Aménagement du territoire

Qu’est-ce que l’expropriation? L’expropriation est un processus juridique par lequel une autorité publique peut contraindre un propriétaire à céder un bien privé pour des raisons d’intérêt public. Régie à la fois par des lois provinciales et des lois fédérales, elle vise à faciliter le développement de projets d’infrastructure, qui sont essentiels au bien-être collectif. Bien que l’expropriation soit un outil important pour le développement urbain et l’aménagement du territoire, elle doit être effectuée dans le respect des droits des propriétaires fonciers. Par exemple, elle doit prévoir le versement d’une indemnité juste et équitable qui tient compte de différents facteurs, tels que la valeur marchande du bien et les coûts associés à son déplacement. Le processus d’expropriation est encadré par des règles strictes visant à assurer un équilibre entre les besoins publics et les droits individuels, de manière à garantir l’équité et la transparence. L’expropriation demeure un mode exceptionnel d’acquisition du droit de propriété et permet à différentes instances gouvernementales d’acquérir un terrain. Ce pouvoir s’avère toutefois essentiel pour réaliser des projets d’intérêt général, tels que la construction de routes, d’écoles ou d’autres infrastructures publiques. Quels biens peuvent être expropriés? L’expropriation vise le droit de propriété d’un immeuble ou le démembrement du droit de propriété qui s’y rattache. Tous les droits de propriété portant sur des biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une expropriation par l’État, sauf quelques exceptions. Ainsi, le domaine de l’État ne peut être exproprié, et le pouvoir d’exproprier est restreint en présence de réserves. Une réserve sert à interdire, tout au long de sa durée, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble qui en fait l’objet, à l’exception des réparations nécessaires. Certains biens mobiliers peuvent également faire l’objet d’une expropriation. Au Québec, l’expropriation de droits sur un immeuble peut inclure les biens meubles qui en sont des accessoires ou qui sont utilisés dans le cadre des activités agricoles, commerciales, industrielles ou institutionnelles de l’exproprié réalisées sur l’immeuble. Compétences fédérale et provinciale en matière d’expropriation La Constitution canadienne n’attribue pas une compétence exclusive en matière d’expropriation à un niveau particulier de gouvernement, soit les pouvoirs législatifs provinciaux ou fédéraux. Ainsi, ces deux ordres possèdent le pouvoir d’exproprier en fonction des compétences qui leur sont reconnues. Comme le Québec, les autres provinces canadiennes possèdent leurs propres lois relatives à l’expropriation. Au Québec, l’article 952 du Code civil du Québec indique que le propriétaire d’un bien ne peut être contraint d’en céder la propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Cette disposition reflète ainsi le caractère exceptionnel de l’expropriation, en ce qu’elle prive le propriétaire de tous les attributs de sa propriété. En effet, nul ne peut procéder à une expropriation sans une loi habilitante. Le cadre juridique québécois en matière d’expropriation a connu d’importantes modifications dans les dernières années. Ainsi, le régime principal québécois en matière d’expropriation était autrefois prévu par la Loi sur l’expropriation, sanctionnée en 1973, qui a été remplacée par la Loi concernant l’expropriation (ci-après, la « LCE »), adoptée en 2023. La LCE établit notamment un nouvel encadrement en matière d’expropriation de droits. D’importants changements ont été apportés au régime québécois en matière procédurale et quant au calcul des indemnités. Il est à noter que d’autres lois québécoises prévoient également la possibilité pour d’autres entités de procéder à des expropriations, notamment la Loi sur les cités et villes, le Code municipal ainsi que la Loi sur les immeubles industriels municipaux. La compétence fédérale d’expropriation est restreinte aux matières relevant d’un chef de compétence fédérale énoncées à l’article 91 de la Loi constitutionnelle de 1867. Le pouvoir d’exproprier accordé par la Loi sur l’expropriation (ci-après, la « Loi fédérale ») appartient à la Couronne fédérale1. *** Dans le texte qui suit, nous examinerons la portée, les implications et les distinctions entre les lois sur l’expropriation afin de mieux les comprendre. D’abord, nous analyserons les dispositions légales définissant les circonstances dans lesquelles l’expropriation peut être justifiée. Ensuite, nous étudierons les mécanismes d’indemnisation et les recours possibles. Enfin, nous aborderons les procédures administratives et judiciaires qui encadrent le processus d’expropriation. Cette analyse nous permettra de saisir comment ces lois s’intègrent dans un contexte juridique plus large. L’ABC du régime québécois en matière d'expropriation Approche québécoise  La LCE prévoit que toute expropriation doit être décidée ou autorisée préalablement par le gouvernement aux conditions qu’il détermine. Une fois ces autorisations obtenues, l’expropriant peut, par voie de résolution, de décret ou de règlement, procéder à l’expropriation. Ce pouvoir d’exproprier peut toutefois appartenir à d’autres entités non gouvernementales, telles que des municipalités, des communautés métropolitaines, des centres de services scolaires ou des commissions scolaires, qui n’ont pas à obtenir cette autorisation. Notons également que certains organismes publics, dont Hydro-Québec, possèdent le pouvoir d’exproprier. Aux termes de la LCE, la procédure d’expropriation débute avec le dépôt au Tribunal administratif du Québec (ci-après, le « TAQ ») d’un extrait du cadastre du Québec montrant l’immeuble exproprié si l’expropriation porte sur un lot entier. S’il y a plus d’un droit à exproprier, un plan général doit être déposé. À la suite de ce dépôt, l’expropriant doit procéder à l’envoi d’un avis d’expropriation (ci-après, l’ « avis d’expropriation ») au titulaire d’un droit portant sur l’immeuble exproprié. La date de la signification de l’avis d’expropriation correspond à la date de l’expropriation. Cette date est importante puisqu’elle constitue généralement la date butoir pour le calcul des indemnités. L’avis d’expropriation doit contenir certains éléments obligatoires, notamment la désignation de l’immeuble exproprié, les objectifs de l’expropriation ainsi que la date de libération de l’immeuble. La date de libération correspond à la date à laquelle l’ensemble des parties dessaisies doivent avoir libéré l’immeuble et la date à laquelle l’expropriant acquiert la qualité de propriétaire. Par ailleurs, une déclaration détaillée initiale doit accompagner l’avis d’expropriation. Cette déclaration doit indiquer le montant de l’indemnité offerte par l’expropriant, qui doit être ventilé en fonction des postes d’indemnisation applicables à la situation de la partie dessaisie. La déclaration détaillée initiale doit également indiquer minimalement la valeur marchande du droit exproprié. L’introduction du concept de « valeur marchande » constitue un changement de cap par rapport à l’ancienne loi. Une fois l’avis d’expropriation reçu, l’exproprié dispose d’un délai de quatre mois pour déposer au TAQ sa propre déclaration détaillée, qui énonce les postes de réclamation qu’il souhaite réclamer. De même, l’exproprié doit, dans les 30 jours qui suivent la date de l’expropriation, informer l’expropriant de la présence de locataires ou d’occupants, ainsi que des baux et des ententes écrites conclus avec les locataires de l’immeuble exproprié. L’expropriant doit ensuite signifier un avis de libération au locataire ou à l’occupant de bonne foi, accompagné de la déclaration détaillée initiale, qui indique minimalement un montant au moins équivalent à trois mois de loyer, si la résidence du locataire ou de l’occupant fait partie de l’immeuble exproprié. L’expropriant doit, dans les 30 jours suivant la date de l’expropriation, inscrire l’avis d’expropriation sur le registre foncier. À défaut, par l’expropriant, de respecter ce délai, tout intéressé peut déposer une demande en radiation de l’inscription de l’avis d’expropriation. Le respect de ce délai est important, car des dommages-intérêts peuvent être accordés à l’exproprié en réparation du préjudice résultant du défaut de le respecter. Par ailleurs, l’exproprié peut, dans les 30 jours suivant la date de l’expropriation, contester l’expropriation et demander la radiation de l’avis d’expropriation. Cette demande doit être signifiée à l’expropriant et au TAQ. Le processus de contestation est détaillé ci-après. L’expropriant prend possession du bien lorsqu’il procède à l’inscription d’un avis de transfert sur le registre foncier et à la date de libération indiquée dans l’avis d’expropriation. Cet avis de transfert ne peut être publié avant le versement de l’indemnité provisionnelle initiale ainsi qu’avant la date de libération. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’Officier de la publicité foncière refusera de procéder à son inscription. Pour des motifs graves et en l’absence de préjudice sérieux pour l’expropriant, la partie dessaisie peut s’adresser à la Cour supérieure pour demander de demeurer en possession de l’immeuble exproprié pour une certaine période, qui ne peut excéder six mois. Résumé des changements apportés à l’indemnisation  L’entrée en vigueur de la LCE a changé les règles du jeu en matière d’indemnisation. Ainsi, alors que sous l’ancienne loi, le principe en matière d’indemnisation était celui de la « valeur au propriétaire », le calcul de l’indemnité est désormais effectué en fonction de la valeur marchande du bien. Ceci marque un changement de cap important pour l’ensemble des décisions judiciaires et administratives, qui prévoyait une présomption en faveur de l’indemnisation2. Aux termes de la LCE, les indemnités accordées sont désormais régies selon un cadre d’analyse détaillé, fondé sur des calculs définis et des approches d’indemnisation distinctes. La LCE prévoit désormais que l’indemnité est déterminée sur la base de la valeur marchande du bien exproprié. Ainsi, l’expropriant a le fardeau de prouver la valeur marchande du droit exproprié, alors que l’exproprié a le fardeau de la preuve pour tous les autres éléments constituant l’indemnité définitive. La valeur marchande, dans ce contexte, correspond au prix de vente du droit qui est le plus probable et qui est établi à la date de l’expropriation, selon l’usage le meilleur et le plus profitable de ce droit, sur un marché libre et ouvert à la concurrence. À noter que l’usage le meilleur et le plus profitable correspond à l’usage du droit fait à la date de l’expropriation ou à l’usage déterminé en tenant compte de certains critères. Plusieurs indemnités peuvent être versées afin de dédommager l’exproprié. Une indemnité provisionnelle initiale, qui correspond à un montant au moins égal à 100 % de la valeur marchande indiquée dans la déclaration détaillée de l’expropriant, doit être versée à la partie dessaisie, et ce, afin de lui permettre de poursuivre ses activités et de restreindre les inconvénients découlant de l’expropriation. Cette indemnité équivaut à 100 % de la valeur marchande du droit exproprié. Si cette indemnité est insuffisante, l’exproprié peut demander une indemnité provisionnelle complémentaire. L’indemnité définitive, qui est indiquée dans la déclaration détaillée, est constituée à la fois de l’indemnité immobilière, de l’indemnité en réparation des préjudices, de l’indemnité pour perte de valeur de convenance et de l’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients. L’indemnité immobilière Cette indemnité est constituée de la valeur marchande du droit exproprié, et le cas échéant, de l’une des indemnités suivantes, qui est déterminée en fonction de la situation de la partie dessaisie : l’indemnité de déplacement, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le déplacement d’une construction; l’indemnité de réaménagement, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le réaménagement d’un immeuble; l’indemnité de fermeture d’une entreprise, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur la cessation de l’exploitation d’une entreprise; l’indemnité de concordance, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le déménagement; l’indemnité de remplacement des bâtiments et de leurs aménagements, établie en fonction de l’approche basée sur la théorie de la réinstallation; l’indemnité pour un usage autre. Ces indemnités sont déterminées selon différentes approches énoncées par la LCE. Le locataire et l’occupant de bonne foi ont droit à l’indemnité de réaménagement, à l’indemnité de fermeture d’une entreprise ou à l’indemnité de concordance. L’indemnité en réparation des préjudices   L’indemnité en réparation des préjudices correspond aux coûts réels actualisés des préjudices matériels directement causés par l’expropriation et subis par l’exproprié. L’indemnité pour perte de valeur de convenance L’indemnité pour perte de valeur de convenance correspond à la perte subie par un exproprié en raison de la valeur personnelle qu’il attribue à l’immeuble et dont ne tient normalement pas compte un acheteur. Cette indemnité est plafonnée à un montant de 32 422 $, sous réserve d’indexation. L’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients L’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients correspond à la valeur des dommages directs, matériels et certains qui sont subis par la partie dessaisie et causés par la procédure d’expropriation, notamment pour la perte de temps attribuable à la préparation de la cause et à sa participation aux rencontres. Cette indemnité peut être réclamée uniquement par certaines parties dessaisies et est plafonnée à un montant de 10 807 $, sous réserve d’indexation. L’exproprié aura alors à prouver quelle approche s’applique dans son cas. À la suite de l’apport de cette preuve, le TAQ aura à trancher en fonction des approches prouvées et qui sont applicables. Contestation  Dans les 30 jours qui suivent la date de l’expropriation, l’exproprié peut contester le droit de l’expropriant à l’expropriation et demander la radiation de l’avis d’expropriation au moyen d’une demande aux tribunaux siégeant dans le district où est situé l’immeuble exproprié. Cette demande doit être signifiée à l’expropriant et au TAQ et elle doit être instruite et jugée d’urgence. La nouvelle loi concernant l’expropriation prévoit que la contestation du droit à l’expropriation n’opère pas sursis automatiquement de la procédure d’expropriation, sauf si le tribunal l’ordonne, à la demande de l’exproprié. Auparavant, la situation était l’opposé, en ce que la contestation du droit à l’expropriation suspendait les procédures d’expropriation. Bien que l’article 17 de la LCE n’énonce aucun critère applicable à la demande de sursis, la Cour supérieure a indiqué que la partie qui demande le sursis doit démontrer qu’elle bénéficie d’une apparence de droit, qu’elle subira un préjudice sérieux ou irréparable si le sursis n’est pas accordé et que la balance des inconvénients penche en sa faveur3. Si la demande de l’exproprié est accordée, l’inscription de l’avis d’expropriation sur le registre foncier sera radiée et les parties dessaisies pourront demander au TAQ des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la procédure d’expropriation. L’ABC du régime fédéral en matière d'expropriation Approche fédérale en matière d’expropriation La Loi fédérale accorde le pouvoir d’exproprier à la Couronne. La Cour fédérale qualifie la décision d’exproprier comme étant hautement discrétionnaire et de nature politique4. Ainsi, le pouvoir d’expropriation conféré à la Couronne est très large et vise tout bien-fonds situé au Québec. Dans la Loi fédérale, le terme « bien-fonds » s’entend des fonds de terre, mines, bâtiments, structures, accessoires fixes ainsi que des objets qui sont immeubles au sens du droit civil du Québec. Dans certaines situations, le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux (ci-après, le « Ministre ») peut estimer qu’un bien-fonds donné est nécessaire pour réaliser un objectif d’intérêt public. Dans ce contexte, le Ministre a la responsabilité de faire une demande officielle auprès du procureur général pour entamer un processus d'expropriation. Dès que le Ministre soumet cette demande, le processus formel d’expropriation fédéral est enclenché, permettant ainsi à la Couronne de prendre les mesures appropriées pour exproprier le bien-fonds en question. Ainsi, à la suite de la demande du Ministre, le procureur général procède à l’enregistrement d’un avis d’intention d’exproprier au bureau du registrateur de la circonscription foncière où se situe le bien-fonds. Cet avis contient une déclaration de l’intention de la Couronne d’exproprier le droit visé. En outre, il décrit le bien-fonds visé et précise la nature du droit dont l’expropriation est proposée. Il indique également l’ouvrage public ou l’autre fin d’intérêt public pour lesquels le droit immobilier est requis. À la suite de l’enregistrement de l’avis, le procureur général doit fournir au Ministre un rapport indiquant les noms et dernières adresses connues, le cas échéant, des personnes qui paraissent y avoir un droit. Dans les 30 jours suivant l’enregistrement de l’avis, le Ministre doit publier l’avis d’intention d’expropriation dans au moins un numéro d’une publication ayant une circulation générale dans la région où se trouve le bien-fonds. En outre, une copie de cet avis est envoyée aux personnes dont les noms sont indiqués dans le rapport du procureur général, et ce, aussitôt que possible après l’enregistrement. Cet avis ainsi que tout autre document destiné à une personne tierce doit être envoyé par courrier recommandé à la dernière adresse connue. À la suite de cet envoi, le Ministre fait publier l’avis dans la Gazette du Canada. Cet avis est réputé avoir été donné à la date de sa publication dans la Gazette du Canada. La Cour fédérale a décrit le pouvoir d’expropriation conféré par la Loi fédérale comme étant un large pouvoir discrétionnaire d’évaluer et de décider de ce qui est requis dans l’« intérêt public », et de déterminer quel droit immobilier est requis à cette fin. La contestation de l’expropriation peut donc s’avérer difficile. La Loi fédérale prévoit que toute personne qui souhaite s’opposer à l’expropriation peut le faire dans un délai de 30 jours à compter de la publication de l’avis d’intention d’expropriation dans la Gazette du Canada. Elle doit signifier son opposition par écrit au Ministre en indiquant son nom, son adresse ainsi que la nature et les motifs de son opposition, ainsi que son intérêt à s’opposer à l’expropriation envisagée. À l’expiration du délai de 30 jours, et si une opposition lui a été signifiée, le Ministre doit ordonner la tenue d’une audience publique au sujet de l’opposition reçue. Un enquêteur est alors nommé par le procureur général pour tenir cette audience. Dans un délai maximal de sept jours suivant sa nomination, l’enquêteur doit fixer la date, l’heure et le lieu de l’audience publique. Il devra donner à chaque personne ayant signifié une opposition au Ministre une occasion de se faire entendre. L’enquêteur peut également inspecter le bien-fonds visé par l’avis. L’audience est tenue de la manière que peut déterminer l’enquêteur. Une fois l’audience terminée, et au plus tard 30 jours après sa nomination, l’enquêteur doit remettre au Ministre un rapport écrit sur la nature et les motifs des oppositions présentées. Après la tenue de l’audience publique, ou si aucune opposition ne lui est présentée dans le délai de 30 jours, le Ministre peut confirmer l’avis d’intention d’expropriation ou y renoncer. Toutefois, à l’expiration d’un délai de 120 jours après le jour où l’avis a été donné, le Ministre n’a pas confirmé son intention, il est réputé avoir renoncé à cette intention. En cas de renonciation, le Ministre doit envoyer un avis de renonciation de cette intention aux personnes visées et au procureur général. En cas de confirmation, le Ministre doit demander au procureur général d’enregistrer un avis de confirmation de l’intention d’expropriation (ci-après, l’ « avis de confirmation »). Une fois l’avis de confirmation enregistré, le Ministre doit envoyer une copie à toutes les personnes qui paraissent avoir un droit sur le bien-fonds et à toutes les personnes qui ont signifié une opposition. Dès l’enregistrement d’un avis de confirmation, le droit devient absolument dévolu à la Couronne. Dans les 90 jours de l’enregistrement de l’avis de confirmation, le Ministre doit faire, par écrit, une offre d’indemnité à toutes les personnes qui ont réellement un droit sur le bien-fonds. Une fois toute cette procédure terminée, la Couronne prend possession du bien-fonds visé. Sommes versées à titre d’indemnisation  Une indemnité est versée à chaque personne qui, immédiatement avant l’enregistrement d’un avis de confirmation, était le titulaire d’un droit sur le bien-fonds visé par l’avis d’expropriation. Le montant de cette indemnité est égal à l’ensemble des sommes suivantes : la valeur du droit ou intérêt exproprié à la date à laquelle la Couronne l’a pris : valeur déterminée en fonction de la valeur marchande, soit le montant qui aurait été payé pour le droit ou l’intérêt si celui-ci avait été vendu sur le marché libre, à la date de prise de possession par la Couronne. le montant de la diminution de valeur de ce qui reste au titulaire ou détenteur : montant obtenu en retranchant de la valeur de tous les droits réels immobiliers ou intérêts fonciers que le titulaire ou détenteur avait immédiatement avant la prise du droit ou intérêt exproprié, la somme obtenue en additionnant la valeur du droit ou intérêt exproprié et la valeur de tout ce qui reste de ses droits réels immobiliers ou intérêts fonctions immédiatement après le moment de la prise du droit ou intérêt exproprié. La date de référence pour le calcul de l’indemnité est généralement la date à laquelle l’avis de confirmation a été enregistré. La Couronne paie également à chaque personne ayant droit à une indemnité un montant égal aux frais d’estimation, frais légaux et autres frais qui ont été raisonnablement encourus par cette personne pour faire valoir son droit à cette indemnité. La Loi fédérale prévoit également un mécanisme de négociation de l’indemnité, lorsque la personne ayant droit à une indemnité et le Ministre sont incapables de convenir du montant de l’indemnité. Ainsi, chaque partie peut signifier à l’autre, après qu’une offre d’indemnité a été faite et dans les 60 jours suivant l’offre, un avis de négocier l’indemnité. L’octroi d’indemnités aux termes de la Loi fédérale diffère donc de manière importante de ce qui est prévu dans la LCE, bien que la valeur marchande demeure au cœur des indemnités accordées en vertu de la LCE. Compagnies de chemin de fer  La procédure est toutefois différente pour les compagnies de chemin de fer. En effet, celles-ci doivent tout d’abord présenter une demande au ministre fédéral des Transports concernant le droit réel immobilier ou l’intérêt foncier qu’elles n’ont pas été en mesure d’acheter. Ce ministre devra alors recommander l’expropriation à son homologue des Travaux publics et des Services gouvernementaux, afin qu’il fasse exproprier par la Couronne le droit réel immobilier que la compagnie de chemin de fer n’a pu acquérir. Conclusion Ainsi, il existe plusieurs différences entre les régimes applicables. Cette dualité législative peut engendrer une certaine iniquité, car elle peut conduire à des résultats différents pour des parties expropriées se trouvant dans des situations similaires, de même que pour les parties expropriantes. En effet, tel qu’il est exposé ici, les critères d’évaluation de l’indemnité, les procédures utilisées pour sa détermination, ainsi que les recours disponibles peuvent varier considérablement d’une loi à l’autre. Ainsi, un exproprié pourrait obtenir une indemnité différente selon le régime applicable, même si les conditions objectives de son expropriation sont comparables à celles d’un autre exproprié sous un régime différent. Pour obtenir des renseignements détaillés ou pour toute question supplémentaire, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe. Nous nous ferons un plaisir de vous assister et de vous fournir les renseignements nécessaires à toute procédure d’expropriation. Il est à noter que seule l’application au Québec de la Loi fédérale est traitée dans ce texte. Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd, [1997] 1 RCS 32. Société immobilière 2081-2083 Marie-Victorin inc. c. Ville de Varennes, 2024 QCCS 3969, par. 15. Vachon (Succession) c. Canada (Procureur général), 2024 CF 709.

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

Le Québec s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de transition énergétique et de décarbonation industrielle. Ce virage environnemental doit être pris dans un contexte où notre consommation d’énergie pourrait croître rapidement sous l’effet cumulé de plusieurs facteurs, tels que la réindustrialisation de notre économie, la croissance de notre population, l’électrification des transports ou encore le potentiel énergivore de l’intelligence artificielle. Investir dans le développement d’infrastructures énergétiques est donc primordial, l’abondance énergétique étant par ailleurs indispensable à la prospérité de l’économie. Or, les finances publiques sont déjà fortement sollicitées, notamment par la rénovation de nos infrastructures vieillissantes. Il est donc indispensable d’encourager l’investissement de capitaux privés, et la fiscalité peut s’avérer très efficace à cet égard. L’exemple américain En 2022, les États-Unis ont adopté l’Inflation Reduction Act (IRA), notamment pour stimuler les investissements dans le secteur de l’énergie renouvelable. Plus particulièrement, l’IRA a modifié ou créé plusieurs crédits d’impôt afin d’encourager les investissements privés1. Au cours des deux dernières années, les entreprises américaines ont annoncé un total de près de 276 milliards $ US en nouveaux investissements dans la production d’énergie propre, la capture ou l’élimination du dioxyde de carbone et d’autres formes de décarbonation industrielle, soit une augmentation de 34 % par rapport aux deux années précédentes2. L’impact de l’IRA réside dans sa créativité, sa flexibilité et son pragmatisme pour tenir compte des réalités respectives des différents intervenants du secteur énergétique, notamment en matière de fiscalité. En effet, les promoteurs de projets énergétiques doivent souvent attendre plusieurs années avant de générer des revenus et des profits, alors que les banques et autres fonds d’investissement qu’ils sollicitent sont présumément en exploitation bénéficiaire. Les pertes fiscales générées au cours des années de conception et de construction de tels projets ont donc un intérêt diffus pour les promoteurs, mais immédiat pour les investisseurs. Un marché de titres de participation assortis d’avantages fiscaux (tax equity market) s’est ainsi développé, permettant aux sociétés assujetties à l’impôt d’investir dans des parts d’entités constituées pour aménager de tels projets en vue de bénéficier de crédits d’impôt et d’un amortissement accéléré. Généralement, l’entité qui recueille les investissements et aménage le projet distribue 99 % des revenus, des pertes et des crédits d’impôt à l’investisseur jusqu’à ce qu’un rendement prédéterminé soit atteint. Une fois ce rendement atteint, la part des avantages attribués à l’investisseur diminue, et le promoteur a l’option de racheter la part résiduelle de l’investisseur. L’IRA a transformé la monétisation des crédits d’impôt fédéraux pour l’énergie propre, en permettant désormais d’acheter et de vendre ces crédits sans forcément avoir à faire un investissement à long terme. Cette nouvelle approche offre aux entreprises un moyen supplémentaire et intéressant de participer à ce marché croissant des crédits d’impôt3. En 2023, le volume du marché des titres de participation assortis d’avantages fiscaux pour les projets américains était d’environ 20 à 21 milliards $ US, soit une augmentation d’environ 18 milliards $ US par rapport à l’année précédente4. Cette tendance semble vouloir se maintenir. En effet, il est estimé que la valeur du marché actuel, particulièrement attractif pour les banques, devrait doubler pour atteindre 50 milliards $ US par an d’ici 20255. L’équivalent des actions accréditives Le mécanisme québécois et canadien de déductions fiscales qui ressemble le plus au marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux est probablement celui des actions accréditives. Ce mécanisme permet aux sociétés des secteurs minier et de l’énergie renouvelable de transférer leurs dépenses d’exploration minière et d’autres dépenses expressément désignées comme admissibles à des investisseurs, qui peuvent ensuite les déduire de leur propre revenu imposable6. Ces sociétés peuvent donc émettre des actions à un prix plus élevé que celui qu’elles recevraient pour des actions ordinaires, soutenant ainsi leurs activités d’exploration et d’aménagement. De leur côté, les investisseurs sont prêts à payer ce prix supérieur en contrepartie de la déductibilité fiscale des frais admissibles engagés par la société émettrice. Ces déductions fiscales peuvent atteindre au maximum 120 % des fonds propres investis dans ces actions7. De plus, un crédit d’impôt fédéral de 15 % ou de 30 % peut également être réclamé par ces investisseurs. Cependant, il convient de noter que ce mécanisme est plus rigide que le mécanisme américain, les incitations fiscales ne pouvant pas être cédées, et son application en étant réservée aux dépenses d’exploration et d'aménagement minières ainsi qu'à certaines dépenses précises liées à des projets d'énergie renouvelable et d'économie d'énergie telles que la production d’électricité utilisant des ressources renouvelables comme l’énergie solaire, le vent et la géothermie8. Ambition, innovation et passage à l’action (accréditive) Le Québec pourrait s’inspirer de l’IRA pour augmenter l’attractivité des actions accréditives, élargir leur champ d’application, et ainsi créer un nouvel outil de financement de la transition énergétique. Le secteur de l’énergie renouvelable s’apparente d’ailleurs au secteur minier à plusieurs égards, notamment quant au montant élevé des capitaux requis pour construire l’infrastructure nécessaire à l’exploitation d’une mine ou d’un outil de production énergétique. Bien établi et populaire auprès des investisseurs9, le mécanisme des actions accréditives pourrait avoir le même succès dans le contexte de notre transition énergétique. Rendre ces incitatifs plus facilement cessibles favoriserait en outre l’émergence d’un marché similaire à celui du marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux. Plusieurs porte-drapeaux québécois, comme Hydro-Québec10, Innergex11 ou Boralex12, nourrissent de grandes ambitions quant à l’aménagement de projets énergétiques d’envergure. Leur financement, tel que celui de la décarbonation industrielle et du renouvellement de nos infrastructures, présente d’importants défis. Pour les relever, il est important d’innover, afin de prendre à temps ce virage vers un monde plus durable, mais tout aussi prospère.13 Lien Rhodium Group et MIT’s Center for Energy and Environmental Policy Research (CEEPR), Clean Investment Monitor, lien Brandon Hill, How to take advantage of tax credit transferability though the Inflation Reduction Act, Thomson Reuters Institute, 16 avril 2024, lien Allison Good, Renewables project finance to keep pace in 2024, but tax equity rule looms, S&P Global, 12 janvier 2024, lien Lesley Hunter et Mason Vliet, The Risk Profile of Renewable Energy Tax Equity Investments, America Council on renewable energy, Décembre 2023, lien Lien Lien Lien Prospectors & Developers Association of Canada, Flow-through shares & the mineral exploration tax credit explained, lien Lien Lien Lien Les auteurs tiennent à remercier Sophie Poirier pour son travail au soutien de la rédaction de cette publication

Le 20 décembre 2022, le Règlement interdisant les plastiques à usage unique1 du gouvernement fédéral (le « Règlement ») entrait graduellement en vigueur avec pour effet, tel que son nom l’indique, d’interdire (ou de restreindre dans certains cas) la fabrication, l’importation et la vente de certains plastiques à usage unique qui représentent une menace pour l’environnement. En principe, il est désormais interdit de fabriquer, d’importer ou de vendre certains articles manufacturés en plastique à usage unique composés entièrement ou partiellement de plastique, tels que les récipients alimentaires, les sacs d’emplettes et les pailles. Se sont ajoutés, le 20 juin 2024, les anneaux pour emballage de boissons et les pailles flexibles emballées avec des contenants de boissons2. Toutefois, des recours actuellement pendants auprès des tribunaux sont susceptibles de changer la donne. Un règlement et un décret présentement contestés Depuis le 15 juillet 2022, le Règlement fait l’objet d’une contestation devant la Cour fédérale, un pourvoi qui a été introduit par Petro Plastics Corporation Ltd et al3 (l’« affaire Petro Plastics »). Les parties à ce dossier ont toutefois demandé la suspension de celui-ci , jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu dans une autre affaire4 introduite par la Coalition pour une utilisation responsable du plastique (l’ « affaire Coalition »)5. Dans l’affaire Coalition, c’est la validité du décret par lequel les articles manufacturés en plastique ont été inscrits sur la liste des substances toxiques de l’annexe 1 de la Loi canadienne sur la protection de l’environnement (la « LCPE »)6 qui est, cette fois, remise en cause. La Cour d’appel fédérale, qui entendra cette affaire incessamment, rendra un jugement qui aura un effet sur l’affaire Petro Plastics. En effet, le 16 novembre 2023, dans l’affaire Coalition, la Cour fédérale a rendu une décision en faveur de la Coalition, annulant rétroactivement et déclarant nul et illégal, en date du 23 avril 2021, le Décret d’inscription des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1 de la LCPE7. Essentiellement, deux principaux motifs ont mené la Cour fédérale à conclure à l’illégalité de cette inscription. Constat de la Cour fédérale Le décret est jugé déraisonnable La Cour fédérale a conclu, en premier lieu, que le décret était déraisonnable, parce que les éléments de preuve dont disposait le gouvernement fédéral ne permettaient pas de conclure que tous les articles manufacturés en plastique étaient toxiques au sens de la LCPE. La preuve indiquait au contraire que certains articles manufacturés en plastique inclus dans le champ d’application de la liste de l’annexe 1 n’étaient pas toxiques. En inscrivant sans réserve la catégorie générale des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1, le gouvernement a ainsi, selon la Cour fédérale, excédé les limites de son pouvoir. Le décret est jugé inconstitutionnel En deuxième lieu, la Cour fédérale a conclu que le décret était inconstitutionnel, parce qu’il ne relevait pas de la compétence du gouvernement fédéral en matière de droit criminel. Seules les substances qui sont toxiques « au sens réel » peuvent figurer sur la liste des substances toxiques. Encore doit-il s’agir de substances qui sont nocives, dangereuses pour l’environnement ou la vie humaine et qui sont réellement susceptibles de causer des préjudices. En d’autres termes, la compétence de réglementer la large et exhaustive catégorie des « plastiques à usage unique » relève plutôt, selon la Cour fédérale, des provinces. Le Procureur général du Canada a interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel fédérale le 8 décembre 2023. La Cour d’appel fédérale a ensuite accordé le sursis de la décision rendue le 16 novembre 2023 et ce, pour toute la durée de l’appel de la décision8, de sorte que le décret et le règlement demeurent, du moins pour le moment, en vigueur. La confirmation par la Cour d’appel fédérale de la décision de la Cour fédérale du 16 novembre 2023 serait susceptible d’avoir un impact sur la validité du Règlement. En effet, ce n’est que si le gouvernement fédéral détermine qu’une substance est toxique au sens de la LCPE que celle-ci peut être inscrite par décret à l’annexe 1, en vertu de l’article 90 de cette loi, et ce n’est que postérieurement à l’inscription d’une telle substance sur la liste que le gouvernement dispose du pouvoir de la réglementer, en vertu, cette fois, de l’article 93 de la même loi. Les articles en plastique concernés Sous réserve de l’issue des dossiers judiciaires abordés plus haut, voici la liste exhaustive des articles qui sont interdits par le Règlement : les anneaux en plastique à usage unique pour emballage de boissons qui sont conçus pour entourer des récipients de boissons et permettre de les transporter ensemble9; les bâtonnets à mélanger en plastique à usage unique conçus pour remuer ou mélanger des boissons ou pour empêcher le débordement d’une boisson par le couvercle de son contenant10; les récipients alimentaires en plastique à usage unique qui à la fois : a) sont en forme de récipient à clapet, de récipient à couvercle, de boîte, de gobelet, d’assiette ou de bol, b) sont conçus pour servir des aliments ou des boissons prêts à consommer ou pour les transporter et c) contiennent certaines matières11; les sacs d’emplettes en plastique à usage unique conçus pour transporter des articles achetés dans une entreprise et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) le plastique n’est pas un tissu12, b) le plastique est un tissuet il se brise ou se déchire, selon le cas, (i) s’il est utilisé pour transporter un poids de dix kilogrammes sur une distance de cinquante-trois mètres à cent reprises ou (ii) s’il est lavé conformément aux méthodes de lavage spécifiées pour un seul lavage domestique dans la norme ISO 6330 de l’Organisation internationale de normalisation et ses modifications successives13; les ustensiles en plastique à usage unique en forme de fourchette, de couteau, de cuillère, de cuillère-fourchette ou de baguette et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants : a) ils contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité14; les pailles en plastique à usage unique qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) elles contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité. Les exceptions  Les pailles flexibles en plastique à usage unique Les pailles flexibles en plastique à usage unique, soit celles qui comportent un segment articulé qui permet de la plier et de la maintenir en position dans différents angles »15, pourront être fabriquées et importées16. Ces pailles flexibles pourront également être vendues dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes17 :  La vente n’a pas lieu dans un contexte commercial, industriel ou institutionnel. Cette exception signifie que les particuliers peuvent vendre ces pailles flexibles; La vente se fait entre entreprises sous emballage d’un paquet d’au moins 20 pailles; La vente, par un magasin de commerce au détail, d’un paquet d’au moins 20 pailles est faite à un client, dans la mesure où le client le demande sans que le paquet soit exposé de façon à ce que le client puisse le voir sans l’aide d’un employé de magasin18; La vente, par un magasin de vente au détail, de pailles à un client, si elles sont emballées conjointement avec des récipients de boissons et que les récipients de boissons ont été emballés ailleurs qu’au magasin de vente au détail; La vente a lieu entre un établissement de soins, tels un hôpital ou un établissement de soins de longue durée, et ses patients ou ses résidents. L’exportation d’articles en plastique à usage unique Tous les articles manufacturés en plastique à usage unique énumérés ci-dessus pourront toutefois être fabriqués, importés ou vendus à des fins d’exportation jusqu’au 20 décembre 202519. Cela étant dit, toute personne qui fabrique ou importe ces articles pour fins d’exportation devra conserver dans un registre certains renseignements et documents, selon le cas, et ce, pour chaque type d’article manufacturé en plastique20. Ces renseignements et documents devront être conservés pendant au moins cinq ans dans le registre au Canada21. Conclusion : une invitation à repenser l’usage du plastique À court terme, les entreprises devront amorcer une réflexion afin de déterminer comment elles remplaceront les articles manufacturés en plastique qu’elles utilisent. Afin d’aider les entreprises à sélectionner des substituts aux articles de plastique à usage unique, le gouvernement fédéral a publié une Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique22. Selon cette ébauche, la réduction des matières plastiques devrait être privilégiée. Ainsi, les entreprises pourraient d’abord se demander si un plastique à usage unique doit être remplacé ou si ce produit ou service peut être éliminé. Seuls les produits ayant des fonctions essentielles devraient être remplacés par des équivalents non plastiques. Il est noté que la plupart du temps, les bâtonnets à mélanger et les pailles pourraient être éliminés. Une autre façon de réduire les déchets serait d’opter pour des produits et emballages réutilisables. Les entreprises sont ainsi invitées à repenser leurs produits et services pour offrir des options réutilisables. Les programmes de contenants réutilisables (c.-à-d. offrir la possibilité aux clients d’utiliser leurs contenants réutilisables) sont une option de réutilisation que les entreprises pourraient envisager, et ce, plus particulièrement pour réduire la quantité de récipients alimentaires en plastique. Ce n’est que lorsqu’il ne serait pas possible d’opter pour des produits réutilisables que l’entreprise devrait substituer au produit de plastique à usage unique un substitut à usage unique qui serait, quant à lui, recyclable. Dans cette situation, les entreprises sont invitées à communiquer avec les installations de recyclage locales pour s’assurer de leur capacité de recycler les produits avec succès lorsqu’ils arriveront en fin de vie. Finalement, faire payer les consommateurs pour certains substituts à usage unique (p. ex. les ustensiles à usage unique en bois ou fibre pressée) peut également décourager leur utilisation. DORS/2022-138 Règlement, par. 3 (2), art. 11 et par. 13 (4) Petro Plastics Corporation Ltd et al c Canada (Procureur général), dossier de la Cour no T-1468-22. Décret enregistré le 23 avril 2021 et publié le 12 mai 2021 dans la Gazette du Canada Dossier de la Cour no T-824-21 L.C. 1999, ch. 33 Coalition pour une utilisation responsable du plastique c. Canada (Environnement et Changements climatiques), 2023 CF 1511 2024 FCA 18 Règlement, art. 1 et 3 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 6 « Matière faite, exclusivement ou non, de fibres textiles notamment tissées, tricotées, crochetées, nouées, tressées, feutrées, liées ou laminées » au sens de l’article 2 de la Loi sur l’étiquetage des textiles, L.R.C. (1985), ch. T-10 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 4 et par. 5 (1) Règlement, art. 1 Ibid., art. 4. Règlement, par. 5 (2) à (6) Selon l’Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique, l’objectif est de faire en sorte que les personnes en situation de handicap qui ont besoin d’une paille flexible en plastique à usage unique continuent d’y avoir accès à la maison et puissent l’apporter dans les restaurants et autres lieux. Règlement, par. 2(2), art. 10 et par. 13 (5). Ibid., art. 8. Ibid., par. 9(1). https://www.canada.ca/fr/environnement-changement-climatique/services/gestion-reduction-dechets/consultations/document-consultation-projet-reglement-plastiques-usage-unique.html.