Aménagement du territoire

Vue d’ensemble

Notre connaissance des milieux municipaux et gouvernementaux, de même que nos liens avec les organisations qui les regroupent, nous permettent de déterminer rapidement les problématiques en cause et de dégager des pistes de solution.

Nous disposons des habiletés nécessaires pour agir dans des litiges, et sommes également à même d’agir comme arbitres ou médiateurs. Nous offrons tous les services nécessaires à l’implantation ou à la poursuite de vos activités.

Toute activité humaine s’exerce dans un milieu d’accueil et rares sont celles qui ne nécessitent aucune infrastructure et n’entraînent aucune modification de l’environnement. De tout temps, l’harmonisation de l’exercice d’usages différents et leur saine insertion dans les milieux naturels ont fait l’objet de préoccupations, parfois même de litiges.

Ces problèmes d’implantation et d’exercice d’usages ont progressivement été la source de codes de normes d’une grande diversité, chacun des codes répondant à des finalités propres, parfois contradictoires, mais qu’il y a lieu de respecter. Ainsi, des termes comme milieu urbanisé, zone agricole provinciale, milieu humide, zone de forte pente, plaine inondable, bande riveraine, couverture végétale, zone tampon ou distance séparatrice ne sont que quelques-uns des maîtres-mots dont il y a lieu dorénavant de connaître l’existence et d'en comprendre les implications puisque nul n’est censé ignorer la loi!

Voilà le vaste domaine de l’aménagement du territoire, notion moderne renvoyant à plusieurs réalités, chacune avec ses propres règles, mais se rencontrant souvent. Ce nouveau domaine de l’expertise juridique puise dans plusieurs savoirs où règlements, acteurs, organes décisionnels, paliers gouvernementaux et outils judiciaires abondent. Sans compter que s’il y a un domaine où les citoyens ont leur mot à dire, c’est bien celui-là!

Services

• Analyse de règlements d'urbanisme
• Demande de modification législative ou réglementaire
• Soutien à une demande de permis
• Préparation d'une demande d'autorisation
• Rédaction de documents explicatifs
• Représentation lors d'assemblée publique
• Rédaction de mémoire
• Représentation devant un tribunal judiciaire ou administratif
• Avis juridique et élaboration de stratégie
• Développement de partenariat
• Rédaction d'entente contractuelle
• Assistance aux conseillers juridiques d'entreprise

Ce dont nous sommes convaincus au-delà de tout c'est que personne n'a pour objectif d'être partie à un litige!

  1. Nouvelles dispositions encadrant l’expropriation déguisée dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme: L'impact de l'effet déclaratoire et des dispositions transitoires

    Le 6 décembre 2023, un amendement à la Loi modifiant la Loi sur la fiscalité municipale et d’autres dispositions législatives1 (le « projet de loi 39 ») a été adopté lors de l’étude détaillée en commission parlementaire. Deux jours plus tard, le projet de loi 39 a été sanctionné. Cet amendement a introduit de nouvelles dispositions venant circonscrire les situations où il peut être prétendu que l’utilisation d’un de ses pouvoirs par une municipalité peut être qualifiée d’expropriation déguisée2, et ce, en particulier lorsque le pouvoir exercé est prévu dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme3 (« LAU »). L’encadrement de l’expropriation déguisée Le législateur a codifié, au nouvel article 245 LAU, certaines règles développées par la jurisprudence en matière d’expropriation déguisée4. Ainsi, la loi prévoit dorénavant expressément qu’un « règlement d'urbanisme peut restreindre l'exercice du droit de propriété, sans pour autant donner lieu au paiement d'une indemnité, à moins que les restrictions soient tellement sévères qu'elles empêchent toute utilisation raisonnable d'un immeuble. »5 Il est donc maintenant confirmé, par un texte législatif, qu’un acte d’une municipalité affectant l’usage d’un immeuble n’entraîne pas automatiquement l’obligation d’indemniser en vertu de l’article 952 du Code civil du Québec6 (« C.c.Q.»). Afin de permettre aux municipalités d’exercer leur rôle en matière de protection de l’environnement ainsi qu’en matière de santé et sécurité des personnes et des biens, la municipalité bénéficie maintenant de l’application d’une présomption en sa faveur à l’effet que l’atteinte au droit de propriété est justifiée, et ce, dans l’unique mesure où elle est capable de satisfaire à l’une ou l’autre des conditions qui sont énumérées à l’alinéa 3 de l’article 245 LAU. La présomption s’applique ainsi lorsque l’expropriant démontre que l’acte vise : la protection d’un milieu humide et hydrique; la protection d’un milieu autre qui a une valeur écologique importante; ou que l’acte est nécessaire pour assurer la santé ou la sécurité des personnes ou la sécurité des biens7. L’effet déclaratoire Particularité importante : le nouvel article 245 LAU est déclaratoire, soit une qualification juridique qui produit des effets dans le passé. Habituellement, le principe d’interprétation est à l’effet que les nouvelles lois n’ont pas d’effet rétroactif, tel que le prévoit la Loi d’interprétation8. En donnant une portée déclaratoire à l’article 245 LAU, le législateur a expressément voulu conférer un effet rétroactif à la disposition, et ce, depuis sa date d’entrée en vigueur. Il importe de savoir que cet effet déclaratoire a un caractère absolu, faisant en sorte que les tribunaux sont tenus de s’y conformer, comme si l’article avait toujours existé et eu cette incidence. On ne peut donc pas l’associer à la règle générale de la portée purement prospective, soit un effet dans le futur uniquement9. Par l’utilisation de cette prérogative, le législateur s’approprie le rôle du juge et dicte l’interprétation à donner à ses propres lois, cette interprétation s’apparentant alors à un précédent ayant force obligatoire10. De cette manière, les nouvelles dispositions peuvent infirmer un courant jurisprudentiel, de la même manière qu’un arrêt de la Cour suprême prévaut sur la jurisprudence des juridictions inférieures sur un point de droit11. Cependant, l’effet déclaratoire de ce nouvel article 245 LAU ne doit s’appliquer qu’aux litiges amorcés depuis son entrée en vigueur ainsi qu’avant le 8 décembre 2023, en plus de s’appliquer aux affaires prises en délibéré par un juge en première instance ainsi qu’aux causes en cours et en délibéré devant la Cour d’appel du Québec. On ne pourrait donc demander la réforme d’un jugement ayant acquis l’effet de la chose jugée en invoquant cet effet déclaratoire. Incidemment, pas plus tard que durant le mois de janvier 2024, la Cour d’appel avait décidé de permettre à une municipalité, en appel d’une décision soulevant des enjeux liés au contenu du projet de loi 39, de produire une argumentation supplémentaire à l’exposé d’appel déjà produit12. En effet, selon la municipalité appelante, la « loi nouvelle « scelle[rait] le sort du présent dossier »13. Le 18 juin 2024, suivant l’audition en appel sur le fond de cette même affaire, la Cour d’appel a conclu qu’elle « n’est pas en mesure, sur la base du dossier d’appel tel que constitué, de se prononcer dans l’abstrait sur une question qui n’a pas fait l’objet d’un véritable débat en première instance »14. Par conséquent, la Cour d’appel a infirmé les conclusions du jugement de première instance à la seule fin de permettre au juge du procès de trancher le dossier à la lumière des paramètres fixés par le nouvel article 24515. On comprend donc que le renvoi des dossiers d’appel en première instance est l’avenue que la Cour d’appel privilégie en conformité avec l’effet déclaratoire des nouvelles dispositions législatives. Diverses autres nouveautés D’autres dispositions apportent également des changements pour encadrer les éléments décrits ci-dessus. En principe, les dispositions du projet de loi 39, en lien avec l’expropriation, entrent en vigueur dès sa sanction. Cependant, les dispositions transitoires viennent créer certaines exceptions. D’abord, à partir du 8 juin 202416, un avis devra être transmis par la municipalité au propriétaire d’un immeuble concerné par un acte visant l’une des trois présomptions. Cet avis devra être transmis dans les trois mois à compter de la date d’entrée en vigueur de l’acte17. Ensuite, un propriétaire qui a subi une atteinte à son droit de propriété qui empêche toute utilisation raisonnable de son immeuble peut prendre un recours en versement d’une indemnité en vertu de l’article 952 C.c.Q. devant la Cour supérieure. Un délai de prescription de trois ans à partir de la date d’entrée en vigueur de l’acte est prévu. Ce délai a commencé à courir le 8 décembre 2023 pour ce qui est des règlements qui étaient en vigueur à cette date, sans toutefois faire en sorte de prolonger les délais qui ont déjà commencé à courir. Une nouveauté importante : Il est maintenant possible, pour la municipalité contre qui un jugement a été rendu concluant à une expropriation déguisée, d’acquérir la propriété concernée. La municipalité peut donc décider d’acquérir la propriété ou de faire cesser l’atteinte au droit de propriété18. En vertu des dispositions transitoires, dans tout litige où le juge n’a pas pris l’affaire en délibéré en date du 7 décembre 2023, le Tribunal doit prendre en compte ces règles visant la possibilité pour une municipalité de faire cesser une atteinte au droit de propriété19. Conclusion Les articles introduits à la LAU par le projet de loi 39 apportent des modifications afin d’encadrer l’interprétation et l’application du principe de l’expropriation déguisée. L’effet déclaratoire prévu voulait, selon toute évidence, répondre à une demande du monde municipal voulant bénéficier des principes de cette nouvelle législation dans des affaires pendantes. PL39, 1re sess, 43e leg, Québec, 2023. Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation utilise plutôt le terme « expropriation de fait » dans le Muni-Express concernant l’adoption du Projet de loi 39, pour consulter : Loi modifiant la loi sur la fiscalité municipale et d'autres dispositions législatives – Muni-Express (gouv.qc.ca) RLRQ, c. A-19.1. Municipalité de Saint-Colomban c. Boutique de golf Gilles Gareau inc., 2019 QCCA 1402; Dupras c. Ville de Mascouche, 2022 QCCA 350. Commentaires du ministre au soutien des amendements apportés à l’article 245 LAU. CCQ-1991. Nouvel article 245, al. 3 LAU. RLRQ, c. I-16, art. 50. Régie des rentes du Québec c. Canada Bread Company Ltd., 2013 CSC 46.  Id., paragr. 27. Id. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 25, paragr. 5. Id, paragr. 1. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 804, paragr. 30. Id., paragr. 30 et 31. Projet de loi 39, art. 87, al. 1.  Nouvel article 245.1 LAU. Nouvel article 245.3 LAU. Projet de loi 39, art. 87, al. 2.

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  2. Budget 2017 du Canada et intelligence artificielle : votre entreprise est-elle prête?

    Le Budget du 22 mars 2017 du Gouvernement du Canada, dans son « Plan pour l’innovation et les compétences » (http://www.budget.gc.ca/2017/docs/plan/budget-2017-fr.pdf) mentionne que le leadership démontré par le milieu universitaire et celui de la recherche au Canada dans le domaine de l’intelligence artificielle se traduira par une économie plus innovatrice et une croissance économique accrue. Le budget 2017 propose donc de fournir un financement renouvelé et accru de 35 millions de dollars sur cinq ans, à compter de 2017-2018, pour l’Institut canadien de recherches avancées (ICRA), qui jumelle les chercheurs canadiens à des réseaux de recherche en collaboration dirigés par d’éminents chercheurs canadiens et internationaux pour effectuer des travaux sur des sujets qui touchent notamment l’intelligence artificielle et l’apprentissage profond (deep learning). Ces mesures s’ajoutent à plusieurs mesures fiscales fédérales et provinciales intéressantes qui appuient déjà le secteur de l’intelligence artificielle. Au Canada et au Québec, le programme de recherche scientifique et développement expérimental (RS&DE) procure des avantages à deux volets : les dépenses de RS&DE sont déductibles du revenu aux fins de l’impôt et un crédit d’impôt à l’investissement (CII) pour la RS&DE est offert pour réduire l’impôt. Le solde du CII est remboursable dans certains cas. Au Québec, un crédit d’impôt remboursable est également disponible pour le développement des affaires électroniques lorsqu’une société exerce principalement ses activités dans les domaines de la conception de systèmes informatiques ou de l’édition de logiciels et qu’elles sont effectuées dans un établissement situé au Québec. Ce Budget 2017 vise donc à rehausser l’avantage concurrentiel et stratégique du Canada en matière d’intelligence artificielle, et par le fait même celui de Montréal, une ville qui jouit déjà d’une réputation internationale dans ce domaine. Il reconnaît d’entrée de jeu que l’intelligence artificielle, au-delà de toutes les questions d’éthique qui passionnent actuellement la communauté internationale, pourrait permettre de générer une croissance économique solide en améliorant la façon de produire des biens, d’offrir des services et de surmonter divers défis de société. Le Budget ajoute également que l’intelligence artificielle « offre des possibilités dans de nombreux secteurs, de l’agriculture aux services financiers, créant des occasions pour les entreprises de toutes tailles, que ce soit des entreprises technologiques en démarrage ou les plus importantes institutions financières du Canada. » Ce rayonnement du Canada sur la scène internationale passe invariablement par un appui gouvernemental aux programmes de recherche et à l’expertise de nos universités. Ce Budget est donc un pas dans la bonne direction pour faire en sorte que toutes les activités reliées à l’intelligence artificielle, de la R&D à la mise en marché en passant par la création et la distribution des produits et services, demeurent ici au Canada. Le budget 2017 attribue ainsi 125 millions de dollars au lancement d’une stratégie pancanadienne en matière d’intelligence artificielle pour la recherche et le talent afin de favoriser la collaboration entre les principaux centres canadiens d’expertise et renforcer le positionnement du Canada en tant que destination de calibre mondial pour les entreprises désirant investir dans l’intelligence artificielle et l’innovation. Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) Nous anticipons que d’ici quelques années, toutes les sociétés, entreprises et organisations, dans toutes les sphères d’activités et tous les secteurs, feront appel à certaines formes d’intelligence artificielle dans leurs activités courantes, qu’il s’agisse d’améliorer la productivité ou l’efficacité, d’assurer un meilleur contrôle de la qualité, de conquérir de nouveaux marchés et clients, de mettre en place de nouvelles stratégies marketing, d’améliorer les processus, l’automatisation et la commercialisation ou encore la rentabilité de l’exploitation. Pour cette raison, Lavery a mis sur pied le Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) qui analyse et suit les développements récents et anticipés dans le domaine de l’intelligence artificielle d’un point de vue juridique. Notre Laboratoire s’intéresse à tous les projets relatifs à l’intelligence artificielle (IA) et à leurs particularités juridiques, notamment quant aux diverses branches et applications de l’intelligence artificielle qui feront rapidement leur apparition dans les entreprises et les industries. Les développements de l’intelligence artificielle, à travers un large éventail de fonctionnalités et d’applications, auront également un impact certain sur plusieurs secteurs et pratiques du droit, de la propriété intellectuelle à la protection des renseignements personnels, en passant par la régie d’entreprise et tous les volets du droit des affaires. Dans nos prochaines publications, l’équipe de notre Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) analysera de façon plus spécifique certaines applications de l’intelligence artificielle dans différents secteurs.

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  3. Bulletin d’information juridique à l’intention des entrepreneurs et des décideurs, Numéro 18

    SOMMAIRE  En attendant le financement participatif (crowdfunding) : allègement des règles de financement Éviter les litiges par la convention entre actionnaires Dixième anniversaire de la Loi 72 : protection et réhabilitation des terrainsEN ATTENDANT LE FINANCEMENT PARTICIPATIF (CROWDFUNDING) : ALLÈGEMENT DES RÈGLES DE FINANCEMENTJosianne BeaudryIl ne fait aucun doute que les défis de financement auxquels font face les petites et moyennes entreprises (les « PME ») et les entreprises en phase de démarrage sont multiples. Non seulement doivent-elles identifier des investisseurs prêts à prendre le risque d’investir dans leurs projets, mais elles doivent également s’assurer de respecter les règles relatives à la sollicitation de capitaux imposées par les autorités de réglementation en valeurs mobilières.En vertu des règles en vigueur au Québec et dans le reste du Canada, à moins de bénéficier de dispenses, pour procéder à une collecte de capitaux, une société doit retenir les services d’une firme inscrite dans une catégorie appropriée auprès des autorités canadiennes en valeurs mobilières et doit également préparer et remettre aux souscripteurs un document d’information appelé « prospectus ».Cette procédure est généralement trop onéreuse et trop exigeante pour la PME et l’entreprise en phase de démarrage, sans oublier les obligations que ces sociétés auront suivant le financement visant la préparation et la transmission de documents d’information continue notamment, les états financiers, les rapports de gestion, les communiqués de presse.Ainsi, la PME et l’entreprise en phase de démarrage doivent bien souvent se limiter à solliciter leurs proches partenaires, la famille (love money) et les investisseurs qualifiés – soit généralement des personnes qui ont des revenus nets avant impôt de plus de 200 000 $ ou des actifs nets d’au moins 5 000 000 $.La PME et l’entreprise en phase de démarrage peuvent également, sans être tenues de préparer un prospectus, solliciter un éventail d’investisseurs plus large en procédant par voie de notice d’offre. La notice d’offre est un document d’information qui s’apparente au prospectus mais qui est plus simple à préparer et moins coûteux. Cette alternative de financement semble méconnue et est sous-utilisée par les PME et les entreprises en phase de démarrage. Cette sous-utilisation est probablement due à l’exigence réglementaire de dresser des états financiers audités et établis conformément aux IFRS. Cette alternative de financement serait semblet- il beaucoup plus populaire dans l’Ouest canadien.Or, depuis le 20 décembre 2012, l’Autorité des marchés financiers (l’« AMF »), a rendu une décision générale de dispense permettant aux PME et aux entreprises en phase de démarrage, qui ne sont pas par ailleurs des émetteurs assujettis au sens de la législation en valeurs mobilières, de procéder au placement de leurs titres au moyen d’une notice d’offre qui ne contient pas d’états financiers audités et établis conformément aux IFRS.Effectivement, il est désormais possible pour ces sociétés de préparer une notice d’offre sans devoir établir des états financiers audités. Les états financiers non audités qui accompagneraient la notice d’offre pourraient même être établis selon les PCGR canadiens applicables aux entreprises à capital fermé.Cependant, afin de se prévaloir de cet allègement, l’émetteur devra limiter la taille globale pour l’ensemble de ses placements effectués en vertu de cette règle à 500 000 $ et le coût d’acquisition global par souscripteur sera limité à 2 000 $ par période de 12 mois précédant le placement (et non 2 000 $ par émetteur). Une mise en garde devra également être ajoutée à la notice d’offre afin d’informer clairement tout souscripteur du fait que les états financiers ne sont pas audités et ne sont pas établis conformément aux IFRS et des limites au seuil d’investissement.Il importe également de souligner qu’en vertu des lois québécoises, la notice d’offre dont souhaite se servir une société pour se financer est soumise à des exigences de traduction. Ainsi, aux fins de sollicitation dans la province de Québec, la notice d’offre doit être établie en français ou en français et en anglais.Consciente des besoins en financement des PME et des entreprises en phase de démarrage, alors qu’elle annonçait l’allègement des règles relatives au contenu de la notice d’offre (dont l’application est prévue pour une durée maximale de deux ans), au même moment, l’AMF lançait une consultation sur le financement participatif en capital (l’« Equity Crowdfunding »).Le financement participatif en capital consiste à solliciter une masse d’investisseurs qui ne sont pas nécessairement des investisseurs qualifiés par le biais d’une plateforme électronique, en contrepartie de l’émission de titres. Certains territoires comme les États-Unis (en projet depuis le 5 avril 2012), l’Angleterre et l’Australie ont instauré des règles autorisant le financement participatif en capital.En vertu des règles relatives au financement participatif en capital, le montant qu’une société peut collecter au moyen de ce type de financement demeure modeste. De même, le montant qu’un investisseur peut investir est également limité à de petites sommes. Présentement, ce type de financement est interdit au Canada à moins de bénéficier d’une dispense ou d’établir un prospectus.Le principal objectif du financement participatif en capital est de faciliter l’accès aux capitaux à moindre coût. Cependant, cet objectif est difficilement conciliable avec les développements récents en réglementation des marchés des valeurs mobilières au Canada afin d’assurer la protection des investisseurs.Effectivement, dans l’accomplissement de leur mission de protection des investisseurs, les autorités canadiennes ne cessent d’augmenter les exigences réglementaires (divulgation, conformité, formation), ce qui a également pour effet d’augmenter les coûts d’opérations des différents intervenants des marchés financiers.Certains intervenants des marchés financiers sont préoccupés des risques d’exode des sociétés québécoises innovantes et de nos talents qui pourraient être tentés d’aller s’établir aux États-Unis afin de financer leurs projets, bénéficiant d’un cadre de financement allégé et moins coûteux. Les autorités canadiennes en valeurs mobilières devront relever le défi de trouver le difficile équilibre entre les besoins en financement des PME et des entreprises en phase de démarrage et la protection des investisseurs.ÉVITER LES LITIGES PAR LA CONVENTION ENTRE ACTIONNAIRESJean-Sébastien DesrochesLes litiges entre actionnaires ont parfois des conséquences sérieuses pour une société et peuvent constituer un obstacle à l’exploitation de son entreprise dans le cours normal des affaires. De tels litiges sont habituellement complexes et onéreux en plus de s’échelonner sur une longue période. Dans ce contexte, la convention entre actionnaires, si elle est bien rédigée et personnalisée pour l’entreprise et ses actionnaires, permet d’éviter plusieurs litiges ou, à défaut, d’en diminuer la portée et de les encadrer.Avec le temps, une convention entre actionnaires peut mal vieillir. Elle peut ne pas évoluer en symbiose avec l’entreprise et ses actionnaires, notamment dans un contexte d’expansion et de croissance. Il est alors généralement laborieux de modifier une convention entre actionnaires une fois qu’elle est signée et une telle tentative de changer les règles du jeu en cours de route pourrait être la source de conflits additionnels entre les actionnaires. Il est donc impératif que les actionnaires établissent leurs droits et obligations ainsi que ceux de la société au moyen d’une convention entre actionnaires bien rédigée aussitôt que possible dans la vie d’une société.Personne ne sera surpris d’apprendre que l’argent est la principale source de litiges entre actionnaires, qu’il s’agisse de l’argent investi (ou à investir) dans l’entreprise ou de l’argent que la société verse (ou versera) à ses actionnaires sous forme de dividendes ou autrement. Parallèlement, l’apport des actionnaires, en biens, en services, en temps et en argent, crée souvent des frictions au sein de l’entreprise, d’autant plus que les attentes des actionnaires en matière commerciale, financière et autre peuvent être conflictuelles ou évoluer différemment avec le temps.Outre les questions financières, des conflits personnels peuvent envenimer les relations entre actionnaires, notamment lorsque des membres de la famille sont impliqués dans l’entreprise. Il en va de même pour la prise de décisions sur les grandes orientations de l’entreprise et les questions stratégiques qui revêt souvent un caractère émotif.Par ailleurs, si l’actionnariat comporte des partenaires situés dans diverses juridictions, il est possible que les aspects culturels soient aussi un facteur de tensions entre actionnaires. Dans un tel cas, le texte de la convention entre actionnaires doit être très explicite et, dans la mesure du possible, être appuyé par des exemples concrets quant à l’application des clauses complexes, par exemple en ce qui concerne le calcul de la valeur des actions et la procédure d’exercice du droit de premier refus. Dans tous les cas, rappelons qu’il est essentiel de prévoir l’ordre de priorité dans l’exercice des différents droits, recours et mécanismes prévus dans la convention pour éviter qu’une problématique d’interprétation du libellé de la convention s’ajoute à la problématique d’affaires.C’est souvent lorsque l’entreprise exploitée par une société va moins bien que les mésententes entre actionnaires prennent des proportions plus importantes et donnent lieu à des litiges. Une convention entre actionnaires doit donc anticiper les événements futurs auxquels la société pourrait faire face, qu’ils soient positifs ou négatifs, comme le refinancement, l’arrivée de nouveaux actionnaires, la relève familiale, l’acquisition ou la vente d’entreprises, l’expansion à l’international, le développement de nouveaux marchés ainsi que le retrait des affaires.L’anticipation de ces événements futurs prend toute son importance lorsqu’on considère le contexte dans lequel une convention entre actionnaires peut devoir être adoptée. Ainsi, les objectifs des actionnaires et du rédacteur peuvent être différents dans le cas d’une convention qui découle d’une planification fiscale et successorale par opposition à une convention qui résulte de l’arrivée d’un nouvel investisseur, d’une d’acquisition (relève d’entreprise) ou d’une situation de démarrage. Malgré le contexte bien particulier, la convention entre actionnaires devrait fournir à la société et à ses actionnaires les moyens de leurs ambitions et la latitude requise pour réaliser tous leurs projets commerciaux.Rappelons que les actionnaires peuvent avoir plusieurs titres ou qualités en sus de leur qualité d’actionnaire puisqu’ils peuvent être administrateur, dirigeant et employé de la société. Les litiges peuvent donc découler de ces différents rôles et des droits et obligations qui s’y rattachent et ainsi prendre un caractère personnel très rapidement.La rédaction et la négociation d’une convention entre actionnaires est donc un exercice complexe et rigoureux qui requiert une expérience à la fois sur le plan pratique et sur le plan juridique. Ainsi, un survol des dossiers saisis par les tribunaux au cours des dernières années démontre que les différends relatifs aux modalités les plus complexes d’une convention, tels les mécanismes d’arrivée et de départ des actionnaires et de transferts des titres (droit de premier refus, clause d’achat-vente (clause shotgun), etc.) ainsi que les clauses de non-concurrence, de non-sollicitation et de protection de la propriété intellectuelle, sont parmi les sujets les plus fréquemment débattus devant les tribunaux.Les mécanismes régissant l’évaluation du prix des actions devraient également être clairement établis à la convention entre actionnaires. Ces mécanismes devraient permettre d’éviter (ou d’encadrer) tout débat sur la valeur à attribuer aux actions dans un contexte de transfert ou de vente, notamment dans les situations où il y a déjà des conflits entre les actionnaires.Enfin, il est primordial de prévoir des mécanismes de résolution des conflits efficaces et adaptés aux besoins des parties (confidentialité du processus, aspects culturels et linguistiques, nécessité de poursuivre l’exploitation de l’entreprise malgré un litige, etc.), lesquels mécanismes permettront d’intervenir rapidement pour préserver la valeur de l’entreprise. Ainsi, les parties pourront éviter une liquidation forcée de l’entreprise avec ses conséquences désastreuses pour les employés, les fournisseurs et les clients.DIXIÈME ANNIVERSAIRE DE LA LOI 72 : PROTECTION ET RÉHABILITATION DES TERRAINSSophie PrégentLa planification d’un projet de construction ou le démarrage d’une activité industrielle nécessite la vérification préalable de plusieurs éléments. Malgré l’introduction, il y a dix ans cette année, de règles encadrant la protection et la réhabilitation des terrains contaminés dans la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE), la question de l’état matériel des lieux d’implantation du projet demeure souvent négligée.Bien que la question de contamination des sols puisse soulever des enjeux de relations civiles, qu’il s’agisse notamment de la responsabilité civile ou de la garantie de qualité (vice caché), nous nous attarderons ici exclusivement aux obligations qui peuvent émaner de la LQE.L’objectif de la LQE en est un de protection environnementale. Cette protection s’incarne par des mesures de protection préalable, d’intervention d’urgence et de réhabilitation. La LQE prévoit également certains devoirs d’agir aux utilisateurs des immeubles.POUVOIR D’ORDONNANCELe ministre du Développement durable, de l’Environnement, de la Faune et des Parcs (MDDEFP) dispose de larges pouvoirs, notamment celui d’ordonner le dépôt d’un plan de réhabilitation s’il est fondé de croire ou s’il constate dans un terrain, la présence de contaminants dont la concentration excède les valeurs limites fixées par règlement1 ou qui sont susceptibles d’affecter l’environnement de façon générale2.Depuis 2003, ce pouvoir vise tous ceux qui ont eu la garde du terrain, et ce, à quelque titre que ce soit. Cette ordonnance peut donc être imposée au locataire et n’est donc pas limitée au seul propriétaire ou au «pollueur» du terrain.Ainsi, il sera important pour tout acquéreur de bien connaître l’historique du terrain afin d’évaluer si ce genre de situation risque de se présenter.En présence d’une telle ordonnance, certains moyens d’exonération sont disponibles, soit notamment pour celui qui ne connaissait pas ou qui n’était pas en mesure de connaître eu égard aux circonstances, aux usages ou au devoir de diligence l’état du terrain, ou pour celui qui connaissait l’état des lieux et démontre avoir agi en tout temps avec prudence et diligence dans le respect de la loi et finalement pour celui qui démontre que l’état des lieux résulte d’un état de fait extérieur au terrain et imputable à un tiers.CESSATION D’UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE OU COMMERCIALELorsqu’une personne cesse définitivement l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle prévue à l’annexe III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains3 (RPRT), l’exploitant devra procéder à une étude de caractérisation du terrain4. Cette obligation existe lorsque la cessation de l’activité est définitive et mène à l’obligation de procéder à la réhabilitation si les contaminants présents dans le sol excèdent la concentration limite réglementaire. Ces travaux devront être réalisés conformément à un plan de réhabilitation communiqué au MDDEFP et approuvé par ce dernier.Bien que cette obligation de procéder à la réhabilitation du terrain ne vise que l’exploitant de l’activité, elle crée une restriction d’usage du terrain qui devra absolument être prise en compte par l’acquéreur lors d’une transaction. En effet, le défaut de l’exploitant de procéder à la réhabilitation aura d’importantes conséquences sur l’acquéreur, surtout si ce dernier souhaite changer l’usage du terrain.CHANGEMENT D’USAGECelui qui désire changer l’utilisation d’un terrain ayant été l’assise d’une activité commerciale ou industrielle énumérée à l’annexe III du RPRT est tenu de procéder à la réalisation d’une étude de caractérisation, à moins qu’il ne possède déjà une telle étude qui est toujours d’actualité5.Évidemment, dans le contexte d’une acquisition, si cette obligation existe, il est avisé pour l’acquéreur de s’assurer qu’elle soit satisfaite par le vendeur, ou à tout le moins que l’état des lieux soit très clairement divulgué afin d’éviter de fâcheuses conséquences.Si l’étude de caractérisation révèle la présence de contaminants qui dépassent les limites réglementaires, un plan de réhabilitation sera soumis au MDDEFP pour approbation; après quoi il faudra procéder à la réhabilitation avant d’entamer un nouvel usage du terrain. Ces travaux créeront évidemment des délais pour un acquéreur étant donné que les municipalités ne délivreront pas les permis nécessaires pour procéder au lotissement ou à la construction tant que le terrain ne sera pas décontaminé.Évidemment, dans l’éventualité où un terrain aurait déjà été décontaminé suivant les procédures applicables, il est important pour l’acquéreur de bien étudier le plan de réhabilitation transmis au MDDEFP et les diverses publications effectuées sur le registre foncier afin de déterminer si des restrictions d’usages existent, soit si certains contaminants excédentaires auraient été laissés dans le sol en accord avec le MDDEFP.LES DEVOIRS D’ENREGISTREMENTLa LQE prévoit une série de mesures reliées à la publication d’avis concernant les terrains contaminés6 au registre foncier. Il s’agit des avis de contamination, des avis de décontamination et des avis de restriction d’utilisation. De plus, dans certaines circonstances, certains avis devront aussi être donnés à la municipalité locale, au ministre du MDEEFP, voire aux voisins.Lors de toute transaction, il est évidemment nécessaire de vérifier l’existence de tels avis. Toutefois, il est primordial de se rappeler que la LQE ne réglemente pas l’ensemble des situations reliées aux terrains contaminés, notamment la contamination ancienne ou la contamination découlant d’activités non visées par le RPRT. La présence ou non d’inscriptions au registre foncier n’est donc pas garante de la conformité des lieux aux règles de la LQE en matière de réhabilitation des sols contaminés.APPLICATION LIMITÉEEn matière de sols contaminés, la LQE possède donc une application limitée. Ainsi, il n’existe aucune obligation générale de procéder à la réhabilitation d’un terrain suite à la réalisation d’une étude de caractérisation faite volontairement. Toutefois, la présence de contaminants pourra mener à une restriction d’usage sur le terrain, ce qui pourrait empêcher l’acquéreur d’être en mesure d’utiliser le terrain pour l’activité planifiée7.Ainsi, en tant qu’acquéreur, il est très important d’être bien informé sur l’état et l’historique d’un immeuble, et même, la plupart du temps, d’obtenir une caractérisation environnementale de la propriété visée. Il en va de l’exercice de la prudence et de la diligence de tout acquéreur responsable. _________________________________________ 1 Soit le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (R.R.Q. c. Q-2, r.37).2 L’article 31.43 de la Loi sur la qualité de l’environnement (R.L.R.Q. c. Q-2) prévoit plus spécifiquement qu’il s’agit de contaminants qui sont «susceptibles de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, aux autres espèces vivantes ou à l’environnement en général, ou encore aux biens».3 Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, R.R.L.Q. c. Q-2, r.37. Il s’agit d’une liste exhaustive de la plupart des activités susceptibles de provoquer la contamination des sols.4 Voir les articles 31.51 et suivants de la LQE.5 Voir les articles 31.53 et suivants de la LQE.6 Voir les articles 31.58 et suivants de la LQE.7 Prenons pour exemple un développement domiciliaire qui ne pourra pas être réalisé sur un terrain où la présence de contaminants excède les limites acceptables pour un usage résidentiel. 

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  4. Francisation - Projet de loi nº 14 modifiant la Charte de la langue française

    Cette publication a été écrite par Luc Thibaudeau, ex-associé de Lavery maintenant juge à la Chambre civile de la Cour du Québec, district de Longueuil. Le titre du présent bulletin résume bien les notes explicatives qui font office de prologue au Projet de loi nº 14 intitulé « Loi modifiant la Charte de la langue française, la Charte des droits et libertés de la personne et d’autres dispositions législatives » (le « Projet de loi »). Le législateur s’inquiète du fait que la langue anglaise soit utilisée de façon systématique dans certains lieux de travail. Le Projet de loi a été présenté le 5 décembre 2012 et les modifications qui y sont suggérées visent à réaffirmer la primauté de la langue française en tant que langue officielle et langue commune au Québec.

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