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Le 15 juillet 2022, le juge François Lebel de la Cour du Québec a rendu une décision1 confirmant que dans le cadre d’une vente immobilière, une clause d’exclusion de garantie aux risques et périls de l’acquéreur, claire et non ambiguë, entraîne une rupture dans la chaîne de titres qui empêche l’acquéreur d’intenter tout recours fondé sur cette garantie contre son vendeur et contre les vendeurs précédents. Le juge Lebel a ainsi déclaré irrecevable la demande introductive d’instance contre les défendeurs Marshall et Bergeron et a rejeté l’appel en garantie. La décision s’arrime avec le récent arrêt Blais2rendu en mai 2022 par la Cour d’appel du Québec ayant clarifié l’état du droit sur l’impact de la présence de l’exclusion de la garantie légale dans un cadre de ventes successives. Les faits En mars 2009, le défendeur Bergeron vend un immeuble à logements (ci-après l’« Immeuble ») aux défendeurs  Marshall, avec la garantie légale de qualité. En mai 2012, les Marshall vendent à leur tour l’Immeuble aux défendeurs Hamel et Drouin, toujours avec la garantie légale de qualité. En décembre 2016, les défendeurs Hamel et Drouin revendent l’Immeuble à la demanderesse, mais cette fois-ci « sans la garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur, mais avec la garantie quant aux titres ». À l’automne 2020, la demanderesse procède à des travaux de réfection des drains agricoles. C’est à cette occasion qu’elle constate la présence d’hydrocarbures pétroliers dans les sols situés sous les fondations de l’Immeuble, rendant le sol non conforme pour un usage résidentiel. Selon un rapport d’expertise, la contamination alléguée provient de la présence antérieure d’un réservoir d’huile à chauffage situé dans une remise à l’arrière de l’Immeuble. Ce réservoir aurait été retiré avant la vente de décembre 2016. La demanderesse demande la diminution du prix de vente et la condamnation solidaire des défendeurs Hamel et Drouin et des deux vendeurs antérieurs, les défendeurs Marshall et Bergeron. Elle invoque la garantie de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec (C.c.Q.) et la garantie contre les limitations de droit public prévue à l’article 1725 C.c.Q. La demanderesse se dit également victime d’un dol de la part des défendeurs Hamel et Drouin. Après avoir été appelés en garantie par les défendeurs Hamel et Drouin, les défendeurs Marshall demandent le rejet de la demande principale et de la demande en garantie. Ils allèguent que la vente de l’Immeuble entre les défendeurs Drouin et Hamel et la demanderesse a été faite aux risques et périls de l’acquéreur et qu’une telle mention dans un acte de vente postérieur rompt de façon irrémédiable la chaîne de titres, faisant échec à tout recours de la demanderesse contre son vendeur et les vendeurs antérieurs. Le droit et l’importance d’une clause claire L’article 1442 C.c.Q., qui codifie les principes découlant de l’arrêt Kravitz3 permet en principe à l’acheteur de rechercher la responsabilité des vendeurs antérieurs à son propre vendeur. Toutefois, pour que ce recours soit valide, il doit être démontré : que le vice existait au moment où les vendeurs antérieurs étaient propriétaires de l’immeuble; et que le droit à la garantie légale s’est transmis jusqu’à la demanderesse par les ventes subséquentes. En effet, le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur précédent existe conformément à l’article 1442 C.c.Q. Il présuppose toutefois que le droit à la garantie légale s’est transmis entre chaque propriétaire, et ce, jusqu’à l’acquéreur actuel qui tenterait de déposer un recours en vices cachés. Autrement dit, la garantie légale doit avoir été transmise entre chaque propriétaire, soit à travers la chaîne de titres. Dans l’arrêt Blais, la Cour d’appel confirme qu’une clause d’exclusion de garantie qui ne souffre d’aucune ambiguïté entraîne une rupture dans la chaîne de titres. Une telle clause a donc pour conséquence de priver l’acheteur d’un immeuble d’un recours direct contre les anciens propriétaires qui ont vendu l’immeuble avec la garantie légale. Suivant l’arrêt Blais, il est maintenant clair qu’une telle clause d’exclusion de la garantie légale ferme la porte à tout recours direct contre les auteurs d’un vendeur, même si ceux-ci ont vendu l’immeuble avec les garanties légales4. Dans ces circonstances, celui qui acquiert l’immeuble à ses risques et périls est privé d’un droit d’action direct contre les vendeurs antérieurs dans la mesure où la clause de limitation de garantie à l’acte de vente est claire et non équivoque. En l’espèce, le juge Lebel considère que la formulation de la clause d’exclusion de garantie à l’acte de vente qui lie la demanderesse est claire et non ambiguë et qu’une vente « aux risques et périls » de l’acheteur écarte tant la garantie de qualité que la garantie de propriété qui couvre les limitations de droit public sous l’article 1725 C.c.Q. Le juge Lebel mentionne qu’il y a rupture dans la chaîne de titres créée par la vente aux risques et périls de l’acheteur et que la demanderesse ne peut prétendre qu’il subsiste un droit d’action direct contre les vendeurs au-delà des défendeurs Hamel et Drouin. Il donne donc raison aux défendeurs Marshall et Bergeron et déclare irrecevable la demande introductive d’instance contre eux. Ce qu’il faut retenir Pour qu’une clause d’exclusion de garantie dans un contrat de vente soit valide, elle doit être claire et non ambiguë; La mention qu’une vente se fait « aux risques et périls de l’acheteur » écarte de façon complète tant la garantie de qualité prévue par l’article 1726 C.c.Q que la garantie de propriété prévue par l’article 1725 C.c.Q.; Un contrat de vente comportant une clause d’exclusion de garantie valide ET une mention que la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur » fait échec à tout recours de l’acheteur contre le vendeur, mais aussi contre les vendeurs antérieurs. Dans le contexte actuel du marché immobilier québécois, la décision Hamel, qui s’arrime avec les enseignements de la Cour d’appel dans Blais, a le mérite de clarifier l’application des courants jurisprudentiels établis pendant les dernières années et notamment l’effet de la clause de limitation de garantie sur les ventes successives. Nos membres de l’équipe Litige et règlements des différends demeurent disponibles pour vous conseiller et répondre à vos questionnements. 9348-4376 Québec inc. c. Hamel, 2022 QCCQ 5217 Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858. General Motors Products of Canada Ltd c. Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790 Préc. note 1, par. 6 et 8.

La possession et la production de cannabis sont légalisées au Canada, sous réserve de nombreuses restrictions, suivant l’entrée en vigueur de la Loi sur le cannabis1 le 17 octobre dernier (la « Loi sur le cannabis »). C’est dans ce contexte qu’un aide-mémoire destiné aux employeurs a été publié le 17 octobre 2018 par notre équipe en droit du travail. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter le lien suivant. Au-delà du domaine de l’emploi, l’ensemble de la législation relative à la légalisation du cannabis au Canada a un impact sur le monde des affaires, ce qui inclut, entre autres, les producteurs de cannabis, les locateurs d’immeubles résidentiels ou commerciaux, les syndicats de copropriété et les institutions financières. De fait, la culture, la production, de même que l’usage de cannabis soulèvent diverses considérations relevant du droit immobilier et du droit public. Louage résidentiel Pour les locateurs, certaines considérations légales encadrant l’usage de cannabis dans les immeubles locatifs résidentiels requièrent des démarches concrètes à court terme. Lesquelles? Le 12 juin 2018, le gouvernement du Québec a adopté, de manière complémentaire à la Loi sur le cannabis, la Loi encadrant le cannabis2(ci-après, la « Loi »). L’article 107 de la Loi prévoit ce qui suit:  « 107. Un locateur peut, d’ici le 15 janvier 2019, modifier les conditions d’un bail de logement en y ajoutant une interdiction de fumer du cannabis. [Notre soulignement] À cette fin, le locateur remet au locataire un avis de modification décrivant l’interdiction de fumer du cannabis applicable à l’utilisation des lieux. Le locataire peut, pour des raisons médicales, refuser cette modification. Il doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l’avis. Dans un tel cas, le locateur peut s’adresser à la Régie du logement dans les 30 jours de la réception de l’avis de refus pour faire statuer sur la modification du bail. En l’absence de refus, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.» À la lumière de cette disposition, tout locateur peut, avant le 15 janvier 2019, entreprendre les démarches nécessaires afin d’interdire l’usage de cannabis dans les lieux loués des immeubles locatifs résidentiels. Plus concrètement, quelles sont ces démarches que doivent entreprendre, avant le 15 janvier 2019, les locateurs qui souhaitent se prévaloir de ce droit de modification unilatérale d’un bail en vertu de l’article 107 de la Loi? 1. Rédiger une clause d’amendement Les locateurs doivent tout d’abord rédiger une clause d’amendement aux baux qu’ils souhaitent modifier, afin d’y prévoir l’interdiction de fumer du cannabis dans les lieux loués, incluant sans limitation les balcons. La clause d’amendement n’a pas à étendre l’interdiction de fumer du cannabis aux aires communes, telles que les couloirs et les halls d’entrée, puisqu’une telle interdiction est déjà prévue à l’article 12, paragraphe 8 de la Loi. 2. Transmettre un avis de modification aux locataires Une fois cette clause d’amendement ainsi rédigée, les locateurs doivent transmettre un avis de modification écrit à tous les locataires, à l’adresse indiquée dans le bail3, avant le 15 janvier 2019. Les éléments suivants doivent minimalement figurer dans l’avis de modification, à savoir : Prénom et nom du ou des locataires concernés; Texte de l’article 107 de la Loi; Reproduction intégrale de la clause d’amendement; et Signature du locateur et date à laquelle celui-ci a signé l’avis de modification. Bien que la Loi ou le Code civil du Québec ne prévoient aucune exigence particulière à cet égard, il serait opportun pour les locateurs d’indiquer dans l’avis de modification les recours potentiels auxquels s’expose un locataire qui ne se conformerait pas à cette interdiction de fumer du cannabis. Ces recours pourraient aller jusqu’à la résiliation du bail dans un cas occasionnant des troubles de jouissance paisible des lieux pour les autres locataires4. 3. Utiliser un moyen de transmission valable Le locateur devra opter pour un moyen de transmission qui permettra à la fois de s’assurer que l’avis de modification soit transmis ET reçu avant le 15 janvier 2019, et de conserver une preuve matérielle et opposable de réception par le locataire. Le moyen le plus approprié pour la transmission de l’avis de modification peut varier selon les circonstances et les modes de communication convenus entre le locateur et son locataire et/ou utilisés par le passé. Les modes de transmission prévus au Code de procédure civile5 incluent, entre autres, la remise par le biais de l’huissier de justice, l’envoi par courrier recommandé, la remise en mains propres et l’envoi par moyen technologique. Quoi qu’il en soit, le locateur doit s’assurer de choisir le mode de transmission qui lui offre la preuve la plus convaincante de réception de l’avis par le locataire. À quel moment la clause d’amendement au bail prend-elle effet? En l’absence d’opposition du locataire (ce dernier pourrait s’opposer à la modification du bail pour des raisons médicales en vertu de l’article 107 de la Loi) et après une période de trente jours à partir de la réception de l’avis de modification, l’interdiction de fumer dans les lieux loués sera réputée inscrite au bail. Quelle sera la conséquence pour un locateur de ne pas se prévaloir de ce droit de modification unilatérale d’un bail en vertu de l’article 107 de la Loi avant le 15 janvier 2019? Le locateur qui ne transmet pas l’avis de modification avant le 15 janvier 2019 devra ainsi attendre l’expiration du bail en cours et sera assujetti aux dispositions générales prévues au Code Civil Québec pour la modification d’un bail de logement, à moins d’une entente avec le locataire. Louage commercial Les locateurs d’immeubles locatifs commerciaux sont-ils tenus, à l’instar des locateurs d’immeubles locatifs résidentiels, d’entreprendre de telles démarches concrètes avant une date déterminée? Les locateurs d’immeubles commerciaux ne peuvent se prévaloir du droit de modification unilatérale édicté à l’article 107 de la Loi. Il est toutefois prévu au paragraphe 17 de l’article 12 de la Loi, qu’il est interdit de fumer dans tout lieu fermé qui accueille le public. Cette interdiction viserait notamment les édifices à bureaux et les centres d’achat. Au surplus, il est possible pour les propriétaires d’immeubles commerciaux de prévoir une modification aux règlements de l’immeuble, afin d’y interdire l’usage du cannabis, tant dans les lieux loués que dans les aires communes. À cet égard, il pourrait être avisé pour les locateurs d’immeubles commerciaux d’adopter sans délai une politique cohérente à celle adoptée relativement à l’usage du tabac dans les lieux loués et les aires communes, le cas échéant.   Loi sur le cannabis, L.C. 2018, ch. 16 Loi encadrant le cannabis, RLRQ, c. C-5.3 Code civil du Québec, c. CCQ-1991, art. 1898 Chartier c. Chassé, 2018 QCCQ 2823 Code de procédure civile, c. C-25.01, art. 110  

Le Budget du 22 mars 2017 du Gouvernement du Canada, dans son « Plan pour l’innovation et les compétences » (http://www.budget.gc.ca/2017/docs/plan/budget-2017-fr.pdf) mentionne que le leadership démontré par le milieu universitaire et celui de la recherche au Canada dans le domaine de l’intelligence artificielle se traduira par une économie plus innovatrice et une croissance économique accrue. Le budget 2017 propose donc de fournir un financement renouvelé et accru de 35 millions de dollars sur cinq ans, à compter de 2017-2018, pour l’Institut canadien de recherches avancées (ICRA), qui jumelle les chercheurs canadiens à des réseaux de recherche en collaboration dirigés par d’éminents chercheurs canadiens et internationaux pour effectuer des travaux sur des sujets qui touchent notamment l’intelligence artificielle et l’apprentissage profond (deep learning). Ces mesures s’ajoutent à plusieurs mesures fiscales fédérales et provinciales intéressantes qui appuient déjà le secteur de l’intelligence artificielle. Au Canada et au Québec, le programme de recherche scientifique et développement expérimental (RS&DE) procure des avantages à deux volets : les dépenses de RS&DE sont déductibles du revenu aux fins de l’impôt et un crédit d’impôt à l’investissement (CII) pour la RS&DE est offert pour réduire l’impôt. Le solde du CII est remboursable dans certains cas. Au Québec, un crédit d’impôt remboursable est également disponible pour le développement des affaires électroniques lorsqu’une société exerce principalement ses activités dans les domaines de la conception de systèmes informatiques ou de l’édition de logiciels et qu’elles sont effectuées dans un établissement situé au Québec. Ce Budget 2017 vise donc à rehausser l’avantage concurrentiel et stratégique du Canada en matière d’intelligence artificielle, et par le fait même celui de Montréal, une ville qui jouit déjà d’une réputation internationale dans ce domaine. Il reconnaît d’entrée de jeu que l’intelligence artificielle, au-delà de toutes les questions d’éthique qui passionnent actuellement la communauté internationale, pourrait permettre de générer une croissance économique solide en améliorant la façon de produire des biens, d’offrir des services et de surmonter divers défis de société. Le Budget ajoute également que l’intelligence artificielle « offre des possibilités dans de nombreux secteurs, de l’agriculture aux services financiers, créant des occasions pour les entreprises de toutes tailles, que ce soit des entreprises technologiques en démarrage ou les plus importantes institutions financières du Canada. » Ce rayonnement du Canada sur la scène internationale passe invariablement par un appui gouvernemental aux programmes de recherche et à l’expertise de nos universités. Ce Budget est donc un pas dans la bonne direction pour faire en sorte que toutes les activités reliées à l’intelligence artificielle, de la R&D à la mise en marché en passant par la création et la distribution des produits et services, demeurent ici au Canada. Le budget 2017 attribue ainsi 125 millions de dollars au lancement d’une stratégie pancanadienne en matière d’intelligence artificielle pour la recherche et le talent afin de favoriser la collaboration entre les principaux centres canadiens d’expertise et renforcer le positionnement du Canada en tant que destination de calibre mondial pour les entreprises désirant investir dans l’intelligence artificielle et l’innovation. Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) Nous anticipons que d’ici quelques années, toutes les sociétés, entreprises et organisations, dans toutes les sphères d’activités et tous les secteurs, feront appel à certaines formes d’intelligence artificielle dans leurs activités courantes, qu’il s’agisse d’améliorer la productivité ou l’efficacité, d’assurer un meilleur contrôle de la qualité, de conquérir de nouveaux marchés et clients, de mettre en place de nouvelles stratégies marketing, d’améliorer les processus, l’automatisation et la commercialisation ou encore la rentabilité de l’exploitation. Pour cette raison, Lavery a mis sur pied le Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) qui analyse et suit les développements récents et anticipés dans le domaine de l’intelligence artificielle d’un point de vue juridique. Notre Laboratoire s’intéresse à tous les projets relatifs à l’intelligence artificielle (IA) et à leurs particularités juridiques, notamment quant aux diverses branches et applications de l’intelligence artificielle qui feront rapidement leur apparition dans les entreprises et les industries. Les développements de l’intelligence artificielle, à travers un large éventail de fonctionnalités et d’applications, auront également un impact certain sur plusieurs secteurs et pratiques du droit, de la propriété intellectuelle à la protection des renseignements personnels, en passant par la régie d’entreprise et tous les volets du droit des affaires. Dans nos prochaines publications, l’équipe de notre Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) analysera de façon plus spécifique certaines applications de l’intelligence artificielle dans différents secteurs.

Le modèle de réalisation en partenariat public-privé (« PPP » ou « P3 ») est désormais bien établi au Canada, avec plus de 177 projets réalisés entre 1993 et 2015 (source : InfraAmericas). La grande majorité de ces projets (166) l’a été depuis 2004, et la tendance actuelle indique que le nombre de projets est appelé à augmenter. Ainsi, en tenant compte des projets réalisés en 2016, ainsi que de ceux en cours de processus d’appel d’offre, le Conseil canadien pour les partenariats public-privé (le « CCPPP ») comptabilise actuellement 247 projets en PPP. Le Canada est souvent présenté comme le marché des PPP le plus dynamique au monde, et il demeure certainement l’un des plus matures. Le cycle de vie des infrastructures, la géographie du Canada et le contexte économique actuel constituent un ensemble de facteurs convergents qui favorisent ce marché. De plus, l’amélioration des infrastructures publiques grâce à l’utilisation des capitaux privés est un concept qui a toujours bénéficié du soutien du gouvernement fédéral. Le gouvernement libéral élu en octobre 2015 a fait des infrastructures un pilier majeur de son programme économique, avec la promesse de campagne de doubler les investissements d’infrastructure au pays. Le 1er novembre 2016, le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé la création de la Banque de l’infrastructure du Canada (la « BIC ») en 2017, laquelle aura comme mandat d’investir dans les grands projets d’infrastructure en attirant des capitaux d’investisseurs institutionnels. En tenant compte des programmes d’infrastructure existants (91 milliards de dollars), des investissements annoncés dans le premier budget gouvernemental en mars (14 milliards de dollars) et des investissements supplémentaires inclus dans la dernière mise à jour économique et financière (81 milliards de dollars), le gouvernement fédéral estime que les investissements totaux dans les infrastructures au pays s’élèveront à 180 milliards de dollars entre 2016 et 2028. Selon les données du CCPPP, l’espace P3 canadien est encore dominé par l’infrastructure sociale (58 %) et par les projets d’infrastructure civils (24 %). Le secteur de la santé demeure le plus grand sous-secteur au sein de l’infrastructure sociale, avec 37 % des transactions effectuées. On note toutefois un accroissement des projets liés au transport, notamment les autoroutes périurbaines et les projets de trains légers sur rails. D’autres types de projets se développent également, comme le traitement des eaux usées, la gestion des déchets et les lignes de transmission d’électricité, qui constituent de nouvelles catégories d’actifs, et autant d’opportunités d’investissement alternatives pour les investisseurs. Les organismes provinciaux, tels qu’Infrastructure Ontario, Partnerships BC, SaskBuilds, Alberta Infrastructure, Partenariats Nouveau-Brunswick, Société québécoise des infrastructures, sont au coeur des programmes de PPP au Canada et directement responsables de la majorité des projets d’infrastructure. Infrastructure Ontario demeure la plus grande agence en termes de taille et du nombre important de transactions réalisées. Elle fait aussi figure de référence en termes de documentation et de processus. Au niveau municipal, une quinzaine de municipalités ont également entrepris de développer leurs propres projets, mais ceux-ci sont souvent réalisés en partenariat avec des agences provinciales. Au niveau fédéral, à ce jour, on compte sept projets lancés selon un mode PPP, notamment le pont de la Confédération et le nouveau pont Champlain. Un autre exemple récent est le pont international Gordie Howe qui relie Windsor, en Ontario, à la ville de Détroit, aux États-Unis, qui est en cours de processus d’appel d’offre. Les 177 projets qui ont été réalisés en PPP depuis 1993 et qui ont été comptabilisés par InfraAmericas représentent une valeur totale de 79 milliards de dollars, soit une valeur moyenne par projet de 482 millions de dollars. Si l’on se reporte à l’ensemble des projets réalisés et en cours qui ont été recensés par le CCPPP (247), on parle alors d’une valeur totale de 118 milliards de dollars. Il est généralement reconnu dans l’industrie qu’un projet doit avoir une valeur minimale se situant entre 50 millions de dollars et 75 millions de dollars pour être admissible de façon viable à un mode de réalisation en PPP. L’Ontario et la Colombie-Britannique ont été les provinces les plus actives au Canada en termes de PPP, contribuant un total de 121 projets sur 177 en 2015 (68 %). L’Ontario a réalisé 90 projets à ce jour, soit 51 % du marché canadien. Suivent ensuite le Québec (10 %), le Nouveau-Brunswick (6 %) et l’Alberta (6 %) puis la Saskatchewan (5 %). Le Canada demeure un marché ouvert à la compétition internationale et aux capitaux étrangers, et il continue d’attirer de nouveaux joueurs provenant d’Europe et des États-Unis. Sur le plan du risque, il s’agit d’un marché relativement conservateur qui est peu ouvert aux projets exposés au risque de volume (ou risque de trafic). Ceci a toutefois pour avantage d’attirer l’intérêt des investisseurs institutionnels pour la dette d’infrastructure canadienne, qui bénéficie de fait de cotes de risque de qualité supérieure. Sur le plan du financement, les fonds de pension canadiens et les compagnies d’assurance-vie constituent les principaux acteurs des investissements sous forme de placements privés. Leur intérêt pour cette catégorie d’actifs a fait des placements privés la principale solution de financement du marché P3 canadien. La plupart des projets ont recours au crédit bancaire durant la phase de construction, qui est ensuite refinancée sur le marché obligataire une fois le projet terminé. Toutefois, certains projets ont été financés uniquement par l’émission d’obligations. Ainsi, selon InfraAmericas, sur les 177 projets déjà financés à la fin de 2015, 125 (71 %) ont été financés uniquement par dette bancaire, 37 (21 %) ont été financés uniquement sur le marché des capitaux et 15 (8 %) ont été financés sous forme hybride, c’est-à-dire au moyen d’une combinaison de dette bancaire et de financement à long terme de type obligataire. Depuis peu, un marché secondaire des projets en PPP se développe et représente maintenant un certain potentiel dans tout le Canada. Si la plupart des investisseurs institutionnels, tels que les caisses de retraite et les compagnies d’assurance, considèrent les PPP comme un placement à long terme, il existe aussi des promoteurs qui souhaitent éventuellement céder leur participation dans certains projets à relativement brève échéance, afin de redéployer leur capital dans d’autres projets ou d’autres secteurs d’activités.

Depuis environ deux ans, la plupart des projets d’énergie renouvelable, notamment les projets éoliens, se financent selon un modèle dit « hybride », c’est-à–dire une combinaison de dette bancaire à moyen terme et d’un financement à long terme ou d’un placement privé. Le terme « hybride » provient du vocabulaire de l’univers des partenariats public–privé, notamment des projets ayant une composante d’opération et de maintenance dans le cadre d’une concession à long terme. En effet, durant la phase de construction, ces projets comportent généralement un prêt de construction bancaire d’une durée de 2 à 5 ans, combiné à un emprunt obligataire à long terme. Dans la plupart des cas, le financement bancaire sera remboursé au moment de l’achèvement du projet par des paiements en provenance de l’Autorité publique, alors que le financement obligataire s’amortira sur la durée de la phase d’opération du projet. Jusqu’à tout récemment, les projets d’énergie renouvelable étaient financés selon deux modèles distincts : un financement de type bancaire à moyen terme de 5 à 7 ans, et, plus rarement, de 10 ans (dit « mini-perm »), ou un financement à long terme (ou placement privé) dont la durée se rapprochait le plus possible de celle du contrat d’achat d’électricité, soit généralement entre 18 et 20 ans.   Les prêts de type bancaire étaient principalement octroyés par les grandes banques canadiennes, alors que les financements à long terme étaient davantage l’apanage des compagnies d’assurance et des banques étrangères. Plus récemment, notamment pour les projets éoliens issus du dernier appel d’offre pour les projets communautaires au Québec, nous avons assisté à l’émergence de financements hybrides qui permettent d’optimiser le coût financier des projets en bénéficiant d’un taux d’intérêt moindre sur la tranche mini-perm, tout en sécurisant malgré tout le financement sur toute la durée du projet. Une des spécificités de ce type de financement est que les prêteurs à long terme doivent accepter de consentir un congé de remboursement de capital pendant la durée d’amortissement de la tranche bancaire. En effet, si les deux tranches devaient s’amortir en parallèle, la charge de remboursement serait excessive pour ce qui est des liquidités du projet. Par ailleurs, les prêteurs à long terme préfèrent généralement que la tranche bancaire soit amortie en totalité sur sa durée initiale afin d’éviter tout risque de refinancement à l’échéance.   Il est techniquement possible de modéliser un plan d’amortissement en parallèle des deux tranches de financement qui soit économiquement absorbable par le projet. Toutefois, cela implique de réduire substanciellement le montant de la tranche bancaire, et donc de minimiser l’avantage financier lié à la structure hybride. D’autres questions techniques doivent être également abordées, par exemple la manière d’effectuer les déboursés durant la phase de construction. La façon la plus simple est de procéder de façon similaire aux PPP, à savoir de débourser le financement à long terme en totalité au début de la construction et de démarrer les déboursés progressifs sur la tranche bancaire une fois les fonds de la tranche à long terme totalement dépensés. Une autre façon de procéder est de débourser les deux tranches en même temps par voie de déboursés progressifs et au prorata l’une de l’autre. Cette méthode convient parfois moins aux prêteurs institutionnels, principalement pour des raisons de gestion administrative et de gestion de trésorerie.

À chaque jour et plusieurs fois par jour, nous concluons des contrats sans le savoir ou sans en mesurer et en encadrer les effets. Ce bulletin vise, de façon sommaire et non exhaustive, à vous aider à mieux comprendre, préparer et suivre votre environnement contractuel. Saviez-vous que : un contrat est un accord de volontés qui peut s’exprimer et être conclu de différentes façons (écrit, verbal, courriels, exécution de commandes) ; un contrat peut être modifié ou des droits abandonnés par des gestes, des paroles ou des écrits subséquents, ou par l’absence d’action en temps opportun ; la loi régissant l’interprétation ou l’exécution d’un contrat sera établie en fonction de différents facteurs et circonstances, en l’absence de choix de la loi applicable ; les dispositions impératives de certaines lois peuvent avoir préséance sur certaines clauses contractuelles ; les dispositions supplétives de certaines lois peuvent venir compléter un contrat silencieux quant aux matières couvertes par ces dispositions supplétives ; les lois ne sont pas identiques d’un territoire à l’autre et certaines clauses contractuelles peuvent être valides et exécutoires en vertu des lois d’un État, mais ne pas l’être en vertu des lois d’un autre État ; les tribunaux ne sont pas liés par la désignation, la description ou l’appellation donnée au contrat par les parties et vont plutôt examiner la nature véritable des relations et transactions des parties ; en vertu du Code civil du Québec (articles 6, 7 et 1375), les contrats et leur exécution doivent être empreints de bonne foi; la Cour suprême du Canada a également reconnu une obligation d’exécution honnête des contrats en common law1 ; en droit québécois, la bonne foi ne se limite pas à l’absence de malice, de vindicte et de mauvaise foi ; en droit québécois, la légalité d’un droit n’est pas garante de la légitimité de son exercice (la réponse à la question suivante vient caractériser cette légitimité : « Une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances aurait-elle agi de la sorte ? ») ; en vertu du Code civil du Québec (article 1434), le contrat oblige les parties « non seulement pour ce qu’ils ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature, et suivant les usages, l’équité ou la loi » ; en vertu du Code civil du Québec (article 1425), les tribunaux doivent « rechercher dans l’interprétation du contrat quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés »; toutefois, lorsque le sens des mots utilisés, placés dans le contexte de la conclusion et de l’exécution du contrat, est clair, les tribunaux n’iront pas au-delà; en vertu du Code civil du Québec (article 1435), « la clause externe à laquelle renvoie le contrat lie les parties »; la clause externe est celle que l’on retrouve dans un autre document (comme par exemple, les conditions générales se retrouvant sur un site internet) ; toujours en vertu du Code civil du Québec (article 1428), le contrat doit être interprété de façon à donner à une clause « un sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun » ; et un contrat avec un consommateur est soumis à des règles particulières, tant sur le fond que sur la forme. Exemples d’interprétations jurisprudentielles La jurisprudence nous offre plusieurs exemples d’interventions et d’interprétation des tribunaux. En voici certains : dans un contrat de service, à moins qu’il n’ait renoncé de façon non équivoque à son droit de résiliation, le client a le droit de résilier unilatéralement et sans cause le contrat avant l’expiration de la durée prévue tel que l’énonce l’article 2125 du Code civil du Québec2 ; dans un contrat de franchisage ou de distribution, même en l’absence de clause d’exclusivité territoriale ou géographique ou de nonconcurrence, une concurrence déloyale du franchiseur ne sera pas tolérée par le tribunal3 ; le droit de mettre fin unilatéralement à un contrat peut être mis en échec ou balisé par les tribunaux si l’exercice particulier de ce droit contrevient au devoir de loyauté ou s’il est abusif4 ; la clause de modification unilatérale est valide dans la mesure où elle contient des critères objectifs et des balises qui ne dépendent pas du seul contrôle du bénéficiaire5 ; même dans les cas où un droit de résiliation par une partie est prévu (par exemple, sur avis préalable de 60 jours) dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, un avis préalable de résiliation plus long que celui prévu au contrat peut possiblement être exigé par le tribunal dans le cas où le contrat a été en vigueur pendant de nombreuses années6 ; l’erreur commune des parties à un contrat peut être corrigée par elles de consentement mutuel et le tribunal peut intervenir pour constater la légitimité et la nécessité des modifications apportées par les parties7. Conseils pratiques avant d’entreprendre l’élaboration d’un contrat Avant d’entreprendre l’élaboration d’un contrat, il est nettement préférable : de vérifier l’identité, la capacité et la solvabilité de l’autre partie ; de comprendre l’environnement, les objectifs et les attentes d’affaires des deux parties ; d’éviter les déclarations ou les réticences ou omissions susceptibles d’induire l’autre partie en erreur sur votre capacité ou sur les caractéristiques de vos biens, produits ou services ; de comprendre et de circonscrire la nature et les caractéristiques des biens, du produit ou des services ou des droits d’utilisation, etc. (spécifications) ; de préciser et de bien comprendre les lois et le cadre juridique qui s’appliqueront (dispositions impératives et supplétives) ; d’être au fait des liens et des expériences impliquant l’autre partie en général (autres contrats, qualité d’exécution, différends) et portant sur l’objet du contrat en particulier (lettre d’intention, communications écrites, etc.) ; d’être conscient des rapports de force, des contraintes temporelles et des solutions de remplacement (p. ex., la rétention de la contrepartie financière, la non disponibilité des biens, des services ou des produits, etc.) ; de prévoir les risques d’inexécution ou d’insolvabilité de l’autre partie et les mesures qui pourront être prises pour en réduire l’impact négatif, tant par des droits contractuels que des moyens pratiques ; de clarifier tous les éléments principaux du contrat à élaborer ou, en d’autres termes, préparer un document, idéalement de concert avec l’autre partie, du style « term sheet » ou liste de vérification ; de choisir la forme, le type de contrat (lettre, contrat court, contrat long, de type adhésion ou contrat équilibré) et la langue du contrat ; de prévoir les modes de règlement des différends, mais de se méfier des clauses d’arbitrage laissant le pouvoir à un ou des arbitres le soin de prendre des décisions d’affaires ou à des personnes n’ayant pas de formation juridique le pouvoir d’interpréter les clauses contractuelles ; de déterminer quel sera le processus de révision et d’approbation à l’interne pour chaque partie. Conseils pratiques pour la rédaction et la négociation des contrats Dans la rédaction et la négociation des contrats, il y a intérêt à : utiliser un langage simple et compréhensible pour les non-juristes ; adopter une approche équilibrée, légitime et raisonnable ; se méfier des modèles déjà négociés dans d’autres circonstances ; être cohérent dans l’utilisation d’expressions et de mots et prévoir des définitions ; ne pas compliquer indûment, tout en demeurant suffisamment précis ; formuler les objectifs d’affaires communs et ceux de chaque partie et préciser le contexte (préambule), dans la mesure où ceux-ci pourraient être pertinents en cas de différend ; prévoir de façon claire ce qui se passera en cas de défaut et à la fin du contrat ; décrire comment les différends seront traités et comment les ajustements de prix, de biens, de produits ou de services, selon le cas, seront effectués, le cas échéant ; si vous êtes le client, privilégier l’approche des paiements progressifs et si vous êtes le fournisseur, prévoir des garanties de paiement ; prévoir comment et par qui le contrat peut être modifié et qui peut vous lier ; protéger votre propriété intellectuelle et la confidentialité de vos renseignements ; délimiter les exclusivités, les restrictions à la concurrence et les protections de territoire ou de secteur d’activités requises de part et d’autre. Conseils quant à l’exécution et au suivi des contrats Il est important : de ne pas commencer à fournir des produits et des services ou à transférer des biens sans avoir convenu des modalités et des conditions du contrat ; de ne pas laisser des délais expirer et, par conséquent, de tenir un calendrier des échéances avec avertissements préalables ; de ne pas renoncer involontairement à des droits ; de ne pas procéder à des modifications au contrat sans que les personnes en autorité aient donné explicitement leur accord ; ainsi, faire attention aux bons de commande qui modifient les contrats ; de documenter les cas d’inexécution de part et d’autre ; de déterminer rapidement comment vous entendez faire face à des cas de défaut de l’autre partie, d’aviser rapidement l’autre partie du défaut constaté et, si des discussions s’engagent, de bien souligner par écrit à l’autre partie qu’elles se font sous réserve de vos droits et sans renonciation à ceux-ci ; de ne pas laisser les ambiguïtés perdurer si elles ne favorisent pas votre position ; de désigner un responsable dans votre entreprise qui va coordonner et suivre l’exécution du contrat ; si vous êtes l’acheteur, de vérifier immédiatement, à la réception, la conformité de tout service, bien ou produit fourni par l’autre partie et de ne pas signer de reçu ou de connaissement qui mentionne, en caractères imprimés, que le bien ou le produit était en bon état ; si vous êtes le fournisseur, d’exiger rapidement l’examen et la déclaration de satisfaction ou de créer une présomption d’acceptation. Conclusion En somme, la clarté, la transparence, la compréhension commune des objectifs et des attentes de chaque partie, la bonne foi et le recours à une approche systématique et disciplinée devraient être adoptés. Bhasin c. Hrynew [2014] 3 R.C.S. 494. Centre régional de récupération C.S. inc. c. Service d’enlèvement de rebuts Laidlaw (Canada) ltée, J.E. 96-1048 (C.A.); Société canadienne des postes c. Morel, 2004 CanLII 21187 (QCCA); Services Matrec inc. c. CFH Sécurité inc., 2014 QCCA 221. Provigo Distribution inc. c. Supermarché A.R.G. inc. [1998] R.J.Q. 47 (C.A.). E. & S. Salsberg inc. c. Dylex Ltd, [1992] R.J.Q. 2445 (C.A.); Mabe Canada inc. (Camco inc.) c. 2849-9937 Québec inc., 2008 QCCA 847. Laflamme c. Bell Mobilité, 2014 QCCS 525. Bertrand Équipements inc. c. Kubota Canada Ltée, REJB 2002-32020 (C.S.). Québec (Agence du revenu) c. Services Environnementaux AES inc. [2013] 3 R.C.S. 838.

À partir du 18 septembre 2016, celui qui désire obtenir une licence d’entrepreneur général devra avoir au préalable obtenu un cautionnement d’au moins 40 000 $. Ce montant est de 20 000 $ pour les entrepreneurs spécialisés. Le Règlement modifiant le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires modifie également la description des travaux autorisés pour certains entrepreneurs spécialisés en matière de chauffage, ventilation et réfrigération. Il prendra effet à compter du 21 janvier 2017. Le 20 juillet 2016, après une longue période d’examen, notamment devant la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), le gouvernement adoptait un règlement afin de modifier le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires1. Les principales modifications sont de deux ordres. D’abord, comme indiqué d’entrée de jeu, le montant du cautionnement exigé par la loi2 de tout entrepreneur sera doublé à partir du 18 septembre 20163. La majoration se veut le reflet de l’augmentation de la valeur des contrats depuis l’adoption de l’exigence. L’objet et la mécanique du cautionnement restent cependant les mêmes : il s’agit d’indemniser le préjudice subi par un client à la suite de l’inexécution ou de l’exécution de travaux de construction et découlant directement des acomptes versés, du non-parachèvement des travaux, des malfaçons et des vices découverts dans l’année qui suit la fin des travaux. Il ne couvre donc ni les créances des personnes qui ont participé aux travaux de construction ni les dommages découlant d’un retard dans l’exécution des travaux de construction non plus que les dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral et les dommages-intérêts punitifs4. En outre, le client lésé doit obtenir un jugement avant de pouvoir s’adresser à la RBQ. Par ailleurs, l’exemption pour les entrepreneurs en bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe I ou II demeure5. L’augmentation du seuil du cautionnement vaut pour l’avenir : l’entrepreneur qui est présentement titulaire d’une licence ne doit fournir le nouveau montant du cautionnement qu’à la date d’échéance du paiement des droits et frais exigibles pour le maintien de sa licence6. Le nouveau cautionnement remplacera alors l’ancien sans qu’il soit nécessaire de donner les avis autrement requis par la loi7. Le règlement modificatif apporte ensuite certains ajustements à la description des travaux que peuvent effectuer les détenteurs de certaines sous-catégories de licences en matière de chauffage, de ventilation et de réfrigération. Plusieurs sont relatifs à la langue : les « systèmes à air chaud » sont désormais des « systèmes à air pulsé » et les systèmes « à eau chaude et à vapeur » sont dits « hydroniques ». Sur le fond, deux changements sont à souligner, qui doivent entrer en vigueur le 21 janvier 20178. D’abord, l’entrepreneur spécialisé en système de brûleurs au gaz naturel pourra également effectuer des travaux relatifs aux brûleurs au propane. Cette modification, qui vise les sous-catégories 15.2 et 15.4 de l’annexe II, reflète l’uniformisation des normes applicables dans l’industrie. Aussi, l’entrepreneur qui exécute des travaux sur un système qui permet à la fois le chauffage et la climatisation, que ce système soit à air pulsé ou hydronique, devra désormais détenir les compétences nécessaires dans les deux matières. Cette modification vise les sous-catégories 15.1, 15.1.1, 15.4, 15.4.1, 15.7, 15.8, 15.9 et 15.10 de l’annexe II. Comme à l’habitude, en cas de doute pour la détermination de la sous-catégorie pertinente, on consultera la Direction des relations avec la clientèle de la RBQ. Lavery a les connaissances et l’expérience nécessaires pour vous accompagner dans vos démarches auprès d’elle. N’hésitez pas à nous contacter. Décret 703-2016 du 6 juillet 2016, GOQ.II.3896, rectifié par GOQ.II.4711 [le Décret] adoptant son projet de Règlement modifiant le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires, GOQ.II.2359 du 22 juillet 2015 modifiant le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs propriétaires, RLRQ c B-1.1, r 9 [le Règlement]. Loi sur le bâtiment, RLRQ c. B-1.1, art. 84. Décret, art. 1 et 11 (1). Règlement, art. 25. Règlement, art. 26. Décret, art. 11 (2). Décret, art. 10. Décret, art. 11 al. 1.

L’utilisation d’une société prête-nom La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi ») impose des droits de mutation (aussi connus comme étant la taxe de bienvenue) sur les transferts d’immeubles au Québec. Ces droits de mutation n’étant exigibles qu’à compter de l’inscription du transfert au registre foncier (article 6 de la Loi), certaines structures de détention de propriété permettent, en pratique, d’éviter le paiement des droits de mutation. L’une de ces structures de détention consiste à inscrire une société prête-nom comme propriétaire au registre foncier, alors que le propriétaire réel est son actionnaire. Ainsi, lors de la vente, ce n’est pas la société prête-nom qui est partie à l’opération, mais plutôt son actionnaire qui vend l’immeuble ainsi que les actions de la société prêtenom. Le nom du propriétaire de l’immeuble demeurant inchangé au registre foncier, cela permet d’éviter le paiement des droits de mutation immobilière. Ces opérations privent les municipalités d’importants revenus. C’est notamment ce qui s’est produit pour la Ville de Québec lors de la revente du Concorde en 2014. Le budget 2016-2017 déposé le 17 mars 2016 par le ministre des Finances Carlos Leitão (le « Budget ») prévoit des modifications importantes à la Loi qui visent à mettre fin à cette pratique. Ainsi, avec effet à compter du 18 mars 2016, la Loi sera modifiée pour prévoir que le paiement des droits de mutation sera exigible dès la date de transfert d’un immeuble, sans égard à l’inscription ou non de l’acte de transfert au Registre foncier. Dans le cas d’un transfert qui n’est pas inscrit au Registre foncier, le cessionnaire de l’immeuble devra produire auprès de la municipalité concernée un avis de divulgation dans les 90 jours suivant la date du transfert, à défaut de quoi il sera tenu de payer au ministre du Revenu un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation dû à l’égard du transfert et des intérêts. Le Budget annonce aussi d’autres changements plus techniques à la loi, qui sont résumés ci-après. Bien que la plupart des changements annoncés dans le Budget s’appliquent également à compter du 18 mars 2016, il faut noter qu’aucun projet de loi n’a été déposé. En attendant l’adoption du Budget et le dépôt d’un projet de loi, la prudence recommande de s’en remettre à ce qui est prévu dans le Budget. Resserrement de certaines exonérations Transfert entre une personne morale et un particulier contrôlant les actions : précision quant à la notion de « contrôle » Jusqu’au Budget, il y avait exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble était effectué entre, d’une part, un particulier et, d’autre part, une personne morale dont au moins 90 % des actions émises et ayant plein droit de vote, était la propriété du particulier immédiatement avant le transfert. Le Budget précise les conditions d’exonération quant au pourcentage de 90 % qui devra désormais s’établir en calculant le nombre de votes rattachés aux actions émises du capital-actions de la personne morale peu importe le nombre d’actions détenues. Cette modification élimine l’ambiguïté qui existait lorsque des actions étaient multivotantes. Transfert entre « personnes morales étroitement liées » : rétrécissement de la portée de cette définition Une exonération est également prévue lorsque le transfert d’un immeuble a lieu entre deux personnes morales étroitement liées. Jusqu’au Budget, des personnes morales étaient considérées comme étant étroitement liées, notamment lorsque l’une d’elles détenait soit (i) plus de 90 % des actions comportant plein droit de vote de l’autre personne morale ou soit (ii) au moins 90 % de la juste valeur marchande (JVM) de toutes les actions émises et en circulation de l’autre personne morale. Le Budget restreint la portée de la définition de « personnes morales étroitement liées » en abrogeant la qualification basée sur la JVM des actions, et ce, puisqu’il s’avérait difficile en pratique de s’assurer du respect de celle-ci. À noter qu’aux fins de cette définition, l’obligation de détenir 90 % des actions comportant droit de vote sera également remplacée par une obligation pour l’une des personnes morales de détenir 90 % des droits de votes rattachés aux actions émises du capital-actions de l’autre personne morale, peu importe le nombre d’actions détenues. Nouvelle obligation de maintien des conditions d’exonération pour une période minimale de 24 mois suivant ou précédant le transfert De plus, la Loi sera modifiée afin d’introduire une période minimale de maintien de la condition d’exonération pour les transferts bénéficiant d’une exonération, et ce, afin d’éliminer certains stratagèmes ayant pour seul objet de satisfaire momentanément à la condition d’exonération relative au pourcentage des droits de vote. Ainsi, dans le cas du transfert exonéré d’un immeuble par un particulier à une personne morale ou entre deux personnes morales étroitement liées, le respect de la condition d’exonération relative au pourcentage de droits de vote devra être maintenu pour une période de 24 mois suivant le transfert. Dans le cas du transfert par une personne morale à un particulier, l’exonération sera accordée uniquement si la condition a été remplie durant une période minimale de 24 mois précédant le transfert. Si la personne morale ayant cédé l’immeuble à un particulier a été constituée moins de 24 mois avant le transfert de l’immeuble, l’exonération du paiement du droit de mutation sera accordée dans la mesure où la condition d’exonération a été satisfaite de la date de la constitution de la personne morale jusqu’au moment précédant immédiatement le transfert. Dans le cas où un cessionnaire ne bénéficierait pas de l’exonération, il sera dès lors tenu au paiement du droit de mutation. Dans un tel cas, un avis de divulgation devra être produit auprès de la municipalité dans les 90 jours suivant la date à laquelle cette condition cesse d’être remplie, sans quoi le cessionnaire sera tenu de payer au ministre du Revenu un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation exigible à l’égard du transfert et des intérêts. Attention à certaines dispositions des conventions entre actionnaires et autres conventions Également, lorsque au cours de la période de 24 mois précédant ou suivant, selon le cas, la date du transfert d’un immeuble ayant permis au cessionnaire de bénéficier de l’exonération du paiement du droit de mutation, une personne obtient un droit d’acquérir, de contrôler les droits de vote ou d’obliger la personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions détenues par d’autres actionnaires, elle sera dès lors réputée avoir acquis les actions sur lesquelles porte ce droit, sauf certaines exceptions qui seront prévues dans les modifications à la Loi. Nouvelle exonération pour transfert entre ex-conjoints de fait La Loi sera modifiée afin d’introduire une exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre des ex-conjoints de fait dans les 12 mois suivant la rupture. Des conjoints de fait sont deux personnes vivant maritalement l’une avec l’autre tout au long d’une période de 12 mois ou étant les père et mère d’un même enfant. Cette modification s’appliquera à l’égard du transfert d’un immeuble effectué après le 17 mars 2016.

La Deuxième Guerre mondiale modifia profondément l’économie canadienne1. La concentration des ressources dans l’effort de guerre entraîna notamment une certaine pénurie de locaux immobiliers à louer2. Le droit du louage fut donc adapté3. Ainsi, la vision existante et libérale de la libre négociation des contrats et du consensualisme qui régnait prit un virage plus strict. À cette époque, le but du législateur était uniquement d’éviter les abus commis contre les locataires et de réaliser un certain équilibre entre les intérêts respectifs des parties4; il faudra attendre la réforme de 1979 pour voir apparaître une politique de conservation du parc de logements locatifs. Malgré leur stade embryonnaire, c’est ainsi qu’ont pris naissance les notions « protectionnistes » du louage que l’on connaît aujourd’hui. L’une de ces notions fondamentales et qui demeure parmi les plus uniques est le droit du locataire au maintien dans les lieux, devenu un principe directeur en droit immobilier résidentiel au Québec en étant codifié par les lois et ancré dans notre droit. Conséquemment, la reprise du logement par le locateur, bien que permise par le législateur dans certaines situations, constitue une exception à ce principe. Cette exception, qui se retrouve à l’article 1957 du Code civil du Québec, donne le droit au locateur de reprendre le logement pour l’habiter lui-même, ou y loger ses parents ou enfants, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile5. Avec la vague immobilière axée sur la conversion d’immeubles locatifs (duplex, triplex, etc.) en copropriétés indivises, il nous semble pertinent de souligner une particularité peu connue qui fait exception à cette règle et qui s’applique spécifiquement aux copropriétaires indivis d’un immeuble à logements. Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint6. Dans la lignée protectionniste des réformes du Code civil du Bas-Canada, et plus particulièrement en 1987, le législateur est donc venu restreindre davantage le droit à la reprise de possession. Une copropriété est dite indivise lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien7. L’exemple le plus parlant de la copropriété indivise est la situation du couple qui s’achète une maison unifamiliale. Les deux conjoints sont copropriétaires indivis et, à moins d’une indication contraire à leur acte de vente, ils sont présumés détenir cette propriété en parts égales8. À l’opposé, une copropriété est dite divise lorsque le droit de copropriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes9. C’est ce que l’on appelle communément le condominium. Ainsi, si vous désirez acheter un immeuble à logements, avec une personne autre que votre conjoint, il vous sera interdit par la loi de reprendre possession d’un logement à moins que le locataire qui l’habite décide, de son propre gré, de le quitter. Les décisions rendues par la Régie du logement sont très claires sur le fait qu’un locateur ne peut reprendre un logement s’il le détient en copropriété avec un ou des membres de sa famille, amis, ou autres personnes, à l’exception de son conjoint, marié ou non. Par ailleurs, malgré cette incommodité propre à la copropriété indivise, si vous désirez quand même procéder à l’achat d’une copropriété en indivision avec d’autres personnes, il est fortement recommandé de délimiter tous les droits des copropriétaires indivis dans une convention d’indivision. Cette convention devra être publiée afin qu’elle soit opposable aux tiers10. Le droit du louage québécois ayant trouvé racine dans une ère qui nécessitait l’interventionnisme de l’État dans la relation contractuelle entre locateurs et locataires, et ayant évolué depuis dans ce même sens, il n’est pas à prévoir que le législateur assouplira ces règles protectionnistes. Il est donc primordial de connaître ses droits et obligations, autant à titre de locataire, de locateur, d’acheteur ou de vendeur puisque chacun d’entre nous pourrait être appelé à jouer l’un ou l’autre de ces rôles au courant de notre vie. 1 Pierre-Gabriel JOBIN, Le Louage, 2e édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, p. 4. 2 Ibid. 3 Ibid. 4 Ibid., page 7. 5 Art. 1957, al. 2 C.c.Q. 6 Art. 1958 C.c.Q. 7 Art. 1010, al. 2 C.c.Q. 8 Art. 1015, al. 1 C.c.Q. 9 Supra, note 7, al. 3. 10 Art. 1014 C.c.Q.

Les contrats standards de courtage immobilier prévoient généralement l’obligation pour le vendeur de payer une commission au courtier dans l’éventualité où une entente visant à vendre l’immeuble intervient pendant la durée du contrat de courtage ou dans le cas où le vendeur empêche volontairement la libre exécution du contrat.  Il n’est pas rare que, même en l’absence d’une vente effective, les courtiers immobiliers réclament le paiement de la commission prévue au contrat de courtage. Ce fut le cas dans l’affaire Société en commandite Place Mullins c. Services immobiliers Diane Bisson inc.1, laquelle a récemment fait l’objet d’une décision de la Cour suprême. LES FAITS Dans cette affaire, Place Mullins a mandaté une entreprise de courtage pour la vente de son immeuble par le biais d’un contrat de courtage exclusif établi au moyen d’un formulaire standard de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (aujourd’hui remplacée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Selon les termes du contrat de courtage conclu en septembre 2007, qui sont par ailleurs au même effet que ceux du formulaire standard actuel, l’obligation de Place Mullins de payer la commission à l’entreprise de courtage prend naissance, entre autres, lorsqu’une « entente visant à vendre l’immeuble » est conclue pendant la durée du contrat ou dans l’éventualité où « un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat ». Une promesse d’achat conditionnelle est initialement intervenue entre Place Mullins et M. Douek, le promettant-acheteur, par l’entremise de l’entreprise de courtage. Cette promesse d’achat prévoyait la possibilité pour M. Douek de révoquer la promesse s’il n’était pas entièrement satisfait à la suite de la vérification diligente de l’immeuble. La vérification ayant révélé une potentielle contamination du sol, M. Douek s’est délié de la promesse initiale et a soumis une nouvelle offre conditionnelle à ce que Place Mullins décontamine à ses frais. Place Mullins a refusé de décontaminer à ses frais et la vente de l’immeuble ne s’est pas concrétisée. L’entreprise de courtage réclame à Place Mullins le montant de la commission malgré le fait que l’immeuble n’ait pas été vendu pendant la durée du contrat. QUESTIONS EN LITIGELe litige soulève deux questions : Est-ce qu’une « entente visant à vendre l’immeuble » au sens du contrat de courtage a été validement conclue ? Place Mullins a-t-elle volontairement empêché la libre exécution du contrat de courtage ? DÉCISIONS DES INSTANCES INFÉRIEURES La Cour supérieure du Québec a rejeté la réclamation de l’entreprise de courtage tandis que dans une décision partagée, la Cour d’appel du Québec a infirmé ce jugement et a tranché en faveur de l’entreprise de courtage. ANALYSE DE LA COUR SUPRÊME Quant à la première question, le juge Wagner, s’exprimant au nom de la Cour suprême, indique qu’une vente n’est pas nécessaire pour que le courtier ait droit à la commission puisque le contrat prévoit qu’il y a droit dès la conclusion d’une « entente visant à vendre l’immeuble ». Il précise que le libellé de la clause est suffisamment large pour englober une promesse d’achat acceptée, mais les obligations qui découlent d’une telle promesse doivent devenir certaines, c’est-à-dire inconditionnelles. La Cour est d’avis que tant et aussi longtemps qu’une promesse d’achat ne lie pas inconditionnellement le promettant-acheteur et le promettant-vendeur et qu’il n’est pas encore possible à l’un ou à l’autre d’exercer l’action en passation de titre, il n’y a pas d’« entente visant à vendre l’immeuble ». En l’espèce, puisque M. Douek avait le droit de révoquer le contrat s’il n’était pas entièrement satisfait des résultats de la vérification diligente, la promesse d’achat demeurait conditionnelle. En transmettant une mise en demeure à Place Mullins lui réitérant son intérêt à acheter l’immeuble, mais à la condition qu’elle procède à la décontamination à ses frais, M. Douek se déliait de la promesse initiale et soumettait une nouvelle offre d’achat, qui n’a par ailleurs jamais été acceptée. La deuxième question repose sur l’argument de l’entreprise de courtage à l’effet que Place Mullins, en refusant de décontaminer l’immeuble, a empêché la réalisation du contrat de courtage. La Cour mentionne que, pour réussir, l’entreprise de courtage devait notamment prouver la faute de Place Mullins ayant empêché l’exécution du contrat de courtage. Pour statuer sur l’existence ou non d’une faute, la Cour se penche sur les obligations auxquelles était tenue Place Mullins en vertu de la promesse d’achat, d’une part, et en vertu du contrat de courtage, d’autre part. Elle en vient à la conclusion qu’aux termes de la promesse d’achat, Place Mullins n’avait ni l’obligation de décontaminer la propriété, ni l’obligation de négocier à nouveau les conditions de la promesse d’achat initiale. Quant au contrat de courtage, il est vrai que celui-ci stipulait que Place Mullins avait l’obligation de fournir un immeuble conforme aux lois et aux règlements relatifs à la protection de l’environnement. La Cour précise toutefois que cette disposition du contrat de courtage ne peut, en l’absence de preuve de mauvaise foi, étayer à elle seule la prétention que le vendeur a volontairement empêché la libre exécution de ce contrat. La Cour supérieure et la Cour d’appel ayant toutes deux reconnu la bonne foi de Place Mullins et le fait qu’elle ignorait la contamination au moment de la conclusion du contrat de courtage, on ne peut conclure qu’elle a, par une faute de sa part, empêché la réalisation de la vente. Plus encore, la Cour rappelle que contrairement aux prétentions de l’entreprise de courtage, les déclarations du vendeur dans le contrat de courtage ne sont pas des garanties. Le régime des garanties légales ne pouvait intervenir puisqu’aucune vente n’a été conclue. Selon l’article 1396 C.c.Q., la promesse de conclure un contrat n’équivaut pas au contrat envisagé. Ainsi, la promesse d’achat acceptée n’équivaut pas à la vente et n’engendre aucun de ses effets. En somme, Place Mullins n’a pas commis de faute relativement aux obligations qui lui incombaient tant en vertu de la promesse d’achat que du contrat de courtage. Elle n’a donc pas volontairement empêché la libre exécution de ce contrat de courtage. L’entreprise de courtage n’a donc pas droit à la commission. REMARQUES Selon la Cour, le vendeur était de bonne foi parce qu’il ignorait la contamination lors de la conclusion du contrat de courtage. Si, toutefois, le vendeur avait été au courant de la contamination, on l’aurait peut-être considéré de mauvaise foi et il aurait pu être condamné au paiement de la commission en raison de la stipulation au contrat de courtage à l’effet qu’il avait l’obligation de fournir un immeuble conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement. 1 2015 CSC 36.

Afin de permettre une planification adéquate, le gouvernement du Québec a échelonné l’entrée en vigueur de certaines des modifications réglementaires en matière de sécurité du bâtiment adoptées ces dernières années. Les nouvelles normes ont déjà fait l’objet des bulletins no 6 d’avril 2013 et no 9 de juin 2014 de la série Lavery Immobilier et Construction. Le présent bulletin se veut un simple rappel des échéances les plus rapprochées.  L’AMIANTE : LE 6 JUIN APPROCHE Notre bulletin no 9 de juin 2014 résumait les nouvelles normes en matière de gestion sécuritaire de l’amiante entrées en vigueur le 6 juin 2013 et figurant pour la plupart dans la section IX.1 intitulée « Dispositions sur la gestion sécuritaire de l’amiante » du Règlement sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ, c. S-2.1, a. 2231. Adopté dans une perspective de santé-sécurité au travail, ce règlement impose à la fois des obligations de recensement (et de réduction) des risques et des obligations d’information à l’égard des travailleurs. Recensement des risques existants Aux termes du règlement, l’employeur doit : (1) localiser les flocages pour tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 et les calorifuges pour tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 afin d’y localiser l’amiante et ce, avant le 6 juin 2015; (2) par la suite, procéder à l’inspection de ces flocages et calorifuges aux deux ans; (3) en tout temps, apporter les mesures correctives nécessaires aux flocages, calorifuges ou revêtements intérieurs en perte d’intégrité ou présentant un risque; (4) consigner ces informations dans un registre. Recensement des travaux à risqueÀ partir du 6 juin 2015, tous les bâtiments visés par le règlement disposeront d’un registre. Ces registres devraient être consultés par toute personne qui veut entreprendre des travaux, de quelque ampleur que ce soit. En effet, dès qu’un travail pouvant entraîner l’émission de poussière d’amiante est envisagé, il incombe à l’employeur de vérifier la présence d’amiante dans les matériaux et les produits susceptibles d’en contenir et, le cas échéant : (1) d’apporter les mesures correctives ou d’atténuation appropriées; (2) d’informer le planificateur des travaux de tout risque; (3) d’informer les travailleurs susceptibles d’être exposés à la poussière d’amiante, voire de les former sur les risques, les méthodes de prévention et les méthodes de travail sécuritaires spécifiques aux travaux à exécuter; ces travailleurs bénéficient en outre du droit de consulter les registres. Responsable de ces obligations Aux termes du règlement, l’obligation d’inspecter incombe « à l’employeur à l’égard de tout bâtiment sous son autorité ». La question-clé de savoir qui a l’autorité sur un bâtiment variera nécessairement selon la nature de l’immeuble ou des opérations qui y sont menées. Ainsi, l’employeur-propriétaire-occupant sera sans doute généralement détenteur de « l’autorité » sur un immeuble, mais ce pourrait également être le cas d’un locataire unique, d’un gestionnaire immobilier ou d’un emphytéote. L’obligation de mettre en oeuvre les correctifs qui s’imposent n’est cependant pas limitée de la même façon et semble s’imposer à l’employeur même pour un bâtiment qui n’est pas sous son contrôle. La consultation des registres devient alors d’autant plus importante. Rappelons par ailleurs que la Loi sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ, c. S-2.1 étend les obligations de l’employeur à toute personne qui utilise les services d’un travailleur à l’égard de son établissement. En ce qui concerne un éventuel rôle de la Commission de la santé et de la sécurité du travail par rapport à l’exposition de travailleurs à l’amiante, nous vous renvoyons au bulletin Droit de savoir préparé par nos collègues du secteur Travail et emploi. Dans tous les cas, la prudence dictera de convenir d’un partage des responsabilités efficace entre les différentes personnes susceptibles d’exercer une forme de contrôle sur un bâtiment. FAÇADES ET STATIONNEMENTS : À QUAND VOTRE (NOUVELLE) INSPECTION ? Comme nous vous l’indiquions dans notre bulletin no 6 d’avril 2013, conformément au chapitre VII « Bâtiment » ajouté au Code de sécurité le 18 mars 2013 par le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment2, la façade de tout édifice public de cinq étages ou plus ainsi que tout stationnement souterrain ou aérien avec une dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol devraient désormais faire l’objet d’un rapport de vérification approfondie attestant qu’il ne présentent aucun danger (ou indiquant les mesures correctives qui doivent être prises3) et ce, aux cinq ans. Inspection des façades Les dates butoirs pour la première vérification approfondie, qui peut être signée par un ingénieur ou un architecte, ont été échelonnées en fonction de l’âge de la construction du bâtiment. Certaines sont déjà passées et d’autres approchent; l’on se reportera au règlement pour plus de précisions. Dans tous les cas, l’âge de construction se calcule à partir du 18 mars 2013, date de l’entrée en vigueur du règlement. Vérifications des parcs de stationnement Un parc de stationnement qui a été construit moins de cinq ans après l’entrée en vigueur du règlement devait avoir fait l’objet d’un rapport de vérification approfondie, menée par un ingénieur, avant le 18 mars 2014. Le propriétaire d’un parc plus ancien bénéficie d’un délai supplémentaire et doit obtenir ce rapport avant le 18 mars 2016. Le règlement exige en outre de tout propriétaire d’un parc de stationnement qu’il procède à une vérification annuelle, dont la première devait avoir eu lieu dans l’année de l’adoption du règlement, soit avant le 18 mars 2014. Le libellé du règlement laisse croire qu’une inspection visuelle sérieuse menée par le propriétaire lui-même suffit. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour plus de détails sur le sujet. Tenue de registre Encore ici, la tenue de registre est obligatoire, où seront consignés les rapports de vérification et les plans d’entretien, mais également des devis, des photos ou la description des travaux entrepris ou à entreprendre. Des mesures semblables existent également en ce qui concerne les tours de refroidissement à l’eau. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour plus de détails sur le sujet. SANCTIONS ET CONSÉQUENCES La tenue inadéquate de registre peut être sanctionnée par la Régie du bâtiment du Québec de la même manière qu’un manquement aux obligations positives de vérification ou de mise en place de mesures préventives. Nous vous renvoyons à notre bulletin no 6 d’avril 2013 pour un aperçu des amendes sévères auxquelles s’exposent les contrevenants ainsi que pour les conséquences de ces changements en matière de contrats relatifs à l’immobilier, qu’il s’agisse de location, de gestion, de copropriété, d’assurances, de financement. CONCLUSION Si les modifications réglementaires adoptées ces dernières années par le gouvernement visent le rehaussement des exigences de sécurité en matière de construction et d’entretien de bâtiment, rappelons en terminant qu’elles constituent des normes minimales. En effet, toute municipalité est libre d’adopter des normes plus contraignantes. _________________________________________ 1 Règlement modifiant le Règlement sur la santé et la sécurité du travail et le Code de sécurité pour les travaux de construction, décret 1263-2012 du 8 mai 2013, (2013) 145:21 GOQ.II, 1999. 2 Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, décret 1263-2012 (19 décembre 2012), (2012) 145:3 GOQ.II, 179. 3 Voir notre bulletin no 6 d’avril 2013 sur le sujet.

Au cours de la dernière année et demie, le législateur s’est attardé à la sécurité liée aux bâtiments, afin d’assurer la sécurité des occupants, des personnes qui fréquentent ces bâtiments et des personnes qui peuvent être exposées à certains dangers en raison d’un équipement rattaché à ces bâtiments.Ainsi, le 18 mars 2013 entrait en vigueur le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment qui est devenu le chapitre VIII intitulé « Bâtiment » du Code de sécurité adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment.Le chapitre « Bâtiment » du Code de sécurité (« CBCS ») prévoit des règles sur l’entretien des façades de bâtiments et des parcs de stationnement étagés en béton en plus de contenir diverses règles de sécurité incendie qui doivent entrer en vigueur progressivement entre le 18 mars 2013 et le 18 mars 2018.D’ailleurs, depuis le 18 mars 2014, certaines dispositions additionnelles en matière de sécurité incendie sont en vigueur pour les lieux de sommeil couvert par le CBCS (soit certains hôtels, motels, immeubles à logements, copropriétés, résidences pour aînés et établissements de soins). Les dispositions en vigueur depuis le 18 mars 2014 visent sommairement les avertisseurs de fumée, les avertisseurs de monoxyde de carbone et l’éclairage de sécurité.Le reste des dispositions prévues au CBCS en matière de sécurité incendie entreront en vigueur les 18 mars 2016 et 18 mars 2018. Ces nouvelles dispositions pourraient impliquer des modifications importantes et des coûts significatifs pour les propriétaires des bâtiments assujettis. L’entrée en vigueur progressive des dispositions vise à permettre aux propriétaires concernés de se préparer en conséquence.TOURS DE REFROIDISSEMENT À L'EAULe 12 mai 2013, marquait l’entrée en vigueur du Règlement modifiant le Code de sécurité concernant les dispositions visant les tours de refroidissement à l’eau. Ces dispositions ont également été insérées dans le CBCS.Ces dispositions prévoient de nouvelles obligations pour les propriétaires des tours de refroidissement, notamment la mise sur pied d’un programme d’entretien préventif élaboré par un professionnel, la tenue d’un registre où sont consignées les informations relatives aux tours et la transmission de certains renseignements à la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ »). L’entrée en vigueur de ces dispositions faisait suite à l’épisode de légionellose vécu pendant l’été 2012 alors qu’aucun cadre réglementaire ne régissait l’entretien des tours de refroidissement à l’eau et qu’il n’y avait aucun registre permettant de localiser les tours de refroidissement en opération.Les dispositions entrées en vigueur en mai 2013 étaient sommaires, se résumaient à 6 articles, et ne contenaient aucune précision quant aux normes et méthodes à respecter en matière d’entretien des tours de refroidissement.Or, le 28 mai 2014, la Gazette officielle du Québec publiait une « mise à jour » du Règlement modifiant le Code de sécurité. Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 12 juillet 2014. Elles traitent précisément des méthodes à suivre pour l’entretien des tours de refroidissement. Il s’agit en quelque sorte de la phase 2 des dispositions concernant l’entretien des tours de refroidissement à l’eau. On y retrouve des mesures additionnelles précises concernant la procédure de maintien de la qualité de l’eau et la fréquence du prélèvement des échantillons. Les dispositions les plus contraignantes pour les propriétaires des tours concernent l’obligation de faire analyser à tous les mois les échantillons par un laboratoire accrédité par le Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec pour en déterminer leur concentration en Legionella pneumophila. Le projet de Règlement annonçait que les nouvelles dispositions impliqueraient des coûts pour les entreprises qui sont propriétaires des tours. Le coût d’une analyse par un laboratoire accrédité est d’environ 250 $, c’est-à-dire des coûts annuels d’environ 3 000 $.La plupart des mesures prévues aux nouvelles dispositions figuraient déjà au guide sur l’entretien des tours de refroidissement à l’eau publié en mai 2013 et qui se retrouvait sur le site Internet de la RBQ. Puisque celles-ci font maintenant partie du Règlement modifiant le Code de sécurité publié le 28 mai 2014, elles seront dorénavant obligatoires.De plus, les nouvelles dispositions précisent qu’il incombe aux propriétaires des tours de s’assurer d’obtenir tous les résultats d’analyses effectuées par le laboratoire accrédité. Les propriétaires des tours doivent aussi s’assurer que le laboratoire accrédité achemine à la RBQ tous les résultats d’analyses effectuées dans les 30 jours suivant la date du prélèvement.Les nouvelles dispositions imposent également aux propriétaires l’obligation d’obtenir le résultat du laboratoire accrédité sans délai ou le jour ouvrable suivant le résultat des analyses lorsque le résultat de ces analyses indique une concentration de Legionella pneumophila égale ou supérieure à 10 000 UFC/L et lorsque la quantification de la concentration de Legionella pneumophila est impossible à déterminer.Les dispositions prévoient enfin des mesures immédiates à prendre par les propriétaires lorsque la concentration de Legionella pneumophila est de 1 000 000 UFC/L ou plus notamment l’obligation de s’assurer que la RBQ et le Directeur de Santé Publique de la région où est située la tour obtiennent le résultat du laboratoire accrédité sans délai.La Loi sur le bâtiment prévoit plusieurs sanctions et dispositions pénales en cas de non-respect des mesures visant les tours de refroidissement. Rappelons que la RBQ a effectué plus de 1 900 inspections des tours de refroidissement à l’eau depuis 2012 et que, grâce au registre dont la RBQ bénéficie maintenant, celle-ci sait précisément où se trouvent les tours de refroidissement. Il est donc essentiel de respecter les nouvelles mesures pour éviter toute sanction.Au-delà des mesures qui peuvent être imposées par la RBQ (y compris un avis de correction et l’obtention d’une ordonnance enjoignant à une personne de se conformer à la Loi dans un délai précis), la RBQ peut aussi ordonner l’arrêt de fonctionnement des tours. Des sanctions allant de 3 000 $ à 15 000 $ sont prévues pour les propriétaires qui refusent de se conformer à la Loi et aux ordonnances. En cas de récidive, les montants des sanctions peuvent être multipliés par 10.AMIANTELe 6 juin 2013, marquait l’entrée en vigueur du Règlement modifiant le Règlement sur la santé et la sécurité du travail et le Code de sécurité pour les travaux de construction. La plupart des dispositions de ce Règlement forment maintenant la section IX.I intitulée « Dispositions sur la gestion sécuritaire de l’amiante » insérée dans le Règlement sur la santé et la sécurité du travail.Ce règlement exige notamment que l’on procède à l’inspection de tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 afin de localiser les flocages contenant de l’amiante et de tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 afin de localiser les calorifuges contenant de l’amiante. Les premières inspections à faire en vertu du règlement doivent être effectuées au plus tard le 6 juin 2015. Par la suite, à tous les deux ans, l’employeur doit vérifier les flocages et les calorifuges contenant de l’amiante, sauf s’ils sont entièrement enfermés dans un ouvrage permanent et étanche aux fibres et que l’accès n’est possible que par une opération destructive de l’ouvrage.Il est important de noter que cette obligation incombe à l’employeur à l’égard de tout bâtiment sous son autorité. L’employeur peut évidemment être le propriétaire de l’immeuble, mais il n’est pas obligatoire qu’il le soit. Il pourrait par exemple être locataire ou gestionnaire, dès lors que le bâtiment est sous son autorité.Le Règlement impose d’autres obligations aux employeurs dont notamment celle de dresser et de maintenir à jour un registre qui doit contenir des informations concernant les flocages et calorifuges. Le résultat des inspections faites par l’employeur doit aussi être consigné au registre. L’employeur doit mettre ce registre à la disposition des travailleurs et de leurs représentants qui oeuvrent dans son établissement.On y prévoit également la méthode d’analyse des échantillons et la fréquence des inspections. Le Règlement prévoit aussi diverses mesures à prendre en cas de localisation de flocages et calorifuges. Aux termes de cette réglementation, on présume que tous les flocages et calorifuges contiennent de l’amiante et seule une analyse pourra démontrer le contraire.Le règlement impose également à tout employeur, avant d’entreprendre un travail susceptible d’émettre de la poussière par une action directe ou indirecte sur tout bâtiment sous son autorité ou à l’intérieur de celui-ci, de vérifier la présence d’amiante dans les matériaux et les produits susceptibles d’en contenir. Il importe de préciser que, lorsque la présence d’amiante est détectée dans des matériaux ou produits, l’employeur doit les réparer ou les enlever en prenant compte des facteurs de dégradation et de dispersion.Encore une fois, si le propriétaire d’un immeuble qui fait des travaux s’avère forcément visé par ces dispositions, un locataire, un gestionnaire ou un entrepreneur ayant l’autorité de faire des travaux sur un bâtiment pourrait aussi être visé et devoir assumer les dépenses qui en découlent.CONCLUSIONLes nouvelles dispositions en matière de tours de refroidissement à l’eau et en matière d’amiante auront un impact financier pour les propriétaires des tours et, dans le cas de l’amiante, pour de nombreux employeurs qu’ils soient propriétaires, locataires, gestionnaires ou entrepreneurs. D’ailleurs, on peut facilement imaginer que la nouvelle réglementation concernant l’amiante aura un impact sur la négociation et la rédaction des contrats d’entreprise, des contrats de gestion immobilière et des baux commerciaux puisque les parties voudront départager les risques et préciser les responsabilités de chacun quant au respect de cette réglementation.

SOMMAIRELe prête-nom en contexte litigieuxL’utilisation d’un prête-nom par les sociétés en commandite et les fiducies détenant des immeublesL’inscription volontaire d’un prête-nom aux fins de la TPS et de la TVQLa détention d’immeubles par un prête-nom : les enjeux en matière de taxes à la consommationLE PRÊTE-NOM EN CONTEXTE LITIGIEUXLéa MaaloufEn matière commerciale, il arrive relativement fréquemment que deux personnes conviennent de dissimuler leur véritable intention aux yeux des tiers et d’exprimer leur volonté réelle dans un contrat secret (ou contre-lettre), tout en publicisant auprès des tiers un autre contrat, dit fictif ou apparent. C’est ce qu’on appelle la simulation.Cette pratique est tout à fait légale, à moins qu’elle ne vise à frauder la loi ou à éluder la responsabilité d’un des contractants, par exemple par le retrait d’un bien de son patrimoine afin d’éviter l’exécution d’un jugement. La simulation est régie par les articles 1451 et 1452 du Code civil du Québec. La contre-lettre n’est soumise à aucune condition de forme : elle est tout aussi valide qu’elle soit verbale ou écrite.La convention de prête-nom est une des formes que peut prendre la simulation : lorsqu’une personne passe par un tiers pour contracter avec une autre, ce tiers est désigné comme étant le prête-nom.Avec autant de joueurs à la table, il est intéressant de s’attarder aux questions de la responsabilité des parties et de la préséance des contrats advenant un litige.Si le litige oppose les parties à la convention de prête-nom, le droit est clair : la contrelettre, qu’elle soit verbale ou écrite, l’emporte sur le contrat apparent. L’une ou l’autre des parties ne peut donc refuser de donner effet à la convention de prête-nom. Il est intéressant de noter que la preuve de l’existence d’une contre-lettre peut être faite par tous les moyens, y compris par témoignage. Ceci est plutôt exceptionnel, considérant que les règles en matière de preuve ne permettent pas aux parties à un contrat écrit d’utiliser la preuve testimoniale pour le contredire ou en changer les termes. Le raisonnement des tribunaux est le suivant : la convention de prête-nom constitue un contrat en soi, distinct du contrat apparent. Il ne s’agit donc pas de contredire le contrat apparent, mais bien d’établir l’existence d’un nouveau contrat.Toutefois, si un tiers intente des procédures et que ce tiers est de bonne foi – c’est-à-dire qu’il ignore l’existence de l’acte secret, le Code civil du Québec prévoit que le tiers aura le choix de se prévaloir, selon son intérêt, de la contre-lettre ou de l’acte apparent. En principe, le tiers n’a pas à faire la preuve d’une intention frauduleuse des parties à la contre-lettre pour privilégier l’acte secret. Une certaine jurisprudence soutient néanmoins que le tiers devrait au moins faire valoir qu’il a subi un préjudice en raison de la simulation. Encore une fois, la preuve de la simulation pourra se faire par tous les moyens. À l’inverse, les parties à une contrelettre peuvent décider de publier celle-ci afin de mettre fin à la simulation : le cas échéant, il sera plus difficile pour le tiers de se prévaloir du contrat apparent. Dans une affaire récente1, la Cour supérieure a cependant reconnu la responsabilité tant des prête-noms que des véritables propriétaires d’un immeuble, concluant que les parties avaient délibérément créé une confusion au point de constituer un abus de droit et que la théorie de l’alter ego devait aussi être appliquée.En conclusion, bien que cela puisse paraître surprenant à première vue, un acte fictif tel une convention de prête-nom est tout à fait légal, à moins d’être utilisé à mauvais escient. Les parties à cet acte fictif doivent toutefois se rappeler qu’un tiers de bonne foi pourra écarter cet acte et traiter l’acte apparent comme étant la véritable convention des parties, même s’il ne s’agit pas de la volonté initiale des contractants._________________________________________1 9087-7135 Québec inc. c. Centre de santé et de services sociaux Lucille-Teasdale, 2013 QCCS 3856.L’UTILISATION D’UN PRÊTE-NOM PAR LES SOCIÉTÉS EN COMMANDITE ET LES FIDUCIES DÉTENANT DES IMMEUBLESDominique BélislePlusieurs arguments juridiques justifient la pratique qui s’est développée au Québec et dans les provinces de common law de publier au nom d’une société prête-nom le titre de propriété d’un immeuble acquis par une société en commandite ou par une fiducie de placement immobilier (« FPI » ou real estate investment trust).Un de ces arguments est fondé sur le fait que les sociétés de personnes (y compris les sociétés en commandite) et les fiducies constituées en vertu du Code civil du Québec (le « Code ») ne bénéficient pas de la personnalité morale et ne constituent donc pas une « personne » distincte de celle de ses membres, associés ou bénéficiaires. En effet, historiquement en droit civil, le patrimoine avait toujours été considéré comme étant rattaché à une personne physique ou morale. Avec le temps, s’est développé le concept attribuant aux sociétés de personnes un patrimoine distinct de celui des associés et attribuant à la fiducie un patrimoine d’affectation distinct et autonome de celui de son constituant, fiduciaire ou bénéficiaire.Dans le cas de la fiducie constituée par le Code, incluant les FPI, la pratique d’utiliser un prête-nom n’est pas uniforme et est moins courante. En effet, l’article 1278 du Code énonce que les titres relatifs aux biens de la fiducie sont établis au nom des fiduciaires. Sur cette base, il est courant de voir le titre de propriété des immeubles détenus par une FPI publié au registre foncier sous le nom de tous les fiduciaires agissant en leur qualité de fiduciaires de la fiducie. D’autres conseillers juridiques publient toujours le titre de propriété de l’immeuble directement au nom de la FPI et ce, malgré cet article 1278. Pour le moment, rien n’indique que cette pratique affecte la validité du titre de propriété.Dans les cas ci-dessus, cependant, le prêtenom n’est pas utilisé sur la base de l’absence de personnalité morale de la fiducie puisque le Code reconnaît expressément l’absence de droits réels des parties impliquées sur le patrimoine distinct de la fiducie. Cette reconnaissance vient pallier l’ambiguïté causée par cette absence de personnalité.L’avantage du prête-nom pour une FPI se situerait alors à d’autres niveaux, telle par exemple, la flexibilité offerte lors de transferts de propriété entre parties liées à la fiducie et les droits de mutation engendrés lorsque ces transferts sont publiés au registre foncier. En effet, les exemptions prévues à l’article 19 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (Québec) lorsqu’il y a restructuration corporative ne sont pas applicables dans les cas d’une fiducie ou d’une société de personnes. Certaines exemptions prévues à l’article 20 de cette loi s’appliquent à une fiducie, mais dans des cas très précis.Dans le cas des sociétés de personnes cependant, l’utilisation du prête-nom est plus courante et se justifie non seulement dans le cadre de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, mais également par l’incertitude causée relativement à la détention du titre de propriété considérant l’absence de personnalité morale de la société de personnes. En effet, le Code, contrairement à la fiducie, ne vient pas préciser directement le caractère autonome du patrimoine ni que les associés ne détiennent aucun droit réel sur les biens de la société.De plus, la Cour d’appel, dans l’affaire de la Ville de Québec c. Compagnie d’immeubles Allard ltée1, a énoncé que la société en nom collectif, n’ayant pas de personnalité juridique distincte de ses membres, ne détient pas les biens de la société et conclut que les associés détiennent un droit réel indivis dans l’immeuble. Dans ce cas, la Cour a établi que la cession par un associé de sa part dans la société constituait un transfert de sa part indivise donnant lieu à un droit de mutation (les parties ayant eu la mauvaise idée de publier ce transfert...).Cette décision est venue créer une incertitude sur l’identité du propriétaire de l’immeuble. Le titre de propriété est-il vraiment détenu en indivision par chacun des associés ? Qu’en est-il de la société en commandite ? L’argument invoqué par la Cour d’appel pour justifier ses conclusions s’applique également à la société en commandite. En pratique cependant, il n’est certainement pas l’intention des partenaires à une société en commandite que chaque cession de part entraîne une cession en indivision de l’immeuble. Cette incertitude a justifié la pratique commerciale de publier le titre de propriété au registre foncier sous le nom du commandité ou sous le nom d’une société prête-nom._________________________________________1 [1996] RJQ 1566 (C.A.). L’INSCRIPTION VOLONTAIRE D’UN PRÊTE-NOM AUX FINS DE LA TPS ET DE LA TVQDiana DarilusDans un contexte immobilier, une personne peut agir à titre de prête-nom pour une autre personne afin de détenir le titre de propriété de l’immeuble et s’occuper de la gestion des activités immobilières. Ce type de structure suppose l’existence d’une relation mandantmandataire non dévoilée aux tiers.Dans le cadre de ce type de relation, le mandant est celui qui est considéré comme exerçant des activités commerciales en lien avec l’immeuble et il est donc généralement tenu de s’inscrire aux fins de la TPS et de la TVQ.Toutefois, une société prête-nom qui détient le titre de propriété d’un immeuble au nom du véritable propriétaire pourrait vouloir s’inscrire volontairement aux fins de la TPS et de la TVQ pour plusieurs raisons, dont les suivantes : utilisation des numéros de TPS et de TVQ du prête-nom aux fins de la documentation juridique et administrative, telle que des factures ou des baux commerciaux, afin de préserver la confidentialité du véritable propriétaire de l’immeuble; choix conjoint du mandant et du mandataire prévu au paragraphe 177(1.1) de la Loi sur la taxe d’accise (« LTA ») et à l’article 41.0.1. de la Loi sur la taxe de vente du Québec (« LTVQ ») qui permet au mandataire de remettre les taxes perçus aux autorités fiscales au nom du mandant; et choix relatif à une coentreprise prévu aux articles 273 LTA et 346 LTVQ qui permet aux participants de désigner un responsable de remettre les taxes perçus aux autorités fiscales et de réclamer les crédits de taxe sur les intrants et les remboursements de la taxe sur les intrants (CTI/RTI) au nom des participants. Une société prête-nom ne peut s’inscrire volontairement aux fins de la TPS et de la TVQ que si elle exerce une activité commerciale. La définition de l’expression « activité commerciale » est très large et comprend l’exploitation d’une entreprise par une société par actions sans attente raisonnable de profit, sauf dans la mesure où l’entreprise comporte la réalisation de fournitures exonérées. Quant à la définition du terme « entreprise », elle inclut toutes affaires quelconques avec ou sans but lucratif. À la lumière de ces définitions, il semble qu’une société prête-nom dont les activités se limitent à détenir le titre de propriété au nom du véritable propriétaire sans recevoir de rémunération pourrait être considérée comme exerçant une activité commerciale.Revenu Québec a toutefois remis en question au cours des dernières années l’inscription volontaire de certaines sociétés prête-noms qui prenaient la forme de « coquilles vides » sur la base qu’elles n’exerçaient pas d’activités commerciales et a annulé rétroactivement leurs inscriptions aux fichiers de la TPS et de la TVQ. afin d’éviter un tel différend avec les autorités fiscales, la prudence est de mise lors de l’implantation d’une société prête-nom dans la structure de détention d’immeubles au Québec. Nous recommandons notamment que les mesures minimales suivantes soient prises afin de réduire le risque de contestation de la part de Revenu Québec : des frais mensuels (plus les taxes applicables) devraient être payés à la société prête-nom en vertu des modalités d’une convention écrite de prête-nom; et la société prête-nom devrait ouvrir un compte bancaire afin d’y déposer sa rémunération. Nous croyons que si de telles mesures sont prises, il serait plus raisonnable de considérer que la société prête-nom exerce effectivement une activité commerciale, soit la fourniture taxable de services à titre de mandataire au profit du mandat ou des participants à une coentreprise.LA DÉTENTION D’IMMEUBLES PAR UN PRÊTE-NOM : LES ENJEUX EN MATIÈRE DE TAXES À LA CONSOMMATIONJean-Philippe LatreilleAu cours des dernières années, les autorités fiscales ont intensifié leurs efforts de vérification des sociétés détenant des immeubles à titre de prête-nom. Dans ce contexte, la validité de certains choix relatifs aux coentreprises en matière de TPS et de TVQ a été remise en question.Ces choix permettent aux participants à une coentreprise de désigner l’un d’eux à titre d’« entrepreneur » dont le rôle est de remettre les taxes et de réclamer les intrants au nom des autres participants. Or, dans certaines circonstances, les autorités fiscales adoptent une position selon laquelle une société servant uniquement de prête-nom n’est pas un participant à la coentreprise et ne peut donc pas être validement désignée comme « entrepreneur ».Toutefois, les autorités fiscales ont annoncé récemment qu’elles ont donné instruction à leurs vérificateurs de ne pas établir de cotisations lorsque cette situation se présente. Cette tolérance administrative est conditionnelle à ce que toutes les déclarations aient été produites et que tous les montants dus aient été remis.Cette mesure est temporaire puisqu’elle s’applique uniquement aux périodes de déclaration se terminant avant le 1er janvier 2015. De plus, les autorités fiscales s’attendent à ce que les participants à une coentreprise bénéficiant de la tolérance effectuent des choix valides à l’avenir. Les propriétaires d’immeubles ayant recours à un prête-nom seraient donc avisés de réexaminer dès maintenant leur structure de détention à la lumière des positions publiées par les autorités fiscales.