouvait être inférieur à 180 jours Verser aux distributeurs un boni ou une participation aux bénéfices basé sur l’expérience du contrat Établir des taux de commission différents applicables à un distributeur pour des produits proposant des garanties d’assurance similaires Autres changements en vigueur à partir du 13 juin 2020 Pour l'offre par Internet vous devez : Rendre accessible, sur votre espace numérique, un spécimen de la police pour chaque produit offert et tout avenant disponible Adopter une procédure relative à la conception, à l'utilisation et à la maintenance de votre espace numérique et en assurer la mise en œuvre Pour l'offre de produits d'assurance par un distributeur, l'assureur devra rendre accessible sur son site Internet, pour chaque produit : Un spécimen de la police d'assurance ou de l'attestation d'assurance et tout avenant disponible Le sommaire du produit14 Pour l'offre de produits d'assurance par un distributeur, l'assureur devra s'assurer : D'adopter des procédures permettant la supervision et la formation de ses distributeurs et en assurer la mise en œuvre De dispenser une formation à ses distributeurs couvrant les sujets énumérés au RMAD Sanctions Certains manquements à vos obligations peuvent entraîner des conséquences administratives ou pénales qui seront sanctionnées à l’initiative de l’AMF. L’AMF conserve de larges pouvoirs lui permettant de faire des inspections à titre préventif et des enquêtes pour démontrer la commission d’infractions. S’harmonisant avec les objectifs de protection des consommateurs de la Loi 141, la LESF prévoit dorénavant une plus grande protection des personnes dénonçant une infraction et des amendes beaucoup plus sévères pour les personnes entravant les inspections et les enquêtes. Il faut aussi rappeler que certaines contraventions à la LDPSF ou au RMAD peuvent mener à la radiation ou à la révocation de l'inscription du cabinet. Des pénalités administratives monétaires allant jusqu’à 2 000 000 $ peuvent aussi être imposées par le Tribunal administratif des marchés financiers. Il est donc essentiel de bien connaître et de respecter vos nouvelles obligations découlant de la Loi 141.   Loi visant principalement à améliorer l'encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d'argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, L.Q. 2018, c. 23. RLRQ c. D-9.2, r. 16.1. Le terme « cabinet » est utilisé pour alléger le texte, mais les informations contenues au présent bulletin s'appliquent également aux sociétés autonomes. La plupart de ces modifications se retrouvent à la Loi sur les assureurs, RLRQ, c. A-32.1 (la «LA»); cette loi remplace la Loi sur les assurances, RLRQ, c. A-32, la Loi sur la distribution de produits et services financiers, RLRQ, c.D-9.2 (la « LDPSF »), et la Loi sur l'encadrement du secteur financier, RLRQ, c. E-6.1 (la « LESF »; soit la Loi sur l'Autorité des marchés financiersqui est renommée.) Le chapitre II du RMAD prévoit principalement l'encadrement applicable aux cabinets en assurance et aux assureurs qui offrent des produits en ligne via un site transactionnel. Une période transitoire d’un an s'applique pour cette exigence, soit jusqu'au 12 juin 2020. Conformément à l'article 22 du Règlement sur l'exercice des activités des représentants, c. D-9.2, r. 10. Le chapitre III du RMAD prévoit l’encadrement applicable aux assureurs qui offrent leurs produits par l’entremise d’un distributeur. LDPSF, art. 408. Toute modification à cette liste doit être divulguée sans délai à l'AMF. Toute modification à cette liste doit être divulguée sans délai à l'AMF. Le guide de distribution déposé à l’AMF avant le 13 juin 2019 peut être utilisé jusqu’au 12 juin 2020 et jusqu’à cette date, la remise de ce guide équivaudra à la remise du sommaire et de la fiche de renseignements. Conformément aux articles 424 et 426 de la LDPSF, ces produits d’assurance sont réputés être afférents uniquement à un bien. Le guide de distribution qui peut être utilisé jusqu’au 12 juin 2020 doit être accessible dès maintenant sur le site internet de l’assureur.

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  • Assurance chantier, l'interprétation des exclusions usuelles pour malfaçon et celles du «LEG» en lien avec les jugements Ledcor et Acciona

    L'affaire Ledcor La problématique dans l’affaire Ledcor1 était de décider si l’assurance chantier de l’entrepreneur contractuellement responsable de nettoyer les fenêtres d’un édifice couvrait les dommages causés à celles-ci par son mauvais travail de nettoyage. L'impact financier était important puisque le coût de reprise du nettoyage était de 45 000 $, alors que le coût de remplacement des fenêtres endommagées par le nettoyage se chiffrait à 2.5M$. La Cour suprême a décidé que seul le coût de reprise des travaux de nettoyage était exclu et donc le remplacement des fenêtres, soit un dommage découlant de la malfaçon, était couvert. Le jugement de la Cour suprême du Canada dans Ledcor est venu clarifier en matière d'assurance chantier l'interprétation à donner à l'exclusion pour malfaçon, en restreignant celle-ci aux travaux défectueux et en rattachant sa portée aux obligations contractuelles de l'entrepreneur responsable de la malfaçon (notre bulletin Lavery sur cette question est accessible en cliquant ici). Soulignons d'emblée que le libellé de l'exclusion pour malfaçon dans le jugement Ledcor2 se rapproche des libellés usuels pour ce type d'exclusions dans les polices d'assurance chantier. Le jugement Ledcor est un jugement de principe. L'approche qui y est suggérée, soit de s'attarder au contenu obligationnel du contrat afin de tracer la ligne entre la malfaçon et les dommages découlant de cette malfaçon, s'applique aisément dans les cas où le contrat ne comporte qu'un seul volet tel dans l'affaire Ledcor. Toutefois, dans les cas où le contrat d'un entrepreneur fautif comporte plusieurs volets divisibles, et que les travaux défectueux ne concernent qu'un seul volet, l'approche liée au contrat pourrait poser certaines difficultés d'application. En effet, dans une telle hypothèse et en considérant strictement l'approche liée au contrat, les coûts liés aux volets exécutés correctement seraient exclus. Un tel résultat irait cependant à l'encontre de l'objectif des polices d'assurance chantier qui visent à offrir une large garantie afin d'éviter que les projets de construction se retrouvent paralysés par des différends. Les exclusions LEG Les exclusions LEG pourraient bien offrir une solution dans le cas de contrats comportant plusieurs volets divisibles. Ces exclusions ont un libellé précis et une portée bien définie. Les exclusions LEG sont des libellés développés dans les années 1990 par le London Engineering Group (« LEG »). On les retrouve dans certaines polices d’assurance chantier. Elles sont d’usage répandu en Europe, de façon moindre au Canada et surtout dans les projets majeurs et elles sont rarement utilisées aux États-Unis. Ces clauses d'exclusion peuvent être décrites sommairement comme suit : L'exclusion LEG 1/96 - « Outright Defects Exclusion » : exclut toute perte pour dommages découlant d’un défaut d'exécution, de matériaux ou de conception. L'exclusion LEG 2/96 - « Consequences Defects Exclusion » : exclut uniquement les frais inhérents à la bonne exécution des travaux et rendus nécessaires pour la correction du défaut ou du vice découvert immédiatement avant que ne surviennent les dommages. L'exclusion LEG 3/96 (révisée en 06) - « Improvement Defects Exclusion » : exclut uniquement les coûts pour améliorer la conception originale, le matériau d’origine ou l’exécution d’origine au-delà des dommages survenus. Ces trois clauses d’exclusion comprennent donc trois niveaux de couverture graduée avec une prime correspondant au niveau de couverture à laquelle les parties voudront bien souscrire. L'affaire Acciona et les recommandations du BAC Le jugement de la Cour d'appel de la Colombie-Britannique rendu dans l’affaire Acciona3 a interprété, pour la première fois au Canada l'exclusion LEG 2/96 d'une police d'assurance chantier. Cette exclusion, aussi appelée « Consequences Defects Exclusion »,est celle qui traite des dommages découlant de la malfaçon. L'avenant 4047 du BAC recommandé depuis 2010 pour bonifier le formulaire 4042 du BAC en lien avec l'assurance chantier reprend essentiellement le libellé de l’exclusion LEG 2/96. Le changement entre le formulaire 4042 (dont le libellé se rapproche de l'exclusion dans l'affaire Ledcor) et l'avenant 4047 (dont le libellé se rapproche de l'exclusion LEG 2/96 dans l’affaire Acciona) réside dans l'ajout d'une définition de l'expression « dommage résultant ». Cette définition, tout comme le texte de l’exclusion LEG 2/96, réfère précisément aux coûts qui auraient été engagés pour la correction du défaut ou du vice si celui-ci avait été découvert immédiatement avant que ne surviennent les dommages et si ces dommages avaient été corrigés à ce moment-là. L'exclusion LEG 2/96 sous-tend la divisibilité. Cette exclusion propose une méthode qui permet de délimiter la malfaçon, d'une part, exclue et les dommages, d'autre part, couverts. Seuls les frais inhérents à la bonne exécution des travaux pour corriger les défauts ou le vice avant que les dommages ne surviennent font l’objet de l’exclusion. L'arrêt Acciona4 en lien avec l’application de l’exclusion LEG 2/96 propose de délimiter le vice et les dommages résultants de la manière suivante : « (…) the excluded costs are only those costs that would have remedied or rectified the defect immediately before any consequential or resulting damage occurred, but the exclusion does not extend to exclude the cost of rectifying or replacing the damaged property itself; the excluded costs crystallize immediately prior to the damage occurring and are thus limited to those costs that would have prevented the damage from happening. » Cette approche implique que l'exclusion se cristallise immédiatement avant les dommages mais n'inclut pas ceux-ci qui seront par ailleurs couverts5. Dans la mesure où le marché des assurances chantier voudra y souscrire, l’avenant 4047 suggéré par le BAC, tout comme le texte de l’exclusion LEG 2/96, permettent de délimiter dans le temps et de manière précise la malfaçon et les dommages conséquentiels. Les approches Ledcor et Acciona permettront de diminuer les litiges en assurance chantier La décision de la Cour suprême dans Ledcor et celle de la Cour d'appel de la Colombie-Britannique dans Acciona deviennent des incontournables en ce qui concerne les questions de couverture liées aux assurances chantier. Le libellé des exclusions qu'elles ont analysées diffère considérablement et les deux approches qu'elles suggèrent sont différentes. Toutefois, ces deux décisions fournissent des méthodes précises pour circonscrire la portée des exclusions. L’approche liée au contenu obligationnel du contrat suggérée par la Cour suprême dans Ledcor, tout comme l’approche liée à la divisibilité suggérée dans l’affaire Acciona permettront de résoudre plus facilement certaines difficultés d’application des clauses d’exclusions pour malfaçon en assurance chantier. Ces approches permettront aussi de diminuer les litiges. Pour tout questionnement, et afin de déterminer si les méthodes proposées aux jugements Ledcor et Acciona s'appliquent à votre cas, nos spécialistes en assurance dans le domaine de la construction sauront vous aider.   Ledcor Construction Ltée c. Société d’assurance d’indemnisation Northbridge et al. [2016]¸2 RCS 23. Ce libellé dans « Ledcor » rejoignait le libellé suggéré par le BAC dans la rédaction d'une exclusion similaire aux termes du formulaire 4042 (assurance des chantiers) 1998. Acciona Infrastructure Canada Inc. v. Allianz Global Risks US Insurance Company, 2015 BCCA 347. Cette décision de la Cour d'appel de la Colombie-Britannique est finale, le renvoi qui avait été ordonné par la CSC à la suite de l'arrêt Ledcora fait l'objet d'un désistement avant l'audition qui était fixée en juin 2017. Précitée, note 5. Voir sur cette question Sharon C. Vogel, Journal of the Canadian College of Construction Lawyers 2016, The Evolution of Builder’s Risk Insurance in Canada : A Brave New Wold For Resulting Damages?  

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  • Un obiter de la Cour d’appel du Québec fait son chemin jusqu’en Cour suprême

    Les faits Le donneur d’ouvrage, Station Lands Ltd. (« Station »), avait mandaté l’entrepreneur général Ledcor Construction Ltd. (« Ledcor ») afin d’ériger la tour Epcor à Edmonton. Comme il est de coutume, le donneur d’ouvrage Station et l’entrepreneur Ledcor ont souscrit une assurance tous risques de type assurance chantier pour couvrir les dommages aux biens qui pourraient survenir durant la réalisation du projet de construction. Cette assurance bénéficiait également à tous les soustraitants participant au projet. L’entreprise mandatée pour laver les vitres de la tour Epcor vers la fin du projet, l’entrepreneur en lavage Bristol Cleaning (« Bristol »), les a endommagées. Le coût de remplacement des vitres totalisait 2,5 M$. Les assurées Station et Ledcor ont formulé des réclamations auprès de leurs assureurs, Société d’assurance d’indemnisation Northbridge, Royal & Sun Alliance du Canada et Chartis du Canada. Les assureurs ont nié couverture en s’appuyant sur la clause d’exclusion pour malfaçon : [traduction] « 4. (A) Exclusions La présente police ne couvre pas : […] b) Les frais engagés pour remédier à une malfaçon, des matériaux de construction défectueux ou une conception défaillante, à moins qu’il n’en découle des dommages matériels non autrement exclus par la présente police, auquel cas la présente police couvre ces dommages. » [Nos soulignements.] Les décisions des instances inférieures Les assurées, qui avaient d’abord eu gain de cause en première instance2 sur la foi du principe d’interprétation contra proferentem appliqué à la Clause 4. (A) jugée ambiguë, ont vu la décision infirmée par la Cour d’appel de l’Alberta3. Cette dernière a plutôt conclu à l’exclusion de couverture puisque les vitres endommagées étaient connexes et présentaient un lien étroit avec l’objet du contrat de Bristol. La question de l’interprétation de la Clause 4. (A), qui semblait exclure les dommages pour malfaçon, mais semblait couvrir les dommages résultant de celle-ci, s’est retrouvée devant la Cour suprême du Canada4. Les principes de common law Afin de déterminer l’étendue de la couverture et la nature des biens assurés, la jurisprudence de common law des provinces canadiennes avait mis au point une démarche analytique en trois étapes pour déterminer si les dommages réclamés par l’assuré étaient exclus de la couverture ou étaient couverts aux termes de l’exception à l’exclusion. Il fallait par conséquent déterminer : a) la nature des dommages réclamés en distinguant s’il s’agissait du coût pour remédier à la malfaçon, c’est-à-dire reprendre le travail mal exécuté, ou s’il s’agissait plutôt des dommages aux biens résultant de la malfaçon; b) les dommages causés aux biens qui étaient l’objet même du contrat de l’entrepreneur ou du sous-traitant fautif étaient invariablement exclus, qu’il s’agisse de dommages pour remédier à la malfaçon ou de dommages résultant de la malfaçon; c) tous les dommages aux biens qui ne faisaient pas partie de l’objet du contrat de l’entrepreneur ou du sous-traitant fautif étaient couverts en vertu de l’exception à l’exclusion. Les principes susmentionnés découlaient expressément ou implicitement des décisions suivantes : Poole-Pritchard Canadian Ltd. and Armstrong Contracting Canada Ltd. v. Underwriting Members of Lloyds (Cour suprême de l’Alberta), (1969) (1970) I.L.R. 1-324 Poole Construction Ltd. v. Guardian Assurance Co. (Cour suprême de l’Alberta), (1977) I.L.R. 1-879 Sayers & Associates Ltd. v. The Insurance Corp. of Ireland et al. (Cour d’appel de l’Ontario), (1981) I.L.R. 1-1436) Simcoe & Erie General Insurance Co. v. Royal Insurance Co. of Canada et al. (Alberta Queen’s Bench), (1982) (183) I.L.R. 1-1597 Bird Construction Co. Ltd. et al. v. United States Fire Insurance Co. et al., (Cour d’appel de la Saskatchewan), (1985) (1986) I.L.R. 1-2047 Mr. Elegant Ltd. v. Canadian General Insurance Co. Ltd., (New Brunswick Queen’s Bench), (1987) 78 N.B.R. 225, renversée par la Cour d’appel du Nouveau-Brunswick, 31 CCLI 243 Une note discordante s’était alors fait entendre en 1989, à l’occasion de l’arrêt de la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Commercial Union Compagnie d’assurance du Canada c. Pentagon Construction Canada inc., 1989 CanLII 657 (QCCA). Dans cette affaire, l’assurée Pentagon Construction Canada réclamait une indemnité d’assurance de son assureur, Commercial Union Compagnie d’assurance du Canada, en raison des dommages causés à la chemise du pieu-caisson durant son enfoncement. La Cour d’appel, sous la plume de l’honorable Marcel Nichols, avait alors conclu, à l’instar du juge de première instance, qu’il n’y avait pas eu de malfaçon et que, par conséquent, la clause d’exclusion de couverture ne trouvait pas application. En obiter, le juge Nichols affirmait que même s’il s’était agi d’une malfaçon, l’exclusion n’avait pas pour objet les dommages à la propriété assurée résultant d’une exécution fautive du contrat de construction. Il analysait l’objet de l’exception à l’exclusion dans les termes suivants : « L’appelante soutient que le dommage au caisson constitue en soi un “faulty workmanship” indépendamment de la faute ou de la maladresse de l’exécutant et tombe de ce fait sous le coup de l’exclusion. Elle oublie cependant de considérer le “proviso” qui suit l’exclusion. Le mot “provided”, dans le contexte d’une telle clause d’exclusion, traduit l’idée que cette exclusion particulière ne vise pas cependant le cas où l’exécution fautive résulte en un dommage à la propriété assurée. En d’autres mots l’assureur ne paiera pas la réfection de ce qui a été mal fait, mais il paiera le dommage à la propriété assurée même si celui-ci résulte d’une exécution fautive ou incorrecte. Le mot “provided” n’est rien d’autre qu’une condition à laquelle l’assureur a voulu soumettre l’exclusion qu’il énonce. L’exclusion énoncée en matière de “faulty or improper workmanship” n’aura pas d’application si ce “faulty or improper workmanship” se traduit par un dommage à la propriété assurée. (…) Dans un tel cas, l’assureur n’aurait pas à payer “the cost of making good” c’est-à-dire le coût que représenterait l’enfoncement d’un nouveau caisson au bon endroit parce que la chose assurée ne serait pas affectée d’un dommage. Bref, le dommage qui est couvert n’est pas le coût de réparation de l’ouvrage défectueux, mais le “resultant damage to the insured property”. » Ces commentaires du juge Nichols, bien que n’ayant pas d’incidence sur les motifs de l’arrêt de la Cour dans l’affaire Pentagon Construction Canada, semblent avoir eu des échos jusqu’en Cour suprême5. Le pourvoi devant la Cour suprême La Cour suprême du Canada rejette la démarche analytique en trois étapes préconisée par la common law, nommément la deuxième condition ayant trait aux dommages causés aux biens assurés constituant l’objet du contrat de construction lui-même. Tout comme la Cour d’appel du Québec6, la Cour suprême semble être d’avis que l’exclusion pour malfaçon visait uniquement les coûts de reprise du travail mal exécuté, tandis que l’exception devait nécessairement viser tous les dommages aux biens assurés découlant de la malfaçon. Nous notons, par ailleurs, que l’interprétation d’une clause d’assurance, restrictive quant à une exclusion, par opposition à large et libérale quant à une exception, est réaffirmée et prend tout son sens dans l’arrêt Ledcor. Pour en arriver à une telle conclusion, la Cour suprême7 reprend les principes d’interprétation établis dans l’arrêt Progressive Homes8. Il appartient à l’assuré de faire la démonstration que les dommages sont couverts par la garantie initiale9 ou par l’exception à l’exclusion. Pour favoriser une interprétation large de la garantie d’assurance, la Cour s’attarde longuement sur l’attente raisonnable des parties à un contrat type que sont la plupart des contrats d’assurance. Elle rappelle que l’objet sous-jacent d’une police d’assurance chantier10 est de favoriser l’indemnisation rapide des parties en cause afin d’éviter de paralyser un projet de construction. Elle conclut que les parties pouvaient raisonnablement s’attendre à ce que les dommages causés aux biens assurés par la malfaçon d’un sous-traitant comme Bristol soient couverts. Dans un deuxième temps, la Cour suprême s’attarde au résultat valable, du point de vue commercial, qui est celui recherché par l’assuré qui acquitte une prime considérable en contrepartie d’une couverture d’assurance chantier. Si l’exclusion devait être interprétée largement, l’assureur n’assumerait aucun risque puisque les biens endommagés par une malfaçon seraient immanquablement exclus de la couverture11. La Cour a rejeté l’argument des assureurs selon lequel interpréter la garantie initiale et l’exception à l’exclusion largement favoriserait la négligence d’exécution des entrepreneurs et sous-traitants12. Quant aux principes préconisant une constance dans l’interprétation des clauses de contrats d’assurance similaires, la Cour rappelle la singularité de chaque affaire. L’objet du travail de construction ayant donné lieu à la malfaçon doit être vérifié pour déterminer ce qui, dans les faits, représente un dommage exclu. La Cour suprême se déclare d’accord avec le juge de première instance qui juge la Clause 4. (A) ambiguë, sans toutefois recourir au principe d’interprétation contra proferentem puisqu’il s’agit d’un principe d’interprétation de dernier ressort, alors que l’ambiguïté de la clause d’exclusion pouvait se résoudre au moyen des autres principes d’interprétation. Ce qu’il faut en retenir D’un point de vue procédural, ce qui n’est toutefois pas l’objet du présent bulletin, nous retenons que la Cour suprême considère l’interprétation des contrats type en assurance comme une question de droit relativement à laquelle la décision d’un tribunal d’instance inférieure peut être portée en appel en application du principe de la décision « correcte », par opposition aux principes de la décision « manifestement déraisonnable ». Cette ouverture de la Cour suprême risque de faire en sorte que les décisions des tribunaux d’instances inférieures feront plus fréquemment l’objet de demandes de révision. De l’arrêt Ledcor, nous retenons surtout que l’interprétation restrictive d’une exclusion contenue dans un contrat d’assurance chantier, amorcée par un obiter de la Cour d’appel du Québec13, donne un coup de frein à l’expansion de la jurisprudence de common law suivant laquelle les biens assurés endommagés étant l’objet du contrat de construction mal exécuté étaient exclus. L’exclusion de couverture ne s’applique dorénavant qu’au coût de reprise du travail mal exécuté. Bien que leur rédaction soit complètement différente de celle de la clause d’exclusion dans l’arrêt Ledcor, les clauses d’exclusion pour malfaçon contenues dans des polices d’assurance commerciale type « CGL » et « Umbrella » avaient également fait l’objet d’une interprétation restrictive de la Cour d’appel du Québec en 201314. Tout en gardant à l’esprit que l’objet sous-jacent d’une police d’assurance chantier est très singulier et distinctif de celui de l’assurance commerciale, il reste à déterminer si l’arrêt Ledcor aura des répercussions dans l’interprétation des clauses d’exclusion pour malfaçon contenues dans les contrats d’assurance commerciale et sur les primes. Obiter est une remarque incidente. Ledcor Construction Limited v. Northbridge Indemnity Insurance Company, 2013 ABQB 585. Ledcor Construction Limited v. Northbridge Indemnity Insurance Company, 2015 ABCA 121. Ledcor Construction ltée c. Société d’assurance d’indemnisation Northbridge & al., 2016 CSC 37. Id., para. 94. Commercial Union Compagnie d’assurance du Canada c. Pentagon Construction Canada inc., 1989 CanLII 657 (QCCA). Id., para. 49-51. Progressive Homes Ltd. c. Cie canadienne d’assurances générales Lombard, 2010 CSC 33. Précité, note 3, para. 52. Précité, note 3, para. 72. Précité, note 3, para. 78 et 79. Précité, note 3, para. 80. Précitée, note 5. Lombard General Insurance Company of Canada c. Factory Mutual Insurance Company, 2013 QCCA 446; demande d’autorisation rejetée : Lombard General Insurance Company of Canada c. Factory Mutual Insurance Company, 2013 CanLII 55903 (CSC).

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  • Requêtes Wellington et obligations des assureurs (CGL)

    Jurisprudence récente qui confirme les critères applicables lors d’une requête Wellington et qui précise les balises de l’obligation pour l’assureur de défendre son assuré. Recevabilité ou non d’une requête Wellington à l’encontre des exclusions visant « les produits » et « les travaux » de l’assuré compte tenu de la nature des dommages qui font l’objet de la poursuite judiciaire. En juillet dernier, deux jugements ont été rendus en Cour supérieure du Québec relativement à des requêtes Wellington à l’encontre d’assureurs en responsabilité civile des entreprises (ARC), mieux connue sous l’acronyme « CGL » (« Commercial General Liability »). Ailleurs au Canada et aux États-Unis, une requête Wellington est une requête en jugement déclaratoire visant à contraindre l’assureur à prendre fait et cause pour son assuré. Le premier jugement1, rendu par l’honorable Michel Déziel (le « jugement Déziel »), rejette une requête Wellington présentée par Couverture Montréal-Nord Ltée contre son assureur Compagnie d’assurance AIG du Canada. Le second jugement2, rendu par l’honorable André Wery (le « jugement Wery »), accueille une requête Wellington de Les Tuyaux Logard Inc. contre Northbridge. Les juges dans ces deux causes s’entendent sur les principes discutés dans la jurisprudence, où l’on constate que les critères applicables lors d’une requête Wellington sont clairs et que l’état du droit concernant l’obligation de défendre est maintenant bien défini. Ces deux jugements fournissent une conclusion très précise sur la recevabilité ou non d’une requête Wellington à l’encontre des exclusions visant « les produits » et « les travaux » de l’assuré à la lumière des dommages qui font l’objet de la poursuite judiciaire. Requêtes Wellington rejetées Lorsque les procédures font état de dommages qui ne représentent que les coûts relatifs à la reprise des travaux mal exécutés par l’assuré ou les coûts relatifs aux correctifs de produits défectueux livrés par l’assuré, les tribunaux rejettent une requête Wellington au motif que « les dommages à vos produits » et/ou les « dommages à vos travaux » sont des exclusions standards qui doivent recevoir application, même en appliquant tous les principes élaborés par la jurisprudence suivant lesquels l’obligation de défendre est distincte et plus large que l’obligation d’indemniser et qu’elle est engagée dès qu’il est possible qu’une condamnation de l’assuré puisse faire l’objet de la couverture d’assurance. Dans Couverture Montréal-Nord Ltée contre son assureur, Compagnie d’assurance AIG du Canada, le recours visait à refaire la toiture en raison des vices qui affectaient les tuiles. Toutefois, aucun dommage matériel ou corporel causé par le détachement des tuiles viciées n’était allégué, ce qui aurait pu être couvert par la police. Voici quelques extraits pertinents du jugement Déziel : [33] Le présent recours ne vise qu’à refaire la toiture en raison des vices qui affectent les tuiles. [34] Il n’y a aucune allégation d’un dommage matériel ou corporel causé par le détachement des tuiles viciées, ce qui pourrait être couvert par la police. [35] La reprise des travaux et le remplacement des tuiles, en l’absence d’autres dommages, ne sont pas couverts par la police. [36] Les réclamations visant les coûts associés à la garantie de qualité ne constituent pas des dommages couverts au sens des polices couvrant la responsabilité civile générale, comme c’est le cas en l’espèce3. [37] De tels dommages sont exclus de la police à la section 2 des exclusions comme citées ci-dessus. On peut également consulter les jugements suivants, qui traitent de ces principes : Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal c. Couverture Montréal-Nord Ltée et al. [2016] QCCS 3221 Aviva Compagnie d’assurance du Canada c. Construction et pavages Dujour Ltée et RSA [2015] QCCS 4173 Université de Montréal c. Desnoyers Mercure et Ass. [2013] QCCS 481 Vélan Inc. et Vélan Proquit Inc. c. G-Can Insurance Company [2010] QCCS 4060, jugement maintenu par la Cour d’appel [2012] QCCA 1490 GCU, Compagnie d’assurances du Canada c. Soprema Inc. [2007] QCCA 113 (avec nuance puisqu’avant Progressive) Requêtes Wellington accueillies Les requêtes Wellington sont accueillies lorsque les dommages réclamés comprennent également des éléments autres que « les dommages à vos produits » ou « les dommages à vos travaux ». Voici quelques extraits du jugement Wery dans Tuyaux Logard Inc. contre Northbridge : [87] En somme, comme on l’a vu, il faut toujours garder à l’esprit que la question à résoudre à une étape comme la nôtre n’est pas de déterminer ce qui est couvert de ce qui ne l’est pas, mais simplement de décider s’il existe une possibilité de couverture. [88] Le tribunal estime qu’ici cette possibilité existe. [89] Même en mettant de côté, pour un instant, la question de savoir si le coût de remplacement des drains constitue un « dommage matériel », le dossier laisse voir que certains des dommages réclamés ne correspondent pas seulement au coût de remplacement de ceux-ci. […] [95] Bref, existe-t-il une possibilité que le juge du fond de Logard en vienne à la conclusion que l’absence de collets de serrage sur les drains aux endroits appropriés constitue en elle-même un dommage matériel à l’immeuble en ce sens que le Syndicat ne puisse en jouir sans risquer de causer d’autres dommages à l’immeuble comme ceux du 29 mai ? Existe-t-il une possibilité que le retrait de la couverture d’assurance pour les dommages causés par l’eau par l’assureur du Syndicat constitue une « perte de jouissance » paisible de l’immeuble ? Existe-t-il une possibilité que les travaux de remplacement des drains puissent causer des dommages à l’immeuble et que ceux-ci puissent constituer des « dommages matériels » au sens de la police ? […] [144] Le tribunal estime que la partie des dommages réclamés qui n’ont rien à voir avec les produits de l’assuré, comme ici la démolition et la réfection des murs pour accéder aux drains, de même que les gicleurs, ne semblent pas visés par cette exclusion. […] [147] Dans l‘affaire Université de Montréal (référence voir décision à consulter), le juge Payette, s’inspirant de l’affaire Carwald, dispose d’un argument semblable à celui de Northbridge en écrivant que : « La Cour d’appel de l’Ontario, confrontée au même argument, concluait que si cette clause peut permettre d’exclure la protection initiale en faveur de l’assuré pour le remplacement de son produit, elle n’exclut pas la protection pour les dommages corrélatifs à d’autres biens. » [152] La Cour d’appel de Colombie-Britannique va jusqu’à dire que conclure dans le même sens que le fait Northbridge serait une perversion des enseignements de l’arrêt Progressive Homes : « Je juge que la clause a pour effet d’exclure les requêtes en dommages-intérêts à Bulldog Bag (l’assuré), y compris la perte d’utilisation de ceux-ci, mais qu’elle ne peut être étendue à l’indemnisation des frais de Sure-Gro (le réclamant), qui sépare ces sacs de ses produits, les remballe dans des sacs différents et récupère les « vieux » produits quelques mois plus tard. Le fait de refuser la couverture serait, comme le souligne M. Ward, un « travestissement » de Progressive Homes. De plus, avant le cas de Progressive Homes, des cas tels que Carwald et Gulf Plastics avaient établi que l’exclusion de « produits propre à l’assuré » ne s’appliquait pas à une perte subie par un client de l’assuré en raison de défauts dans un produit propre à l’assuré. »4 (notre traduction) On peut également consulter les jugements suivants, qui traitent de ces principes : Syndicat des copropriétaires le Crystal de la Montagne c. Le Crystal de la Montagne S.E.C. [2016] QCCS 3218 Axor Construction Canada Inc. c. Carrelages SerCo Inc. [2015] QCCS 480 Université de Montréal c. Desnoyers Mercure & Associés [2011] QCCS 3564 Bulldog Bag Ltd. c. Axa Pacific Insurance [2011] BCCA 178 Progressive Homes Ltd. c. Compagnie canadienne d’assurances générales Lombard [2010] R.C.S. 245. Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal c. Couverture Montréal-Nord Ltée et al. [2016] QCCS 3221. Syndicat des copropriétaires Le Crystal de la Montagne c. Le Crystal de la Montagne S.E.C. et al. [2016] QCCS 3218. CGU, Compagnie d’assurances du Canada c. Soprema inc., 2007 QCCA 113; Velan inc. et Velan-Proquip inc. c. GCAN Insurance Company, 2010 QCCS 4060. Bulldog Bag Ltd v. Axa Pacific Insurance Company, 2011 BCCA 178, par. 33. LDB:8431299v1.

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  • Gare à l’amiante !

    Afin de permettre une planification adéquate, le gouvernement du Québec a échelonné l’entrée en vigueur de certaines des modifications réglementaires en matière de sécurité du bâtiment adoptées ces dernières années. Les nouvelles normes ont déjà fait l’objet des bulletins no 6 d’avril 2013 et no 9 de juin 2014 de la série Lavery Immobilier et Construction. Le présent bulletin se veut un simple rappel des échéances les plus rapprochées.  L’AMIANTE : LE 6 JUIN APPROCHE Notre bulletin no 9 de juin 2014 résumait les nouvelles normes en matière de gestion sécuritaire de l’amiante entrées en vigueur le 6 juin 2013 et figurant pour la plupart dans la section IX.1 intitulée « Dispositions sur la gestion sécuritaire de l’amiante » du Règlement sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ, c. S-2.1, a. 2231. Adopté dans une perspective de santé-sécurité au travail, ce règlement impose à la fois des obligations de recensement (et de réduction) des risques et des obligations d’information à l’égard des travailleurs. Recensement des risques existants Aux termes du règlement, l’employeur doit : (1) localiser les flocages pour tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 et les calorifuges pour tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 afin d’y localiser l’amiante et ce, avant le 6 juin 2015; (2) par la suite, procéder à l’inspection de ces flocages et calorifuges aux deux ans; (3) en tout temps, apporter les mesures correctives nécessaires aux flocages, calorifuges ou revêtements intérieurs en perte d’intégrité ou présentant un risque; (4) consigner ces informations dans un registre. Recensement des travaux à risqueÀ partir du 6 juin 2015, tous les bâtiments visés par le règlement disposeront d’un registre. Ces registres devraient être consultés par toute personne qui veut entreprendre des travaux, de quelque ampleur que ce soit. En effet, dès qu’un travail pouvant entraîner l’émission de poussière d’amiante est envisagé, il incombe à l’employeur de vérifier la présence d’amiante dans les matériaux et les produits susceptibles d’en contenir et, le cas échéant : (1) d’apporter les mesures correctives ou d’atténuation appropriées; (2) d’informer le planificateur des travaux de tout risque; (3) d’informer les travailleurs susceptibles d’être exposés à la poussière d’amiante, voire de les former sur les risques, les méthodes de prévention et les méthodes de travail sécuritaires spécifiques aux travaux à exécuter; ces travailleurs bénéficient en outre du droit de consulter les registres. Responsable de ces obligations Aux termes du règlement, l’obligation d’inspecter incombe « à l’employeur à l’égard de tout bâtiment sous son autorité ». La question-clé de savoir qui a l’autorité sur un bâtiment variera nécessairement selon la nature de l’immeuble ou des opérations qui y sont menées. Ainsi, l’employeur-propriétaire-occupant sera sans doute généralement détenteur de « l’autorité » sur un immeuble, mais ce pourrait également être le cas d’un locataire unique, d’un gestionnaire immobilier ou d’un emphytéote. L’obligation de mettre en oeuvre les correctifs qui s’imposent n’est cependant pas limitée de la même façon et semble s’imposer à l’employeur même pour un bâtiment qui n’est pas sous son contrôle. La consultation des registres devient alors d’autant plus importante. Rappelons par ailleurs que la Loi sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ, c. S-2.1 étend les obligations de l’employeur à toute personne qui utilise les services d’un travailleur à l’égard de son établissement. En ce qui concerne un éventuel rôle de la Commission de la santé et de la sécurité du travail par rapport à l’exposition de travailleurs à l’amiante, nous vous renvoyons au bulletin Droit de savoir préparé par nos collègues du secteur Travail et emploi. Dans tous les cas, la prudence dictera de convenir d’un partage des responsabilités efficace entre les différentes personnes susceptibles d’exercer une forme de contrôle sur un bâtiment. FAÇADES ET STATIONNEMENTS : À QUAND VOTRE (NOUVELLE) INSPECTION ? Comme nous vous l’indiquions dans notre bulletin no 6 d’avril 2013, conformément au chapitre VII « Bâtiment » ajouté au Code de sécurité le 18 mars 2013 par le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment2, la façade de tout édifice public de cinq étages ou plus ainsi que tout stationnement souterrain ou aérien avec une dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol devraient désormais faire l’objet d’un rapport de vérification approfondie attestant qu’il ne présentent aucun danger (ou indiquant les mesures correctives qui doivent être prises3) et ce, aux cinq ans. Inspection des façades Les dates butoirs pour la première vérification approfondie, qui peut être signée par un ingénieur ou un architecte, ont été échelonnées en fonction de l’âge de la construction du bâtiment. Certaines sont déjà passées et d’autres approchent; l’on se reportera au règlement pour plus de précisions. Dans tous les cas, l’âge de construction se calcule à partir du 18 mars 2013, date de l’entrée en vigueur du règlement. Vérifications des parcs de stationnement Un parc de stationnement qui a été construit moins de cinq ans après l’entrée en vigueur du règlement devait avoir fait l’objet d’un rapport de vérification approfondie, menée par un ingénieur, avant le 18 mars 2014. Le propriétaire d’un parc plus ancien bénéficie d’un délai supplémentaire et doit obtenir ce rapport avant le 18 mars 2016. Le règlement exige en outre de tout propriétaire d’un parc de stationnement qu’il procède à une vérification annuelle, dont la première devait avoir eu lieu dans l’année de l’adoption du règlement, soit avant le 18 mars 2014. Le libellé du règlement laisse croire qu’une inspection visuelle sérieuse menée par le propriétaire lui-même suffit. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour plus de détails sur le sujet. Tenue de registre Encore ici, la tenue de registre est obligatoire, où seront consignés les rapports de vérification et les plans d’entretien, mais également des devis, des photos ou la description des travaux entrepris ou à entreprendre. Des mesures semblables existent également en ce qui concerne les tours de refroidissement à l’eau. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour plus de détails sur le sujet. SANCTIONS ET CONSÉQUENCES La tenue inadéquate de registre peut être sanctionnée par la Régie du bâtiment du Québec de la même manière qu’un manquement aux obligations positives de vérification ou de mise en place de mesures préventives. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour un aperçu des amendes sévères auxquelles s’exposent les contrevenants ainsi que pour les conséquences de ces changements en matière de contrats relatifs à l’immobilier, qu’il s’agisse de location, de gestion, de copropriété, d’assurances, de financement. CONCLUSION Si les modifications réglementaires adoptées ces dernières années par le gouvernement visent le rehaussement des exigences de sécurité en matière de construction et d’entretien de bâtiment, rappelons en terminant qu’elles constituent des normes minimales. En effet, toute municipalité est libre d’adopter des normes plus contraignantes. _________________________________________ 1 Règlement modifiant le Règlement sur la santé et la sécurité du travail et le Code de sécurité pour les travaux de construction, décret 1263-2012 du 8 mai 2013, (2013) 145:21 GOQ.II, 1999. 2 Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, décret 1263-2012 (19 décembre 2012), (2012) 145:3 GOQ.II, 179. 3 Voir notre bulletin no 6 d’avril 2013 sur le sujet.

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  • Tours de refroidissement et amiante : De nouvelles obligations pour les propriétaires, locataires, gestionnaires et employeurs

    Au cours de la dernière année et demie, le législateur s’est attardé à la sécurité liée aux bâtiments, afin d’assurer la sécurité des occupants, des personnes qui fréquentent ces bâtiments et des personnes qui peuvent être exposées à certains dangers en raison d’un équipement rattaché à ces bâtiments.Ainsi, le 18 mars 2013 entrait en vigueur le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment qui est devenu le chapitre VIII intitulé « Bâtiment » du Code de sécurité adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment.Le chapitre « Bâtiment » du Code de sécurité (« CBCS ») prévoit des règles sur l’entretien des façades de bâtiments et des parcs de stationnement étagés en béton en plus de contenir diverses règles de sécurité incendie qui doivent entrer en vigueur progressivement entre le 18 mars 2013 et le 18 mars 2018.D’ailleurs, depuis le 18 mars 2014, certaines dispositions additionnelles en matière de sécurité incendie sont en vigueur pour les lieux de sommeil couvert par le CBCS (soit certains hôtels, motels, immeubles à logements, copropriétés, résidences pour aînés et établissements de soins). Les dispositions en vigueur depuis le 18 mars 2014 visent sommairement les avertisseurs de fumée, les avertisseurs de monoxyde de carbone et l’éclairage de sécurité.Le reste des dispositions prévues au CBCS en matière de sécurité incendie entreront en vigueur les 18 mars 2016 et 18 mars 2018. Ces nouvelles dispositions pourraient impliquer des modifications importantes et des coûts significatifs pour les propriétaires des bâtiments assujettis. L’entrée en vigueur progressive des dispositions vise à permettre aux propriétaires concernés de se préparer en conséquence.TOURS DE REFROIDISSEMENT À L'EAULe 12 mai 2013, marquait l’entrée en vigueur du Règlement modifiant le Code de sécurité concernant les dispositions visant les tours de refroidissement à l’eau. Ces dispositions ont également été insérées dans le CBCS.Ces dispositions prévoient de nouvelles obligations pour les propriétaires des tours de refroidissement, notamment la mise sur pied d’un programme d’entretien préventif élaboré par un professionnel, la tenue d’un registre où sont consignées les informations relatives aux tours et la transmission de certains renseignements à la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ »). L’entrée en vigueur de ces dispositions faisait suite à l’épisode de légionellose vécu pendant l’été 2012 alors qu’aucun cadre réglementaire ne régissait l’entretien des tours de refroidissement à l’eau et qu’il n’y avait aucun registre permettant de localiser les tours de refroidissement en opération.Les dispositions entrées en vigueur en mai 2013 étaient sommaires, se résumaient à 6 articles, et ne contenaient aucune précision quant aux normes et méthodes à respecter en matière d’entretien des tours de refroidissement.Or, le 28 mai 2014, la Gazette officielle du Québec publiait une « mise à jour » du Règlement modifiant le Code de sécurité. Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 12 juillet 2014. Elles traitent précisément des méthodes à suivre pour l’entretien des tours de refroidissement. Il s’agit en quelque sorte de la phase 2 des dispositions concernant l’entretien des tours de refroidissement à l’eau. On y retrouve des mesures additionnelles précises concernant la procédure de maintien de la qualité de l’eau et la fréquence du prélèvement des échantillons. Les dispositions les plus contraignantes pour les propriétaires des tours concernent l’obligation de faire analyser à tous les mois les échantillons par un laboratoire accrédité par le Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec pour en déterminer leur concentration en Legionella pneumophila. Le projet de Règlement annonçait que les nouvelles dispositions impliqueraient des coûts pour les entreprises qui sont propriétaires des tours. Le coût d’une analyse par un laboratoire accrédité est d’environ 250 $, c’est-à-dire des coûts annuels d’environ 3 000 $.La plupart des mesures prévues aux nouvelles dispositions figuraient déjà au guide sur l’entretien des tours de refroidissement à l’eau publié en mai 2013 et qui se retrouvait sur le site Internet de la RBQ. Puisque celles-ci font maintenant partie du Règlement modifiant le Code de sécurité publié le 28 mai 2014, elles seront dorénavant obligatoires.De plus, les nouvelles dispositions précisent qu’il incombe aux propriétaires des tours de s’assurer d’obtenir tous les résultats d’analyses effectuées par le laboratoire accrédité. Les propriétaires des tours doivent aussi s’assurer que le laboratoire accrédité achemine à la RBQ tous les résultats d’analyses effectuées dans les 30 jours suivant la date du prélèvement.Les nouvelles dispositions imposent également aux propriétaires l’obligation d’obtenir le résultat du laboratoire accrédité sans délai ou le jour ouvrable suivant le résultat des analyses lorsque le résultat de ces analyses indique une concentration de Legionella pneumophila égale ou supérieure à 10 000 UFC/L et lorsque la quantification de la concentration de Legionella pneumophila est impossible à déterminer.Les dispositions prévoient enfin des mesures immédiates à prendre par les propriétaires lorsque la concentration de Legionella pneumophila est de 1 000 000 UFC/L ou plus notamment l’obligation de s’assurer que la RBQ et le Directeur de Santé Publique de la région où est située la tour obtiennent le résultat du laboratoire accrédité sans délai.La Loi sur le bâtiment prévoit plusieurs sanctions et dispositions pénales en cas de non-respect des mesures visant les tours de refroidissement. Rappelons que la RBQ a effectué plus de 1 900 inspections des tours de refroidissement à l’eau depuis 2012 et que, grâce au registre dont la RBQ bénéficie maintenant, celle-ci sait précisément où se trouvent les tours de refroidissement. Il est donc essentiel de respecter les nouvelles mesures pour éviter toute sanction.Au-delà des mesures qui peuvent être imposées par la RBQ (y compris un avis de correction et l’obtention d’une ordonnance enjoignant à une personne de se conformer à la Loi dans un délai précis), la RBQ peut aussi ordonner l’arrêt de fonctionnement des tours. Des sanctions allant de 3 000 $ à 15 000 $ sont prévues pour les propriétaires qui refusent de se conformer à la Loi et aux ordonnances. En cas de récidive, les montants des sanctions peuvent être multipliés par 10.AMIANTELe 6 juin 2013, marquait l’entrée en vigueur du Règlement modifiant le Règlement sur la santé et la sécurité du travail et le Code de sécurité pour les travaux de construction. La plupart des dispositions de ce Règlement forment maintenant la section IX.I intitulée « Dispositions sur la gestion sécuritaire de l’amiante » insérée dans le Règlement sur la santé et la sécurité du travail.Ce règlement exige notamment que l’on procède à l’inspection de tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 afin de localiser les flocages contenant de l’amiante et de tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 afin de localiser les calorifuges contenant de l’amiante. Les premières inspections à faire en vertu du règlement doivent être effectuées au plus tard le 6 juin 2015. Par la suite, à tous les deux ans, l’employeur doit vérifier les flocages et les calorifuges contenant de l’amiante, sauf s’ils sont entièrement enfermés dans un ouvrage permanent et étanche aux fibres et que l’accès n’est possible que par une opération destructive de l’ouvrage.Il est important de noter que cette obligation incombe à l’employeur à l’égard de tout bâtiment sous son autorité. L’employeur peut évidemment être le propriétaire de l’immeuble, mais il n’est pas obligatoire qu’il le soit. Il pourrait par exemple être locataire ou gestionnaire, dès lors que le bâtiment est sous son autorité.Le Règlement impose d’autres obligations aux employeurs dont notamment celle de dresser et de maintenir à jour un registre qui doit contenir des informations concernant les flocages et calorifuges. Le résultat des inspections faites par l’employeur doit aussi être consigné au registre. L’employeur doit mettre ce registre à la disposition des travailleurs et de leurs représentants qui oeuvrent dans son établissement.On y prévoit également la méthode d’analyse des échantillons et la fréquence des inspections. Le Règlement prévoit aussi diverses mesures à prendre en cas de localisation de flocages et calorifuges. Aux termes de cette réglementation, on présume que tous les flocages et calorifuges contiennent de l’amiante et seule une analyse pourra démontrer le contraire.Le règlement impose également à tout employeur, avant d’entreprendre un travail susceptible d’émettre de la poussière par une action directe ou indirecte sur tout bâtiment sous son autorité ou à l’intérieur de celui-ci, de vérifier la présence d’amiante dans les matériaux et les produits susceptibles d’en contenir. Il importe de préciser que, lorsque la présence d’amiante est détectée dans des matériaux ou produits, l’employeur doit les réparer ou les enlever en prenant compte des facteurs de dégradation et de dispersion.Encore une fois, si le propriétaire d’un immeuble qui fait des travaux s’avère forcément visé par ces dispositions, un locataire, un gestionnaire ou un entrepreneur ayant l’autorité de faire des travaux sur un bâtiment pourrait aussi être visé et devoir assumer les dépenses qui en découlent.CONCLUSIONLes nouvelles dispositions en matière de tours de refroidissement à l’eau et en matière d’amiante auront un impact financier pour les propriétaires des tours et, dans le cas de l’amiante, pour de nombreux employeurs qu’ils soient propriétaires, locataires, gestionnaires ou entrepreneurs. D’ailleurs, on peut facilement imaginer que la nouvelle réglementation concernant l’amiante aura un impact sur la négociation et la rédaction des contrats d’entreprise, des contrats de gestion immobilière et des baux commerciaux puisque les parties voudront départager les risques et préciser les responsabilités de chacun quant au respect de cette réglementation.

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  • Sécurité dans le bâtiment – De nouvelles obligations onéreuses pour les propriétaires

    Le 18 mars 2013 marque l’entrée en vigueur du Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, qui est devenu le chapitre VIII, intitulé « Bâtiment », du Code de sécurité adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment. Le nouveau Règlement contient des règles sur la sécurité incendie et sur l’entretien des façades de bâtiments et des parcs de stationnement étagés en béton. On y prévoit l’entrée en vigueur progressive jusqu’en 2018 des règles de sécurité incendie. Cette entrée en vigueur progressive vise vraisemblablement à permettre aux propriétaires de planifier les travaux de mise aux normes et les coûts qui y sont associés.Le 12 mai 2013 marquera l’entrée en vigueur du Règlement modifiant le Code de sécurité qui ajoutera, au chapitre VIII – Bâtiment, des dispositions imposant aux propriétaires de nouvelles obligations en matière d’entretien des tours de refroidissement à l’eau.Le présent bulletin donne un aperçu des nouvelles dispositions du Code de sécurité portant sur les façades de bâtiments, les parcs de stationnement et les tours de refroidissement à l’eau.LE NOUVEAU RÉGIME D’INSPECTION ET D’ENTRETIEN DES FAÇADESLes nouvelles normes de sécurité s’appliquent à toute façade d’une hauteur de cinq étages ou plus hors sol. Les façades d’un bâtiment doivent être entretenues de façon à assurer la sécurité et empêcher le développement de conditions dangereuses. Une condition dangereuse existe lorsqu’un élément de l’une des façades d’un bâtiment peut, de façon imminente, se détacher du bâtiment ou s’effondrer et causer des blessures aux personnes.À tous les cinq ans, le propriétaire d’un édifice public de cinq étages ou plus doit obtenir d’un ingénieur ou d’un architecte, un rapport de vérification indiquant que les façades du bâtiment ne présentent aucune condition dangereuse et que, s’il y a lieu, des recommandations visant à corriger les défauts pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses ont été formulées.Lorsqu’une condition dangereuse est détectée, que ce soit en cours de vérification ou autrement, le propriétaire a plusieurs obligations à respecter. Il doit notamment mettre en place sans délai les mesures d’urgence pour assurer la sécurité des occupants et du public et il doit aviser la Régie; il doit aussi fournir à la Régie, dans les trente jours, une description élaborée par un ingénieur ou un architecte des travaux correctifs à réaliser et un échéancier des travaux qui doit être approuvé par la Régie; par la suite, il doit s’assurer que les travaux sont réalisés conformément aux documents soumis à la Régie et obtenir, à la fin des travaux, un rapport de vérification confirmant le caractère sécuritaire des façades du bâtiment. Au terme de ce processus, le propriétaire doit transmettre à la Régie une lettre signée par l’ingénieur ou l’architecte confirmant que tous les travaux correctifs sont réalisés à sa satisfaction et qu’il n’y a plus de condition dangereuse.Le gouvernement a, en quelque sorte, délégué aux professionnels, ingénieurs et architectes, un rôle de supervision quant à l’application de certaines des mesures prévues au Règlement. En effet, le Règlement précise que le choix des méthodes de vérification pour le rapport quinquennal est fait par le professionnel qui doit recommander tout test, tout examen et toute mise à l’essai qu’il juge nécessaire. L’ingénieur ou l’architecte doit, dans son rapport, indiquer les défauts et les causes pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses comme par exemple les infiltrations, les taches de rouille, les efflorescences, l’écaillage, etc. Il doit aussi décrire les travaux correctifs à réaliser et l’échéancier, et confirmer que les façades ne présentent aucune condition dangereuse. S’il y a lieu, il doit aussi confirmer que des recommandations ont été formulées au propriétaire pour corriger les défauts constatés qui peuvent contribuer au développement de conditions dangereuses.Ce rapport doit être produit tous les cinq ans, et les vérifications nécessaires à l’émission du rapport doivent être faites dans les six mois précédant la production du rapport. Le premier rapport d’inspection des façades doit être produit par le propriétaire au plus tard le jour du dixième anniversaire de la date de construction du bâtiment. Cependant, si le bâtiment a plus de dix ans en date du 18 mars 2013, le premier rapport doit être produit à une date déterminée par le Règlement en fonction de l’âge du bâtiment. Dans ce cas, l’échéancier est le suivant : si le bâtiment a plus de 45 ans, avant le 18 mars 2015; entre 25 et 45 ans, avant le 18 mars 2016; entre 15 et 25 ans, avant le 18 mars 2017; et entre 10 et 15 ans, avant le 18 mars 2018.LE NOUVEAU RÉGIME D’INSPECTION ET D’ENTRETIEN DES PARCS DE STATIONNEMENTLe Règlement prévoit aussi de nouvelles obligations pour les propriétaires de parcs de stationnement souterrains ou aériens avec dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol. Dans le cas des parcs de stationnement, le rapport quinquennal, que le Règlement nomme « rapport de vérification approfondie », ne peut être préparé que par un ingénieur et le premier rapport approfondi doit être produit entre 12 et 18 mois suivant la fin de la construction de l’immeuble. Toutefois, si le parc a entre 1 et 5 ans, le rapport doit être produit avant le 18 mars 2014 et s’il a plus de 5 ans, avant le 18 mars 2016.S’il se produit un événement pouvant avoir une incidence sur le comportement structural du parc de stationnement, le propriétaire doit aussi faire faire une vérification approfondie par un ingénieur. Il faudra que le propriétaire établisse un protocole décrivant les incidents qui nécessitent une telle intervention. Un ingénieur en structure pourra éclairer le propriétaire dans l’établissement sur ce protocole.Un parc de stationnement doit aussi faire l’objet d’une vérification annuelle, la première devant avoir lieu avant le 18 mars 2014 pour tous les parcs de stationnement assujettis au Règlement. Le Règlement prévoit qu’à l’occasion de cette vérification, une fiche détaillée doit être remplie par le propriétaire. Le contenu de la fiche suggère que cette vérification du propriétaire peut se limiter à une inspection visuelle.LA TENUE D’UN REGISTRETant pour les façades que pour les parcs de stationnement, tous les rapports dont nous venons de parler doivent être conservés par le propriétaire sur place, dans un registre, avec les autres informations prescrites par le Règlement, incluant une copie des plans, des photographies, la description des travaux de réparation, de modifications ou d’entretien, et la description des réparations répétées pour régler un même problème.L’ENTRETIEN DES TOURS DE REFROIDISSEMENT À L’EAULes dispositions du Règlement modifiant le Code de sécurité entrant en vigueur le 12 mai 2013 consacrent d’abord l’obligation du propriétaire d’entretenir les installations et les équipements des tours de refroidissement à l’eau suivant un programme d’entretien. Elles prévoient ensuite la tenue par le propriétaire d’un registre disponible sur les lieux pour consultation par la Régie, lequel doit notamment contenir le (ou les) programme(s) d’entretien des tours.Le programme d’entretien doit être élaboré par un ou plusieurs membres d’un ordre professionnel dont les activités sont reliées au domaine des tours de refroidissement à l’eau. Le Règlement ne précise pas davantage les compétences requises de ces professionnels. Ensuite, l’article 402 énumère huit éléments que doit contenir le programme d’entretien. Parmi ceux-ci, on retrouve les procédures de mise en hivernage, de redémarrage, de décontamination et de maintien de qualité de l’eau afin de minimiser le développement de bactéries dont celles des espèces de légionelle.Le programme doit aussi contenir les mesures visant la diminution de la corrosion, de l’entartrage et de l’accumulation de matières organiques, ainsi que les mesures visant la vérification des composantes mécaniques de l’installation et des équipements des tours de refroidissement. Enfin, le programme doit être élaboré en tenant compte de certains documents, dont le manuel d’opération et d’entretien du fabricant et certains guides publiés par des organismes spécialisés tels le Cooling Technology Institute (CTI), l’American Society of Heating, Refrigeration and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) et l’Association of Water Technologies (AWT). Le programme doit aussi être révisé par un professionnel compétent tous les cinq ans ou à la suite de certains événements dont une modification majeure ou un remplacement, un changement de la procédure de maintien de la qualité de l’eau, ou l’utilisation de la procédure de décontamination lorsque la qualité de l’eau a atteint un seuil de risque sanitaire qui justifie une action immédiate.Dans les trente jours suivant la première mise en service d’une tour de refroidissement à l’eau, le propriétaire doit transmettre à la Régie l’adresse des installations, le nom et les coordonnées du propriétaire, le nom du ou des professionnels qui ont élaboré le programme d’entretien, et une brève description du type d’installation. Le propriétaire doit aviser la Régie sans délai de tout changement à ces renseignements. Pour les tours de refroidissement déjà en service au moment de l’entrée en vigueur du Règlement, ces informations doivent être transmises à la Régie le 12 mai 2013.Quant au registre tenu par le propriétaire, il doit contenir le nom et les coordonnées de ce dernier, les plans des installations des tours de refroidissement s’ils sont disponibles, le manuel d’opération et d’entretien du fabricant, les programmes d’entretien, les résultats des analyses de l’eau des deux dernières années, l’historique des entretiens, réparations, remplacements et modifications réalisés, et le nom du responsable et du personnel affectés à l’entretien et leurs numéros de téléphone.SANCTIONS SÉVÈRESToute contravention à l’une de ses dispositions constitue une infraction. Il faut référer à la Loi sur le bâtiment pour connaître les sanctions rattachées à ces infractions. Des amendes sévères sont prévues dans le cas de contraventions à des dispositions qui visent à protéger la sécurité du public.Ainsi, des amendes variant de 5 241 $ à 26 204 $ dans le cas d’individus et de 15 723 $ à 78 612 $ dans le cas d’une personne morale sont prévues. En cas de récidive, ces amendes peuvent doubler.La Loi sur le bâtiment prévoit de plus que lorsqu’une infraction à une disposition visant à protéger le public a duré plus d’un jour, on compte autant d’infractions distinctes que le nombre de jours qu’elle a duré. Par exemple, si un avis doit être transmis à la Régie dans les trente jours de la découverte d’une condition dangereuse et, dans les faits, il n’est transmis que 45 jours après la découverte d’une telle condition, l’amende pourrait être multipliée par 15.La protection du public prend une telle importance que non seulement le contrevenant peut se voir imposer une amende, mais aussi toute personne qui, par son acte ou son omission, en aide une autre à commettre une infraction.DES CONSÉQUENCES IMPORTANTESCes nouvelles dispositions du Code de sécurité auront des conséquences importantes à de nombreux égards.Tout d’abord au chapitre de la responsabilité civile du propriétaire, les nouvelles dispositions créent de nouvelles normes de sécurité dont le non-respect pourrait faciliter certains recours en responsabilité civile en cas d’accident. Ces dispositions auront également un impact sur la responsabilité professionnelle puisqu’elles comportent de nouvelles obligations pour les professionnels tout en leur laissant une très grande latitude quant aux mesures à prendre pour se décharger de leurs obligations. Il est à souhaiter que la jurisprudence à venir précisera la marche à suivre par ces professionnels dans l’exécution de leurs obligations.Les nouvelles normes de sécurité auront aussi des conséquences sur les relations entre locateurs et locataires. En effet, dans la mesure où un propriétaire aura à effectuer des inspections plus fréquentes et plus approfondies pour se conformer à ces nouvelles normes de sécurité et qu’il aura à faire des entretiens et les réparations recommandées par les professionnels, pourra-t-il ajouter ses dépenses aux frais d’exploitation payables par les locataires à titre de loyer additionnel ? Comme certaines dépenses peuvent être exclues des frais d’exploitation imputables aux locataires d’un immeuble, notamment celles qui sont reliées aux réparations de structure, la rédaction du bail sera déterminante dans la réponse à donner à cette question, et chaque cas sera un cas d’espèce.L’acheteur d’un édifice soumis aux dispositions du Code de sécurité sur les façades et les parcs de stationnement et sur les tours de refroidissement voudra avoir accès au registre tenu par le propriétaire, incluant tout rapport d’inspection préparé par un ingénieur, un architecte ou tout autre professionnel. L’acheteur voudra aussi qu’on lui confirme que toutes les recommandations faites par les professionnels ont été suivies et qu’il n’existe aucune condition dangereuse. Un acheteur avisé voudra sans doute obtenir du vendeur des déclarations et garanties en ce sens. Reste à voir si le vendeur voudra consentir à les lui donner. Encore ici, ce sera du cas par cas.Le prêteur qui finance un immeuble voudra également s’assurer que celui-ci est conforme aux dispositions du Code de sécurité et que l’emprunteur n’a pas commis d’infraction. Dans le cas où un professionnel a recommandé que certaines réparations soient faites, le prêteur pourra être réticent à avancer des fonds s’il s’agit de vices graves ou, dans le cas contraire, le prêteur voudra peut-être constituer une retenue destinée à assurer l’exécution des travaux recommandés par le professionnel.Dans les édifices à logements auxquels s’appliquent les nouvelles dispositions, on peut s’attendre à des débats entre propriétaires et locataires quant aux augmentations de loyer qu’un propriétaire pourrait vouloir justifier en raison de l’augmentation des coûts d’inspection et d’entretien découlant de l’entrée en vigueur des dispositions. Dans les complexes résidentiels constitués en condominium, les syndicats de copropriétaires devront ajouter à leur budget les coûts des inspections, des entretiens et des réparations exigés par les nouvelles normes et ils devront se demander si les cotisations au fonds de prévoyance doivent être révisées en conséquence.

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