Cautionnement : Quelques questions et réponses sur la nouvelle convention d'indemnisation et de sûretés

1 octobre 1994

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6 mai 2026

Huit associés reconnus comme des chefs de file au Canada pour leur expertise en Infrastructure selon Lexpert

Le 6 mai 2026, Lexpert a reconnu l'expertise de huit associés dans son édition 2026 de Lexpert Special Edition: Infrastructure. Laurence Bich-Carrière, Jean-Sébastien Desroches, Christian Dumoulin, Nicolas Gagnon, Édith Jacques, Marc-André Landry, Ouassim Tadlaoui et André Vautour figurent ainsi parmi les chefs de file au Canada pour accompagner les acteurs de l'économie de l'industrie de l'infrastructure. Laurence Bich-Carrière est membre des barreaux du Québec et de l’Ontario, Laurence Bich-Carrière exerce au sein du groupe de Litige et règlements de différends, dans une pratique polyvalente de litige civil et commercial avec une spécialisation en litige complexe (action collective, appel, recours extraordinaires, droit international privé). Jean-Sébastien Desroches œuvre en droit des affaires, principalement dans le domaine des fusions et acquisitions, des infrastructures, des énergies renouvelables et du développement de projets, ainsi que des partenariats stratégiques. Il a eu l’opportunité de piloter plusieurs transactions d'envergure, d’opérations juridiques complexes, de transactions transfrontalières, de réorganisations et d’investissements au Canada et sur la scène internationale pour des clients canadiens, américains et européens, des sociétés internationales et des clients institutionnels, œuvrant notamment dans les domaines manufacturiers, des transports, pharmaceutiques, financiers et des énergies renouvelables. Christian Dumoulin est associé au sein du groupe de droit des affaires du cabinet. Il a été associé directeur du bureau de Sherbrooke de 2015 à 2023 et a siégé au conseil d’administration de la firme de 2015 à 2017, puis en 2024. Il se spécialise en fusions et acquisitions, droit commercial et droit immobilier, et agit comme conseiller d’affaires et stratégique auprès d’une clientèle de toutes tailles. Reconnu pour sa rigueur et son esprit pratique, il accompagne des transactions complexes (réorganisations, financements, ventes et acquisitions, différends entre actionnaires). Il conseille aussi des projets d’infrastructure depuis plus de quinze ans, notamment en matière de partenariats public-privé, ainsi que l’ensemble des aspects du droit immobilier commercial. Nicolas Gagnon concentre sa pratique en droit de la construction et du cautionnement. Il conseille des entrepreneurs, des donneurs d'ouvrage publics et privés, des cabinets de services professionnels, de même que des sociétés de cautionnement à toutes les étapes d'un projet de construction. Il conseille ses clients dans le cadre de processus d’appel d’offres public et d’approvisionnement, et il participe à la négociation et la rédaction de documents contractuels sous divers modes de réalisation de projets tels que les projets en partenariat public-privé et les contrats de conception, de construction, de financement et d’entretien. Il conseille les divers acteurs de l’industrie de la construction dans le cadre de la gestion de la construction et des réclamations qui peuvent en découler, et dans le cadre de processus de résolution de différends. Édith Jacques est associée au sein du groupe de droit des affaires à Montréal. Elle se spécialise dans le domaine des fusions et acquisitions, du droit commercial et du droit international. Elle agit à titre de conseiller d'affaires et stratégique auprès de sociétés privées de moyenne et de grande envergure. Marc-André Landry œuvre au sein de l'équipe Litige et règlement des différends et axe sa pratique en litige commercial. Il assiste fréquemment ses clients afin de résoudre leurs différends, que ce soit par le biais de la négociation, la médiation, l'arbitrage ou devant les diverses instances judiciaires. Au fil des ans, il a représenté des entreprises évoluant dans diverses sphères d'activités, incluant les domaines de la construction et de l'immobilier, le secteur de l'énergie renouvelable et celui des énergies, des nouvelles technologies, des services financiers ou encore de l'industrie pharmaceutique. Ouassim Tadlaoui est associé au sein du groupe Litige et règlement des différends et concentre sa pratique en litige bancaire, restructuration, faillite et insolvabilité ainsi qu'en cautionnement de construction. Il représente les banques à charte et d'autres institutions financières et prêteurs alternatifs à titre de créanciers, de même que certains débiteurs, dans le cadre de faillites ou de restructurations. Il représente et conseille aussi des sociétés de cautionnement ainsi que des entreprises nationales et internationales dans des affaires d'insolvabilité, de faillite et de restructuration dans l'industrie de la construction. André Vautour pratique dans les domaines du droit des sociétés et du droit commercial et s'intéresse plus particulièrement à la gouvernance d'entreprise, aux alliances stratégiques, aux coentreprises, aux fonds d'investissement et aux fusions et acquisitions de sociétés fermées. Il œuvre également dans le domaine du droit de la technologie (rédaction de conventions de développement et de transfert de technologies, de conventions de licences, de conventions de distribution, de conventions d'impartition et de conventions relatives au commerce électronique). À propos de Lavery Lavery est la firme juridique indépendante de référence au Québec. Elle compte plus de 200 professionnels établis à Montréal, Québec, Sherbrooke et Trois-Rivières, qui œuvrent chaque jour pour offrir toute la gamme des services juridiques aux organisations qui font des affaires au Québec. Reconnus par les plus prestigieux répertoires juridiques, les professionnels de Lavery sont au cœur de ce qui bouge dans le milieu des affaires et s'impliquent activement dans leurs communautés. L'expertise du cabinet est fréquemment sollicitée par de nombreux partenaires nationaux et mondiaux pour les accompagner dans des dossiers de juridiction québécoise.

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3 octobre 2025

Construction publique : paiements rapides et règlement des litiges simplifié

Le 30 juillet 2025, le Règlement sur les paiements et le règlement rapides des différends en matière de travaux de construction (ci-après le « Règlement ») a été publié dans la Gazette officielle du Québec. Depuis le 8 septembre 2025, le Règlement entre progressivement en vigueur1, en réponse aux demandes de divers acteurs de l’industrie. Le Règlement s’applique à la majorité des contrats de construction conclus avec des organismes publics visés par la Loi sur les contrats des organismes publics (chapitre C-65.1, r. 8.01) (ci-après la « LCOP »). Dans l’ensemble, le Règlement vise, d’une part, à remédier aux retards de paiement chroniques dans le secteur de la construction, en établissant des normes contraignantes pour accélérer le processus de paiement des entrepreneurs et des sous-traitants engagés dans des contrats publics visés par la LCOP. D’autre part, il instaure un processus de règlement rapide des différends. Ce faisant, le Règlement complète la Loi visant principalement à promouvoir l’achat québécois et responsable par les organismes publics, à renforcer le régime d’intégrité des entreprises et à accroître les pouvoirs de l’Autorité des marchés publics2. Nous résumons ci-dessous quelques dispositions phares du Règlement. Cas d’application et exclusions Le Règlement s’applique à l’ensemble des contrats et sous-contrats de construction publics assujettis à la LCOP, sous réserve des exceptions suivantes3 : ceux qui sont conclus en situation d’urgence en raison du fait que la sécurité des personnes ou des biens est en cause; ceux qui sont conclus pour les activités à l’étranger d’une délégation générale, d’une délégation ou d’une autre organisation permettant la représentation du Québec à l’étranger; toute réclamation monétaire destinée à compenser la perte de profits, de productivité ou d’une occasion d’affaires qu’un entrepreneur estime avoir subie en raison d’un changement relatif à la portée des travaux prévus au contrat ou aux conditions d’exécution. Délais et calendrier imposés par le Règlement Le Règlement instaure un calendrier rigide encadrant les demandes de paiement, les refus de paiement et les paiements : Demande de paiement4 Transmise par l’entrepreneur général à l’organisme public : 1er jour du mois Transmise par le sous-traitant à l’entrepreneur général : 25e jour du mois Refus de paiement5 Transmis par l’entrepreneur général au sous-traitant : 21e jour du mois Transmis par l’organisme public à l’entrepreneur général : Dernier jour du mois Délai pour payer (s’il y a lieu)6 De l’organisme public à l’entrepreneur général : Dernier jour du mois De l’entrepreneur général au sous-traitant : 5e jour du 2e mois Du sous-traitant à un autre sous-traitant : 10e jour du 2e mois Si la chaîne contractuelle comporte plus de deux niveaux de sous-traitance, un délai de cinq jours s’additionne à chaque niveau. Ces dates butoirs visent à garantir une certaine uniformité et prévisibilité dans le processus de paiement. Il est possible pour les parties de modifier leurs demandes après l’envoi7. Demande de paiement La demande de paiement doit être écrite et contenir les renseignements suivants: le nom et l’adresse de l’entrepreneur ainsi que les coordonnées de son représentant; le numéro du contrat public; la description détaillée des travaux effectués, des dépenses engagées et de tout autre élément pour lequel des sommes d’argent sont réclamées; les périodes associées aux éléments réclamés; la ventilation du montant total réclamé8. Si l’organisme public exige la présentation de documents joints à une demande de paiement d’un entrepreneur partie au contrat, il doit inclure cette condition au contrat et spécifier les documents requis. Le même principe s’applique au sous-contrat entre les entrepreneurs et leurs sous-traitants9. Fait important, l’organisme public peut permettre à l’entrepreneur de modifier la demande de paiement afin de corriger tout défaut de validité, sous réserve de la date de transmission. Si aucun défaut de validité n’est communiqué à l’entrepreneur avant l’échéance pour manifester un refus de paiement, la demande de paiement sera dès lors réputée valide10. Refus de paiement Le refus de paiement doit prendre la forme d’un avis écrit comportant les renseignements suivants : la partie refusée du montant total réclamé; la description des travaux, des dépenses ou des éléments de la demande de paiement visés par le refus; les motifs du refus ainsi que les dispositions contractuelles ou légales sur lesquelles ils se fondent11. Le refus d’une demande de paiement ne peut être fondé sur le seul fait que les travaux effectués résultent d’un changement au contrat et qu’au moment où la demande de paiement a été transmise, la valeur du changement n’a pas été convenue ou déterminée12. Paiements et retenues Dans certaines circonstances, l’organisme public peut retenir sur toute somme réclamée par l’entrepreneur : Une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices ou aux malfaçons apparents de l’ouvrage13; Une somme suffisante pour réparer tout dommage causé par l’entrepreneur général ou par un sous-traitant à l’ouvrage14; Toute somme antérieurement payée à l’entrepreneur général pour des travaux réalisés par l’un de ses sous-traitants afin de s’assurer que les créances de ce dernier soient acquittées par l’entrepreneur général ou pour permettre à l’organisme public d’acquitter lui-même ces créances. Ce droit de retenue existe, et ce, peu importe si le sous-traitant est en droit ou non de se prévaloir d’une hypothèque légale de la construction15; Une somme suffisante pour acquitter les créances des personnes, autres que les sous-traitants de l’entrepreneur, qui peuvent faire valoir une hypothèque légale de la construction sur l’ouvrage et qui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation16; Jusqu’à 10 % de la somme due pour garantir l’exécution du contrat, à condition que cette possibilité et ses modalités soient prévues au contrat. L’entrepreneur général peut à son tour retenir des montants auprès de ses sous-traitants, à condition qu’une convention écrite le permette et que la retenue n’excède pas la retenue appliquée à l’entrepreneur par l’organisme public. Chaque niveau de sous-traitance peut se prévaloir de ce droit, avec les adaptations nécessaires17; L’entièreté des sommes payables à l’entrepreneur si ce dernier n’a pas fourni l’ensemble des documents de fin de chantier, incluant l’attestation émise par la CNESST en vertu de la loi ainsi que les quittances finales des sous-traitants18. Sauf pour les deux derniers cas, l’entrepreneur général peut offrir à l’organisme public une sûreté suffisante en lieu et place de la retenue, telle que, par exemple, un cautionnement ou une lettre de garantie bancaire suffisante. À son tour, l’entrepreneur général peut déduire d’un paiement dû à l’un de ses sous-traitants un montant équivalent à la somme que ce sous-traitant lui a réclamé pour des travaux lorsque ces travaux ont fait l’objet d’un avis de refus émis par un autre débiteur de la chaîne contractuelle. Pour s’en prévaloir, l’entrepreneur doit avoir préalablement transmis à son sous-traitant une copie de l’avis de refus sur lequel il s’appuie19. Les sous-traitants doivent, quant à eux, transmettre l’avis de déduction à leur propre sous-traitant, s’il y a lieu, dans les deux jours suivant la réception de l’avis20. Dans tous les cas, le Règlement prévoit les modalités permettant la libération des retenues appliquées lorsque les conditions de libération sont satisfaites. Règlement rapide des différends Le Règlement introduit un mécanisme de règlement des différends visés, permettant aux parties de recourir à un tiers décideur après avoir tenté de résoudre le conflit à l’amiable21. Ce processus, amorcé par une « demande d’intervention », se veut rapide, les décisions devant être rendues dans un délai de 50 jours de la désignation du tiers décideur22. Plus particulièrement, ce mécanisme prévoit les étapes et délais suivants : Étapes Délai imparti Demande d’intervention 90 jours suivant la date de l’acceptation des travaux ou de la fin des travaux* Réponse du cocontractant 5 jours Désignation du tiers décideur 5 jours Exposé détaillé du demandeur 5 jours Exposé détaillé du cocontractant 15 jours Décision du décideur 50 jours à compter de sa désignation (délai pouvant être prolongé pour une période maximale de 15 jours) Paiement, s’il y a lieu 20 jours suivant la décision rendue * Dans le cas d’un contrat entre l’entrepreneur général et l’organisme public, la demande d’intervention doit être notifiée au cocontractant dans un délai d’au plus 90 jours suivant la date de l’acceptation sans réserve de l’ouvrage ou, à défaut, la date à laquelle l’organisme public se déclare satisfait des réparations ou des corrections apportées à l’ouvrage. Dans le cas d’un contrat de sous-traitance, la demande d’intervention doit être notifiée dans les 90 jours suivant la date de la fin des travaux convenue entre les parties23. De plus, le Règlement prévoit entre autres ce qui suit : Un différend, une demande d’intervention – Quoiqu’une demande d’intervention ne peut porter que sur un seul différend, une partie ne peut scinder les éléments constitutifs du différend dans le but de multiplier les demandes d’intervention, ni autrement agir de façon à abuser du droit de recours au tiers décideur. Choix du tiers décideur – Seules les personnes dont le nom est inscrit au registre tenu par le ministre de la Justice en vertu du Règlement peuvent agir comme tiers décideur. Il appartient à la partie qui propose un tiers décideur de préalablement s’assurer de sa disponibilité. En cas de désaccord, les parties procèdent par tirage au sort. Procédure – Sous réserve du respect de l’équité et de la proportionnalité, le tiers décideur mène l’intervention suivant la procédure qu’il détermine. De plus, à moins de décision contraire du tiers décideur, la procédure se déroule oralement, alors que les témoignages se font par écrit. Sans avocat – Les parties ne peuvent être représentées par avocat lors de ce processus, quoiqu’un avocat peut les conseiller. Confidentialité – L’ensemble de l’intervention demeure confidentiel, sous réserve d’une entente entre les parties ou d’obligations légales. Honoraires du tiers décideur – En règle générale, les honoraires du tiers décideur sont répartis également entre les parties (50-50), quoique le tiers décideur peut déroger à cette répartition s’il juge que les agissements d’une partie dans le déroulement de l’intervention ont été préjudiciables, notamment en raison d’une conduite abusive ou du défaut de respecter les délais imposés. Les honoraires du tiers décideur sont plafonnés en fonction de la valeur du différend. Conclusion Ce nouveau régime obligatoire impose dorénavant, dans les cas couverts, un processus de paiement rapide et permet d’accélérer le règlement des différends survenant au cours de l’exécution de la majorité des contrats publics de la construction. Il aura d’importantes répercussions, tant sur les pratiques des entrepreneurs et des sous-traitants que sur celles des organismes publics. L’imposition des délais restreints imposés par le Règlement pourrait exiger des entrepreneurs et des sous-traitants une optimisation des processus internes afin de mieux traiter les demandes de paiement et de documenter adéquatement les réclamations potentielles. Bien que le Règlement vise à simplifier et accélérer les paiements, certains entrepreneurs et sous-traitants pourraient avoir de la difficulté à respecter les délais imposés, notamment dans le cadre de projets d’envergure auxquels participent de nombreux intervenants, les délais étant susceptibles de se répercuter d’un niveau de sous-traitance à l’autre. Le succès de ce système dépendra de la capacité des parties à s’adapter rapidement aux nouvelles exigences et à utiliser efficacement le recours au tiers décideur pour résoudre les différends. Pour toute question ou conseil, n’hésitez pas à contacter un membre de notre équipe spécialisée en droit de la construction chez Lavery. Article 94 du Règlement. L.Q., 2022, c. 18. Articles 32 et 33 du Règlement. Article 5 du Règlement. Article 10 du Règlement. Article 15 du Règlement. Articles 7 et 8 du Règlement. Article 5 du Règlement. Article 6 al. 1 du Règlement. Article 6 du Règlement. Article 11 du Règlement. Article 12 al. 1 du Règlement. Article 22 du Règlement. Article 23 du Règlement. Article 25 du Règlement. Article 26 du Règlement. Article 20 du Règlement. Article 28 du Règlement. Article 16 du Règlement. Article 16 du Règlement. Articles 34 à 76 du Règlement. Article 63 du Règlement. Article 34 du Règlement.

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2 avril 2025

Demande d’injonction provisoire : l’urgence artificielle n’est pas une urgence de nature 9-1-1

Le 3 mars 2025, la juge Nancy Bonsaint, de la Cour supérieure, rejette une demande d’injonction interlocutoire provisoire visant à permettre à Les Entreprises de la Batterie inc. d’utiliser un terrain ne lui appartenant pas afin d’entamer d’importants travaux de construction sur son immeuble. Ce jugement rappelle qu’une partie ne peut contribuer à une situation d’urgence pour ensuite l’invoquer au soutien de sa demande d’injonction provisoire. Le résumé des faits La Demanderesse, Les Entreprises de la Batterie inc., est propriétaire d’un immeuble qui fait l’objet de travaux de construction depuis mars 2021, afin d’être transformé en hôtel et de servir d’agrandissement à l’Auberge qu’elle exploite déjà1. Le Défendeur est propriétaire d’un hôtel et d’un terrain contigu à l’immeuble visé par les travaux, lequel est notamment utilisé comme stationnement pour sa clientèle2. Les travaux de construction de la Demanderesse se déroulent initialement en deux phases distinctes, soit de mars à novembre 20213, puis du 23 août 2022 au mois de juillet 20244. Dans le cadre de ces phases, les Parties ont convenu de diverses ententes afin que la Demanderesse puisse utiliser un (1) espace de stationnement du Défendeur, moyennant compensation5. Le 14 février 2025, la Demanderesse informe le Défendeur qu’elle entend entamer une nouvelle phase de travaux (la phase 3), et ce, dès le 28 février 20256. Elle annonce également au Défendeur que, dans le cadre de ces nouveaux travaux, il lui sera maintenant nécessaire d’utiliser la moitié de son immeuble, ce qui correspond à six (6) espaces de stationnement, ainsi que d’en relocaliser l’entrée pour une période de plus de deux (2) ans7. Elle indique, au surplus, qu’elle aura besoin d’avoir un accès complet à l’immeuble du Défendeur pour quelques jours au printemps 20258. La Demanderesse allègue que les travaux de construction sur son immeuble doivent débuter d’urgence le 28 février 20259. Le Défendeur s’oppose à un empiétement d’une telle ampleur pendant une période de deux (2) ans supplémentaires alors qu’il doit composer avec les inconvénients découlant des travaux de construction de la Demanderesse depuis déjà plus de quatre (4) ans, d’autant plus que cette dernière ne lui offre pas une contrepartie qui soit raisonnable ou juste dans les circonstances. Le 28 février 2025, la Demanderesse présente une Demande introductive d’instance pour l’émission d’ordonnances en injonction interlocutoire provisoire, en injonction interlocutoire et en injonction permanente, en déclaration d’abus et en dommages-intérêts modifiée en date du 28 février 2025 devant la juge Bonsaint10. Au stade de l’injonction interlocutoire provisoire, la Demanderesse demande au Tribunal de rendre une ordonnance temporaire visant à lui permettre d’avoir accès aux six (6) espaces de stationnement du Défendeur afin de poursuivre la mobilisation de son chantier11. Elle réclame également le remboursement des honoraires qu’elle a engagés pour présenter sa demande d’injonction. La Demanderesse allègue que les travaux d’agrandissement de son hôtel « se chiffrent à plusieurs dizaines de millions de dollars et sont d’une grande envergure »12. Elle allègue également qu’il est « urgent que le projet de transformation et de construction d’un hôtel dans son Immeuble se poursuive et qu’il ne soit pas interrompu en raison des agissements du défendeur »13. La Demanderesse affirme qu’une interruption des travaux de construction à son immeuble entraînerait non seulement d’importants retards à l’échéancier des travaux qui s’étalent sur les deux (2) prochaines années, mais également d’importants coûts additionnels en lien avec divers extras des entrepreneurs qu’elle a engagés pour procéder à la transformation et à la construction de son immeuble14. Évidemment, le Défendeur s’oppose à la demande d’injonction interlocutoire provisoire, notamment au motif que les faits allégués par la Demanderesse ne satisfont pas au critère de l’urgence15. C’est donc dans ce contexte que s’inscrit la décision de la juge Bonsaint. Les critères de l’injonction interlocutoire provisoire Tout comme le fait la juge Bonsaint dans son jugement, rappelons d’abord les principes juridiques en lien avec le recours en injonction interlocutoire provisoire : Les critères donnant ouverture à une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire sont : l’urgence ; l’existence d’une question sérieuse, d’une apparence de droit; l’existence d’un préjudice sérieux ou irréparable; la prépondérance des inconvénients16. Il s’agit d’un recours discrétionnaire et exceptionnel qui ne doit être accordé qu’avec parcimonie et dans le respect de conditions strictes17. Le critère de l’urgence En contexte de demande en injonction interlocutoire provisoire, le critère de l’urgence est « d’une importance capitale »18 ; s’il n’y est pas satisfait, la demande ne peut tout simplement pas être accueillie19. Les tribunaux décrivent souvent cette urgence comme « une urgence de nature 9-1-1 »20. Seuls les cas « extrêmement urgents » doivent entraîner l’octroi d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire21. Pour que les tribunaux concluent à l’existence d’une telle urgence, celle-ci ne doit pas découler du délai à introduire le recours; elle doit être « immédiate et apparente » et ne pas découler de l’absence de diligence de la Demanderesse22. Autrement dit, « l’urgence alléguée doit être réelle et ne pas être créée artificiellement par la personne qui la soulève »23. La juge Bonsaint retient du dossier que le Défendeur n’a été informé qu’un quelconque empiétement serait nécessaire sur son lot que le 31 janvier 202524. En effet, à aucun moment avant le mois de janvier 2025 la Demanderesse ne l’a informé de ses réelles intentions par rapport à ses travaux25. Ce n’est que le 14 février 2025 que la Demanderesse a officiellement avisé le Défendeur de la nature de l’empiétement qu’elle envisageait pour la troisième phase de ses travaux, soit l’utilisation d’au moins la moitié de son terrain, et ce, du 28 février 2025 au 31 mars 202726. À la suite de la présentation de sa contestation par le Défendeur, la juge Bonsaint retient que la Demanderesse savait que la troisième phase de ses travaux commencerait au début de l’année 2025 depuis déjà plusieurs mois27. Elle détermine que la Demanderesse « n’a pas traité la question de l’accès au stationnement comme étant une matière urgente à régler »28. La Demanderesse tente de justifier ce manque de proactivité par le fait qu’il lui était impossible d’informer le Défendeur de ses besoins en espace avant 2025, puisque l’échéancier des travaux lui était toujours inconnu29. Or, la juge Bonsaint considère que de telles explications ne justifient tout simplement pas le temps qu’a pris la Demanderesse pour intenter sa demande en injonction interlocutoire provisoire contre le Défendeur30. Au contraire, la documentation transmise par la Demanderesse au soutien de sa lettre du 14 février 2025, dont le plan de l’immeuble du Défendeur et l’échéancier préliminaire des travaux, comporte la mention « 2024 »31. Vu ce qui précède, la juge Bonsaint ne peut que conclure que la Demanderesse était au courant depuis plusieurs mois que les travaux de construction sur son immeuble devaient commencer en 202532. À ce sujet, les propos de la juge Bonsaint sont clairs : « Le Tribunal comprend que les dates d’un échéancier préliminaire des travaux puissent faire l’objet d’un changement, mais rien n’indique qu’il est “urgent” de débuter les travaux de construction le 28 février 2025. […] la demanderesse aurait dû agir dès janvier 2025 »33. En effet, les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur lui étaient connus depuis l’automne 2024 et, sinon, certainement depuis janvier 202534. Ils auraient dû susciter les échanges tenus entre les procureurs des Parties en février 2025 bien avant, soit minimalement en janvier 202535. La tenue de discussions ou de tentatives de règlement La Demanderesse a également soutenu que des discussions ou des tentatives de règlement peuvent avoir un impact sur le critère de l’urgence au stade de l’injonction interlocutoire provisoire36. La juge Bonsaint rejette cet argument puisqu’aucune négociation réelle n’a eu lieu, sinon des appels ratés en novembre et décembre 2024, puis en janvier 2025, et que les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur sont connus par la Demanderesse depuis l’automne 2024, sinon certainement depuis janvier 2025. Ainsi, la juge Bonsaint rejette la demande en injonction interlocutoire provisoire, considérant que la Demanderesse demande au Tribunal de conclure à l’urgence d’émettre une telle ordonnance, afin d’accéder à la moitié du stationnement du Défendeur pendant deux (2) ans, alors qu’elle-même n’a pas traité la question de la nécessité d’avoir accès au stationnement comme étant une urgence qui se devait d’être résolue avant de procéder à la réalisation de la troisième phase des travaux de construction37. Ce qu’il faut retenir Le critère de l’urgence est d’une importance capitale en matière d’injonction interlocutoire provisoire. Il doit absolument être respecté pour que le Tribunal accorde une telle demande. Dans son appréciation des faits et des allégations en lien avec une demande d’injonction interlocutoire provisoire, le Tribunal doit veiller à ce que l’urgence soit réelle, de type 9-1-1, et qu’elle ne soit pas créée par la partie qui la demande. Un délai causé par la partie demanderesse ne peut pas entraîner l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire contre la partie défenderesse. Finalement, la tenue de discussions de règlement et/ou de négociations qui ne sont pas sérieuses ne permet pas à une partie de pallier le délai couru entre le moment de sa connaissance des faits qui justifient l’émission d’une injonction interlocutoire provisoire et le dépôt de sa demande. La diligence est donc de mise dans la gestion et la préparation de tels dossiers et favorisera l’obtention de l’ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire. Entreprises de la Batterie inc. c. Biron, 2025 QCCS 608, par. 1 et 10 (ci-après, le « Jugement »). Jugement, par. 4. Jugement, par. 10. Jugement, par. 16 à 19. Jugement, par. 10 à 18. Jugement, par. 27. Jugement, par. 3 et 27. Jugement, par. 3. Jugement, par. 2. Jugement, par. 6. Jugement, par. 7. Jugement, par. 46. Jugement, par. 47. Jugement, par. 48. Jugement, par. 8. Jugement, par. 35 et 37 à 39. Jugement, par. 36. Jugement, par. 41. Id. Jugement, par. 41 et 43. Jugement, par. 42. Jugement, par. 42. Jugement, par. 40. Jugement, par. 61 et 62. Jugement, par. 62. Jugement, par. 64 et 65. Jugement, par. 68. Id. Jugement, par. 74. Jugement, par. 75. Jugement, 76 et 77. Jugement, par. 82. Jugement, par. 82. Jugement, par. 84. Jugement, par. 85. Jugement, par. 83. Jugement, par. 90.

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21 janvier 2025

Revue 2024 des dossiers marquants en droit immobilier au Québec

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées. Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

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19 septembre 2024

Financement de la transition énergétique du Québec : libérer le potentiel des actions accréditives

Le Québec s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de transition énergétique et de décarbonation industrielle. Ce virage environnemental doit être pris dans un contexte où notre consommation d’énergie pourrait croître rapidement sous l’effet cumulé de plusieurs facteurs, tels que la réindustrialisation de notre économie, la croissance de notre population, l’électrification des transports ou encore le potentiel énergivore de l’intelligence artificielle. Investir dans le développement d’infrastructures énergétiques est donc primordial, l’abondance énergétique étant par ailleurs indispensable à la prospérité de l’économie. Or, les finances publiques sont déjà fortement sollicitées, notamment par la rénovation de nos infrastructures vieillissantes. Il est donc indispensable d’encourager l’investissement de capitaux privés, et la fiscalité peut s’avérer très efficace à cet égard. L’exemple américain En 2022, les États-Unis ont adopté l’Inflation Reduction Act (IRA), notamment pour stimuler les investissements dans le secteur de l’énergie renouvelable. Plus particulièrement, l’IRA a modifié ou créé plusieurs crédits d’impôt afin d’encourager les investissements privés1. Au cours des deux dernières années, les entreprises américaines ont annoncé un total de près de 276 milliards $ US en nouveaux investissements dans la production d’énergie propre, la capture ou l’élimination du dioxyde de carbone et d’autres formes de décarbonation industrielle, soit une augmentation de 34 % par rapport aux deux années précédentes2. L’impact de l’IRA réside dans sa créativité, sa flexibilité et son pragmatisme pour tenir compte des réalités respectives des différents intervenants du secteur énergétique, notamment en matière de fiscalité. En effet, les promoteurs de projets énergétiques doivent souvent attendre plusieurs années avant de générer des revenus et des profits, alors que les banques et autres fonds d’investissement qu’ils sollicitent sont présumément en exploitation bénéficiaire. Les pertes fiscales générées au cours des années de conception et de construction de tels projets ont donc un intérêt diffus pour les promoteurs, mais immédiat pour les investisseurs. Un marché de titres de participation assortis d’avantages fiscaux (tax equity market) s’est ainsi développé, permettant aux sociétés assujetties à l’impôt d’investir dans des parts d’entités constituées pour aménager de tels projets en vue de bénéficier de crédits d’impôt et d’un amortissement accéléré. Généralement, l’entité qui recueille les investissements et aménage le projet distribue 99 % des revenus, des pertes et des crédits d’impôt à l’investisseur jusqu’à ce qu’un rendement prédéterminé soit atteint. Une fois ce rendement atteint, la part des avantages attribués à l’investisseur diminue, et le promoteur a l’option de racheter la part résiduelle de l’investisseur. L’IRA a transformé la monétisation des crédits d’impôt fédéraux pour l’énergie propre, en permettant désormais d’acheter et de vendre ces crédits sans forcément avoir à faire un investissement à long terme. Cette nouvelle approche offre aux entreprises un moyen supplémentaire et intéressant de participer à ce marché croissant des crédits d’impôt3. En 2023, le volume du marché des titres de participation assortis d’avantages fiscaux pour les projets américains était d’environ 20 à 21 milliards $ US, soit une augmentation d’environ 18 milliards $ US par rapport à l’année précédente4. Cette tendance semble vouloir se maintenir. En effet, il est estimé que la valeur du marché actuel, particulièrement attractif pour les banques, devrait doubler pour atteindre 50 milliards $ US par an d’ici 20255. L’équivalent des actions accréditives Le mécanisme québécois et canadien de déductions fiscales qui ressemble le plus au marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux est probablement celui des actions accréditives. Ce mécanisme permet aux sociétés des secteurs minier et de l’énergie renouvelable de transférer leurs dépenses d’exploration minière et d’autres dépenses expressément désignées comme admissibles à des investisseurs, qui peuvent ensuite les déduire de leur propre revenu imposable6. Ces sociétés peuvent donc émettre des actions à un prix plus élevé que celui qu’elles recevraient pour des actions ordinaires, soutenant ainsi leurs activités d’exploration et d’aménagement. De leur côté, les investisseurs sont prêts à payer ce prix supérieur en contrepartie de la déductibilité fiscale des frais admissibles engagés par la société émettrice. Ces déductions fiscales peuvent atteindre au maximum 120 % des fonds propres investis dans ces actions7. De plus, un crédit d’impôt fédéral de 15 % ou de 30 % peut également être réclamé par ces investisseurs. Cependant, il convient de noter que ce mécanisme est plus rigide que le mécanisme américain, les incitations fiscales ne pouvant pas être cédées, et son application en étant réservée aux dépenses d’exploration et d'aménagement minières ainsi qu'à certaines dépenses précises liées à des projets d'énergie renouvelable et d'économie d'énergie telles que la production d’électricité utilisant des ressources renouvelables comme l’énergie solaire, le vent et la géothermie8. Ambition, innovation et passage à l’action (accréditive) Le Québec pourrait s’inspirer de l’IRA pour augmenter l’attractivité des actions accréditives, élargir leur champ d’application, et ainsi créer un nouvel outil de financement de la transition énergétique. Le secteur de l’énergie renouvelable s’apparente d’ailleurs au secteur minier à plusieurs égards, notamment quant au montant élevé des capitaux requis pour construire l’infrastructure nécessaire à l’exploitation d’une mine ou d’un outil de production énergétique. Bien établi et populaire auprès des investisseurs9, le mécanisme des actions accréditives pourrait avoir le même succès dans le contexte de notre transition énergétique. Rendre ces incitatifs plus facilement cessibles favoriserait en outre l’émergence d’un marché similaire à celui du marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux. Plusieurs porte-drapeaux québécois, comme Hydro-Québec10, Innergex11 ou Boralex12, nourrissent de grandes ambitions quant à l’aménagement de projets énergétiques d’envergure. Leur financement, tel que celui de la décarbonation industrielle et du renouvellement de nos infrastructures, présente d’importants défis. Pour les relever, il est important d’innover, afin de prendre à temps ce virage vers un monde plus durable, mais tout aussi prospère.13 Lien Rhodium Group et MIT’s Center for Energy and Environmental Policy Research (CEEPR), Clean Investment Monitor, lien Brandon Hill, How to take advantage of tax credit transferability though the Inflation Reduction Act, Thomson Reuters Institute, 16 avril 2024, lien Allison Good, Renewables project finance to keep pace in 2024, but tax equity rule looms, S&P Global, 12 janvier 2024, lien Lesley Hunter et Mason Vliet, The Risk Profile of Renewable Energy Tax Equity Investments, America Council on renewable energy, Décembre 2023, lien Lien Lien Lien Prospectors & Developers Association of Canada, Flow-through shares & the mineral exploration tax credit explained, lien Lien Lien Lien Les auteurs tiennent à remercier Sophie Poirier pour son travail au soutien de la rédaction de cette publication

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