Le 15 novembre 20241, dans l’affaire Bouchelaghem c. Université Laval2, le juge Robert Dufresne de la Cour supérieure accueillait une demande en irrecevabilité pour cause de chose jugée et en abus. Son jugement rappelle l’importance de la présomption de validité et de la stabilité des jugements, principes liés à l’autorité de la chose jugée. Pour remettre la décision du juge Dufresne dans son contexte, il importe de rappeler la démarche de la demanderesse qui a mené à un premier jugement du juge Bernard Tremblay, j.c.s., qui accueillait une première demande en irrecevabilité3. Le premier recours La demanderesse était candidate à la résidence en tant que doctorante hors Canada et États-Unis. En juillet 2019, elle débute son programme de résidence en médecine de famille. Le 24 novembre 2020, le Comité de promotion du programme de la faculté de médecine prend la décision d’exclure la demanderesse du programme en raison des résultats qu’elle a obtenus lors des stages réalisés à cette date4. Le 2 décembre 2020, la demanderesse porte cette décision d’exclusion en appel devant le Comité d’appel de la Faculté de médecine5. Le 4 février 2021, ce comité tient une audition au terme de laquelle la décision d’exclusion du Comité de promotion est maintenue6. Le 8 février 2021, le doyen de la faculté de médecine communique la décision du Comité d’appel à la demanderesse7. Le même jour, la demanderesse communique avec le doyen afin de se plaindre de la décision rendue par le Comité d’appel8. Le 18 février 2021, le doyen réitère à la demanderesse le contenu de la décision du Comité d’appel et l’informe que la décision de ce comité est finale9. Tous ses recours internes sont donc épuisés. Le 17 mai 2022, la demanderesse introduit contre l’Université Laval une demande en annulation de la décision finale rendue le 8 février 2021 par le Comité d’appel, intitulée Demande introductive d’instance associée [à un] pourvoi en contrôle judiciaire. Dans cette procédure de 442 paragraphes, elle cherche à obtenir sa réintégration dans le programme de résidence en médecine familiale, ainsi que des dommages et intérêts. Alors que la contestation d’une décision d’exclusion doit se faire dans un délai raisonnable10, que la jurisprudence assimile normalement à une période de 30 jours, la demanderesse entreprend son recours près de 15 mois après son exclusion du programme de résidence. L’Université dépose donc, le 28 septembre 2022, une Demande en irrecevabilité de son recours, au motif que le délai pour l’entreprendre est déraisonnable et que la demanderesse n’allègue dans sa procédure aucunes circonstances exceptionnelles valables afin de justifier son retard. Le 15 mai 2023, le juge Bernard Tremblay, j.c.s., conclut que le recours de la demanderesse se qualifie bien de pourvoi en contrôle judiciaire et qu’il a été intenté tardivement11. Pour ces motifs, il déclare irrecevable le recours et le rejette dans son intégralité puisqu’il considère au surplus que les dommages et intérêts réclamés par la demanderesse découlent directement de son exclusion du programme de résidence12.  Insatisfaite de la décision du juge Tremblay, la demanderesse signifie à l’Université une Demande de permission d’en appeler d’un jugement mettant fin à l’instance. Le 19 septembre 2023, la juge Suzanne Gagné, j.c.a, rejette la demande de permission d’en appeler de la demanderesse13, confirmant ainsi le caractère définitif de la décision initiale et conférant l’autorité de la chose jugée à la décision du juge Tremblay. Le second recours Le 30 janvier 2024, la demanderesse entreprend un nouveau recours contre l’Université Laval, intitulé cette fois Demande introductive d’instance en dommages et intérêts, par lequel elle réclame de l’Université un montant total de près de 9,5 millions de dollars. Cette procédure de 213 paragraphes reprend en grande partie les allégations du premiers recours, reprochant généralement les mêmes fautes aux mêmes intervenants. La demanderesse élimine toutefois de sa procédure toutes les allégations liées au pourvoi en contrôle judiciaire et la justification du délai pour poursuivre, choisissant plutôt de regrouper ses reproches à l’égard de chaque représentant ou membre de l’Université. L’Université présente une Demande en irrecevabilité pour cause de chose jugée et en rejet pour abus à l’encontre de ce nouveau recours, considérant que la demanderesse tente de faire revivre un litige déjà tranché par les tribunaux québécois, et qu’elle s’est déjà prévalue de son droit d’appel. En réaction à la demande en rejet de l’Université, la demanderesse modifie sa demande introductive d’instance, afin d’y ajouter treize (13) défendeurs et défenderesses, à savoir, les intervenants visés par ses allégations. L’audition sur la Demande en irrecevabilité pour cause de chose jugée et en rejet pour abus des défendeurs a lieu les 9 octobre et 7 novembre 2024, devant le juge Robert Dufresne. Le droit Le principe de l’autorité de la chose jugée est codifié à l’article 2848 du Code civil du Québec. Afin de pouvoir établir la présomption légale de validité des jugements (chose jugée), deux conditions doivent être remplies : L’existence de la triple identité (identité de parties, identité de cause et identité d’objet) doit être établie. Elle vise à s’assurer que la même question, concernant les mêmes parties et recherchant les mêmes conclusions en droit, a déjà été tranchée.  Le jugement doit être rendu en matière contentieuse par un tribunal compétent et il doit être définitif14. Avant de débuter son analyse de la triple identité, le juge Dufresne examine d’abord ce deuxième critère. Il constate que le jugement est rendu en matière contentieuse par un tribunal compétent puisque le juge Tremblay est saisi de la demande en irrecevabilité. Il conclut également que le jugement a acquis un caractère définitif puisque plus de trente jours se sont écoulés depuis son prononcé et que la permission d’en appeler fut refusée. Le second critère est donc satisfait15. Le juge Dufresne procède ensuite à l’analyse du critère de la triple identité. Il considère que l'identité juridique des parties entre les deux recours a bien été établie. Des centaines d’allégations sont comparées entre le premier et le second recours, de même que des dizaines de pièces produites au soutien des deux procédures16. Il constate par ailleurs que la demanderesse formule les mêmes reproches dans les deux recours, bien que la façon de décrire celles et ceux à qui ils s’adressent soit quelque peu différente. Il s’exprime ainsi : «[24] Les fautes, manquements et reproches soulevés devant le juge Tremblay, j.c.s., à l’encontre des défendeurs sont les mêmes que ceux soulevés en l’espèce. Les responsables y sont identifiés. Qu’ils soient identifiés comme responsables, préposés ou fonctionnaires, ne change pas le constat que, juridiquement, la partie défenderesse est la même dans les deux recours.» Comme cela est reconnu en jurisprudence, le fait d’ajouter des défendeurs à un recours n’empêche pas le tribunal de conclure à l’identité de parties, puisque cette identité n’a pas à être parfaite17. Quant à l'identité de cause, le juge Dufresne remarque que même si le vocabulaire est parfois différent, les reproches de mauvaise foi, de falsification de documents, d’application illicite et illégale des normes, de violation de certains droits fondamentaux et de discrimination se retrouvent répétés ou renouvelés d’une procédure à l’autre. Dans le cadre des deux recours, la demanderesse soulève les mêmes questions en litige (ce qu’elle confirme lorsqu’elle est interrogée par le juge à ce sujet lors de sa plaidoirie)18. Le second recours vise encore la compensation pour le préjudice résultant de l’exclusion de la demanderesse de son programme de résidence. Or, le juge Tremblay a déjà tranché que les dommages subis par la demanderesse découlent de son exclusion du programme. Il a déjà conclu, dans son jugement du 15 mai 2023, que c’est l’ensemble du recours qui est visé par l’irrecevabilité19. Enfin, pour ce qui est de l'identité d'objet, le juge Dufresne se demande si le nouveau recours expose le tribunal à contredire une décision antérieure. Il constate rapidement que c’est bien le cas. En effet, accueillir le recours de la demanderesse nécessiterait de rejeter les conclusions du jugement précédent20. Le caractère abusif du recours Le juge Dufresne se pose ensuite la question de savoir si le recours intenté par la demanderesse est abusif. Il considère que c’est bien le cas, puisque la demanderesse répète les allégations d’un recours ayant déjà été rejeté. Il conclut qu’elle n'a pas agi de bonne foi et qu’elle tente de nuire aux personnes qu’elle tient pour responsables de son exclusion : «[41]Ces modifications par ajout de défendeurs et hausse du montant réclamé constituent une utilisation de la procédure excessive et déraisonnable. Cela ne sert qu’à nuire à ces personnes que la demanderesse tient pour fautivement responsables de son expulsion du Programme. Il s’agit-là d’un détournement des fins de la justice par lequel la demanderesse tente de se faire justice à elle-même en faisant payer à ces personnes le prix de leurs fautes. Par ailleurs, la demanderesse paraît remplir de nombreux critères pour être déclarée quérulente.» En terminant, le juge Dufresne rappelle que l’article 51 C.p.c. permet au Tribunal d’agir, même d’office, lorsqu’une partie adopte un comportement vexatoire ou quérulent. Il considère que la demanderesse satisfait plusieurs critères qui permettraient de la déclarer quérulente. Il mentionne avoir examiné ces critères et avoir envisagé de ce faire, mais considérant le fait que la demanderesse n’a pas eu l’occasion de présenter ses arguments sur la question de la quérulence à l’audience, il conclut qu’il ne peut agir en violation de la règle audi alteram partem. Il accueille la Demande en irrecevabilité pour cause de chose jugée et pour abus de l’Université et rejette l’ensemble du recours de la demanderesse. Conclusion Le principe de l’autorité de la chose jugée, codifié à l’article 2848 du Code civil du Québec, est l’un des piliers de notre système juridique. Lorsqu’un tribunal a rendu une décision finale, ce jugement ne saurait être remis en cause à nouveau. Dans l’affaire Bouchelaghem, le juge Dufresne a dû examiner de nombreuses allégations et pièces, et il en vient à la conclusion que malgré une formulation différente des allégations et l’ajout des intervenants à titre de défendeurs, la nature du second recours de la demanderesse demeure en pratique identique au premier. Ce jugement rappelle que l’utilisation de la procédure de manière excessive et déraisonnable, dans le but de nuire à la partie adverse, peut mener une partie à une déclaration de quérulence et au paiement de frais supplémentaires, ce, à l’initiative du juge saisi de l’affaire, même sans demande en ce sens par la partie faisant l’objet des reproches. La demanderesse a demandé la permission d'en appeler du jugement du juge Dufresne. Le 12 février 2025, le juge Michel Beaupré de la Cour d'appel du Québec a rejeté cette demande.21 L’affaire a été plaidée les 9 octobre et 7 novembre 2024. 2024 QCCS 4232. La demanderesse a déposé une demande de permission d’en appeler de cette décision le 30 décembre 2024. L’audition est fixée au 11 février 2025. Bouchelaghem c. Université Laval, 2023 QCCS 4483. Bouchelaghem c. Université Laval, 2023 QCCS 4483 par. 8. Id., par.9 Id., par. 10. Id., par. 10. Id. par. 149. Id., par. 151. Un Pourvoi en contrôle judiciaire doit être introduit à l’intérieur d’un délai raisonnable selon l’article529 al.3 C.p.c. Bouchelaghem, précité. note 3, par. 116 et par. 162 à 165. Id., par. 120 à 125. Bouchelaghem c. Université Laval, 2023 QCCA 1443. Bouchelaghem c. Université Laval, préc., note 2, Par. 16. Id. Bouchelaghem c. Université Laval, préc., note 2, Par. 23 Bouchelaghem c. Université Laval, préc., note 2, Par. 8. Bouchelaghem c. Université Laval, préc., note 2, par. 27-28. Ce qui est également constaté par la juge Suzanne Gagné, j.c.a., dans son jugement rejetant la demande de permission d’en appeler, préc., note 13, par.6. Bouchelaghem c. Université Laval, préc., note 2, Par. 36 Bouchelaghem c. Université Laval, 2025 QCCA 144.

Récemment1, la juge Isabelle Germain de la Cour supérieure s’est prononcée sur un cas de fraude à l’assurance dans l’affaire Paul-Hus c. Sun Life Canada, compagnie d’assurance-vie2. Ce jugement illustre la nécessité pour le preneur de répondre en toute franchise aux questions de l’assureur; s’il tente d’induire l’assureur en erreur, il devra en supporter les conséquences. Dans cette affaire, le demandeur Daniel Paul-Hus (Paul-Hus) réclamait la somme de 150 000$ à la Sun Life Canada, soit la prestation d’assurance maladies graves prévue à la police d’assurance souscrite par son entreprise (dont il était l’unique actionnaire et administrateur) en 2015, ainsi que 50 000$ en troubles et inconvénients engendrés par le refus de Sun Life de respecter ses engagements contractuels. Paul-Hus alléguait souffrir de sclérose latérale amyotrophique (SLA) diagnostiquée le 1er février 2018. Il soumet le formulaire de réclamation le 16 août 2018. La Sun Life refuse sa demande de règlement puisque l’évaluation de son dossier médical révèle que ses antécédents médicaux ne correspondent pas aux renseignements fournis lors de l’entrevue téléphonique du 17 mars 2015. La Sun Life invoque la nullité du contrat en raison de fausses déclarations de Paul-Hus lors du questionnaire auquel il a été soumis au moment de la souscription de la police d’assurance. Essentiellement, Sun Life soutient que Paul-Hus n’a pas répondu correctement à certaines questions du questionnaire et que s’il l’avait fait, l’assureur n’aurait pas émis la police assurance maladies graves. La preuve révèle que lors de l’entrevue téléphonique le 17 mars 2015, Paul-Hus devait répondre à des questions sur ses habitudes de vie, son état de santé actuel et ses antécédents médicaux. Des questions du questionnaire médical de la Sun Life visait notamment à vérifier si Paul-Hus ressentait une faiblesse à un bras et si un médecin lui avait recommandé des tests ou s’il était en attente de résultats. À ces questions, Paul-Hus répond par la négative. Or, l’examen du dossier démontre que ces réponses sont inexactes. En effet, alors que la police d’assurance a été émise le 17 mars 2015, il ressort de la preuve que Paul-Hus avait consulté son neurologue quelques semaines auparavant, le 24 février 2015, en raison d’une faiblesse à la main gauche, dont les symptômes étaient apparus progressivement depuis août 2013. À ce moment, des tests additionnels sont prescrits (imagerie cervicale et cérébrale, résonnance magnétique et de nombreux tests sanguins). Pourtant, à sa Demande introductive d’instance, Paul-Hus soutient qu’au moment de l’émission de la police, il ne ressent ou ne soupçonne aucun symptôme de maladie et prétend que selon les médecins, le développement de la maladie a été soudain. Dans son jugement, la juge Germain revient sur les principes en matière de déclaration du risque en assurance et rappelle que les déclarations inexactes peuvent mener à la nullité du contrat3. Toutefois, dans cette affaire, la police était en vigueur depuis plus de deux ans au moment de la demande d’indemnisation, de sorte que pour conclure à la nullité de la police, l’assureur devait prouver la fraude4 (l’intention de Paul-Hus de cacher son véritable état de santé). La juge Germain retient que la Sun Life a rempli son fardeau de démontrer le caractère frauduleux des agissements de Paul-Hus. Outre son dossier médical, Sun Life produit l’enregistrement de l’entrevue téléphonique tenue le 17 mars 2015, ainsi que la transcription de cette entrevue. De l’avis du tribunal, il est clair que Paul-Hus était en investigation en neurologie en raison d’une faiblesse au bras gauche au moment où il remplit le questionnaire. Bien que lors de son témoignage au procès5, il ait affirmé ignorer que ces informations pouvaient avoir un impact sur la décision de l’assureur, la juge Germain ne retient pas sa version. Pour la juge Germain, la preuve administrée par l’assureur démontre que Paul-Hus avait l’intention de tromper la Sun Life. Cela dit, conformément aux exigences de l’article 2408 C.c.q., Sun Life devait démontrer non seulement qu’elle n’aurait pas couvert ce risque si elle avait connu les nouveaux renseignements provenant de la demande de règlement, selon ses propres normes de souscription, mais que tout assureur raisonnable aurait refusé d’émettre la couverture d’assurance maladies graves dans les circonstances. Sun Life remplit aussi ce fardeau et complète cette « preuve de matérialité », par le témoignage d’une experte en tarification. Enfin et au surplus, Paul-Hus soutenait avoir reçu un diagnostic de sclérose latérale amyotrophique (SLA), ce qu’il n’a pas réussi à démontrer en preuve. Lorsque contre-interrogé à ce sujet, Paul-Hus a admis n’avoir jamais reçu un tel diagnostic. Il présentait plutôt une maladie du neurone moteur inférieur, laquelle ne se qualifiait pas de « maladie grave » aux termes de la police. En conclusion, de l’avis de la Cour, l’assuré a sciemment induit l’assureur en erreur et a faussé son évaluation du risque afin d’obtenir une protection d’assurance. De plus, étant donné que Paul-Hus n’était pas assurable dans le cadre d’une couverture d’assurance maladies graves aux yeux d’un assureur raisonnable, la Cour conclut à la nullité ab initio du contrat d’assurance et à sa résiliation. Cette décision rappelle donc l’importance pour un assuré de répondre avec honnêteté au questionnaire de l’assureur lors de la déclaration initiale du risque : « [55] De l’avis du Tribunal, Paul-Hus a fait défaut de répondre avec sincérité au questionnaire. Il n’a pas agi comme un assuré raisonnable. Il connaissait l’importance de répondre avec honnêteté aux questions posées lors du questionnaire téléphonique. Le contrat d’assurance en est un de la plus haute bonne foi, particulièrement quand il est question de l’évaluation du risque. » Il est intéressant de noter que dans cette affaire, le témoignage de Paul-Hus à l’audition a été rendu par visioconférence. Voici ce que la juge Germain écrit à ce sujet :  [49] Pendant son témoignage à l’instruction par visioconférence il est observé que Paul-Hus consulte un document, lequel sera obtenu et produit par Sun Life. Il s’agit de la lettre de refus de Sun Life du 28 décembre 2018 qu'il a annotée des mentions « bonne foi » et « répondu non en toute bonne foi j’étais en attente de rien aucun résultat ». Il paraît pour le moins curieux qu’il prenne la peine d’écrire ces termes en guise de rappel et sente le besoin de les répéter à de multiples reprises dans le cadre de son témoignage et lorsque contre-interrogé.  [50] Or, il ne suffit pas de répéter que l’on a été de bonne foi pour justifier pareilles omissions. Paul-Hus a porté la décision de la juge Germain en appel, et Sun Life a présenté une Demande en rejet d’appel, laquelle a été rejetée le 15 janvier 20246. Nous devrons donc attendre le dénouement de cette affaire devant la Cour d'appel. En résumé… Le contrat d’assurance se caractérise essentiellement par le risque qu’il couvre et ce que l’assureur est prêt à supporter comme risque pour une prime donnée. Le Code civil du Québec reconnaît deux moments précis où la déclaration réelle du risque est fondamentale : la déclaration initiale du risque avant la formation du contrat7 et l’aggravation du risque en cours de contrat8. Cette déclaration est essentielle à l’assureur pour déterminer avec précision l’étendue du risque et le montant de la prime qu’il exigera s’il accepte de couvrir. C’est généralement au stade de la déclaration initiale que la plus haute bonne foi de l’assuré doit se refléter, alors que cette déclaration met la table à la relation contractuelle à venir ainsi qu’à ses modalités. Un assuré sera réputé avoir correctement rempli son obligation « lorsque les déclarations faites sont celles d’un assuré normalement prévoyant, qu’elles ont été faites sans qu’il y ait de réticence importante et que les circonstances en cause, sont en substance, conforme à la déclaration qui en est faite »9. Puisqu’il incombe à l’assuré de renseigner l’assureur sur les éléments pertinents qui modifieraient son appréciation du risque, i.e. une obligation positive de divulgation, il est tout à fait logique que le Code civil prévoie une conséquence en cas de manquement à cette obligation de la part de l’assuré. Un assuré qui fait de fausses déclarations peut donc voir son contrat d’assurance annulé ab initio10. Autrement dit, le contrat d’assurance sera réputé n’avoir jamais existé puisque la base même sur lequel il repose, soit la déclaration initiale du risque, est vicié. Notons que cette nullité ne sera que relative et que l’assureur peut ainsi faire le choix de ne pas la soulever. Le tribunal, après avoir entendu la preuve, ne pourrait donc d’office prononcer la nullité du contrat d’assurance. L’assureur a deux (2) ans après l’entrée en vigueur du contrat d’assurance pour en demander la nullité ab initio sur la base d’une fausse déclaration ou d’une réticence portant sur le risque11. Le fardeau de preuve de l’assureur, dans ce contexte, se résume à démontrer que l’assuré a fait de fausses représentations ou réticences. La fraude à l’assurance Une fois ce délai de deux (2) ans suivant l’entrée en vigueur expiré, l’assureur a un fardeau de preuve supplémentaire : il doit aussi démontrer que l’assuré a commis une fraude12. La fraude se distingue des simples fausses déclarations ou réticences. Elle résulte entre autres de la fausse représentation d’un fait, ou de l’omission d’un fait, en ayant conscience que, si la vérité était dite, l’assureur n’émettrait pas la police aux conditions négociées. Il faut donc que l’assuré ait eu l’intention de tromper l’assureur afin d’obtenir un avantage qu’il n’aurait pas autrement obtenu. Il s’agit donc d’un lourd fardeau qui repose sur les épaules de l’assureur lorsque le contrat franchit l’étape des deux ans, car la fraude ne se présume pas et doit être établie de façon prépondérante. Le fardeau de preuve Peu importe que nous soyons à l’intérieur du délai de deux (2) ans ou après, l’assureur devra : (1) démontrer qu’il n’aurait pas conclu le contrat selon ses propres critères de souscription et (2) qu’un assureur raisonnable placé dans les mêmes circonstances (donc en présence de fausses déclarations/réticences ou d’une fraude) aurait lui aussi refusé d’assurer13.  Donc, en résumé, avant l’expiration du délai de deux (2) années suivant l’entrée en vigueur de la police, l’assureur voulant demander la nullité ab initio du contrat devra prouver : Que l’assuré a fait de fausses déclarations ou de la rétention d’information lors de la déclaration initiale du risque; Qu’il n’aurait pas conclu le contrat selon ses critères de souscription s’il avait eu connaissances des informations retenues; Qu’un assureur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait lui aussi refusé de prendre en charge ce risque. Après l’expiration du délai de deux (2) années suivant l’entrée en vigueur de la police, l’assureur voulant demander la nullité ab initio du contrat devra prouver : Que l’assuré a fait de fausses déclarations ou de la rétention d’information lors de la déclaration initiale du risque ET qu’il avait l’intention de tromper l’assureur; Qu’il n’aurait pas conclu le contrat selon ses critères de souscription, s’il avait eu connaissances des informations retenues; Qu’un assureur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait lui aussi refusé de prendre en charge ce risque. Jugement rendu le 3 octobre 2023; l’affaire a été plaidé les 25 et 26 mai 2023. 2023 QCCS 3890; cette décision a été portée en appel (200-09-010693-239) et l’appel fut rejeté le 16 janvier 2025 (2025 QCCA 41). Art. 2410 C.c.Q. Art. 2424 C.c.Q. Par visioconférence. Paul-Hus c. Sun Life Canada, compagnie d'assurance-vie, 2024 QCCA 46 Art. 2408 et 2409 C.c.Q. Art. 2466 et ss. C.c.Q. Art. 2409 C.c.Q. Si la fausse déclaration porte uniquement sur l’âge de l’assuré, la nullité du contrat ne pourra pas être prononcée (art. 2410 C.c.Q.), sauf si son âge véritable se trouve hors des limites assurées par l’assureur (art. 2411 C.c.Q.) Art. 2424 C.c.Q. Code civil, art. 2424 al. 1 C.c.Q. CGU compagnie d'assurance du Canada c. Paul, 2005 QCCA 315, par. 2 et art. 2408 C.c.Q.;

Le 15 juillet 2022, le juge François Lebel de la Cour du Québec a rendu une décision1 confirmant que dans le cadre d’une vente immobilière, une clause d’exclusion de garantie aux risques et périls de l’acquéreur, claire et non ambiguë, entraîne une rupture dans la chaîne de titres qui empêche l’acquéreur d’intenter tout recours fondé sur cette garantie contre son vendeur et contre les vendeurs précédents. Le juge Lebel a ainsi déclaré irrecevable la demande introductive d’instance contre les défendeurs Marshall et Bergeron et a rejeté l’appel en garantie. La décision s’arrime avec le récent arrêt Blais2rendu en mai 2022 par la Cour d’appel du Québec ayant clarifié l’état du droit sur l’impact de la présence de l’exclusion de la garantie légale dans un cadre de ventes successives. Les faits En mars 2009, le défendeur Bergeron vend un immeuble à logements (ci-après l’« Immeuble ») aux défendeurs  Marshall, avec la garantie légale de qualité. En mai 2012, les Marshall vendent à leur tour l’Immeuble aux défendeurs Hamel et Drouin, toujours avec la garantie légale de qualité. En décembre 2016, les défendeurs Hamel et Drouin revendent l’Immeuble à la demanderesse, mais cette fois-ci « sans la garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur, mais avec la garantie quant aux titres ». À l’automne 2020, la demanderesse procède à des travaux de réfection des drains agricoles. C’est à cette occasion qu’elle constate la présence d’hydrocarbures pétroliers dans les sols situés sous les fondations de l’Immeuble, rendant le sol non conforme pour un usage résidentiel. Selon un rapport d’expertise, la contamination alléguée provient de la présence antérieure d’un réservoir d’huile à chauffage situé dans une remise à l’arrière de l’Immeuble. Ce réservoir aurait été retiré avant la vente de décembre 2016. La demanderesse demande la diminution du prix de vente et la condamnation solidaire des défendeurs Hamel et Drouin et des deux vendeurs antérieurs, les défendeurs Marshall et Bergeron. Elle invoque la garantie de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec (C.c.Q.) et la garantie contre les limitations de droit public prévue à l’article 1725 C.c.Q. La demanderesse se dit également victime d’un dol de la part des défendeurs Hamel et Drouin. Après avoir été appelés en garantie par les défendeurs Hamel et Drouin, les défendeurs Marshall demandent le rejet de la demande principale et de la demande en garantie. Ils allèguent que la vente de l’Immeuble entre les défendeurs Drouin et Hamel et la demanderesse a été faite aux risques et périls de l’acquéreur et qu’une telle mention dans un acte de vente postérieur rompt de façon irrémédiable la chaîne de titres, faisant échec à tout recours de la demanderesse contre son vendeur et les vendeurs antérieurs. Le droit et l’importance d’une clause claire L’article 1442 C.c.Q., qui codifie les principes découlant de l’arrêt Kravitz3 permet en principe à l’acheteur de rechercher la responsabilité des vendeurs antérieurs à son propre vendeur. Toutefois, pour que ce recours soit valide, il doit être démontré : que le vice existait au moment où les vendeurs antérieurs étaient propriétaires de l’immeuble; et que le droit à la garantie légale s’est transmis jusqu’à la demanderesse par les ventes subséquentes. En effet, le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur précédent existe conformément à l’article 1442 C.c.Q. Il présuppose toutefois que le droit à la garantie légale s’est transmis entre chaque propriétaire, et ce, jusqu’à l’acquéreur actuel qui tenterait de déposer un recours en vices cachés. Autrement dit, la garantie légale doit avoir été transmise entre chaque propriétaire, soit à travers la chaîne de titres. Dans l’arrêt Blais, la Cour d’appel confirme qu’une clause d’exclusion de garantie qui ne souffre d’aucune ambiguïté entraîne une rupture dans la chaîne de titres. Une telle clause a donc pour conséquence de priver l’acheteur d’un immeuble d’un recours direct contre les anciens propriétaires qui ont vendu l’immeuble avec la garantie légale. Suivant l’arrêt Blais, il est maintenant clair qu’une telle clause d’exclusion de la garantie légale ferme la porte à tout recours direct contre les auteurs d’un vendeur, même si ceux-ci ont vendu l’immeuble avec les garanties légales4. Dans ces circonstances, celui qui acquiert l’immeuble à ses risques et périls est privé d’un droit d’action direct contre les vendeurs antérieurs dans la mesure où la clause de limitation de garantie à l’acte de vente est claire et non équivoque. En l’espèce, le juge Lebel considère que la formulation de la clause d’exclusion de garantie à l’acte de vente qui lie la demanderesse est claire et non ambiguë et qu’une vente « aux risques et périls » de l’acheteur écarte tant la garantie de qualité que la garantie de propriété qui couvre les limitations de droit public sous l’article 1725 C.c.Q. Le juge Lebel mentionne qu’il y a rupture dans la chaîne de titres créée par la vente aux risques et périls de l’acheteur et que la demanderesse ne peut prétendre qu’il subsiste un droit d’action direct contre les vendeurs au-delà des défendeurs Hamel et Drouin. Il donne donc raison aux défendeurs Marshall et Bergeron et déclare irrecevable la demande introductive d’instance contre eux. Ce qu’il faut retenir Pour qu’une clause d’exclusion de garantie dans un contrat de vente soit valide, elle doit être claire et non ambiguë; La mention qu’une vente se fait « aux risques et périls de l’acheteur » écarte de façon complète tant la garantie de qualité prévue par l’article 1726 C.c.Q que la garantie de propriété prévue par l’article 1725 C.c.Q.; Un contrat de vente comportant une clause d’exclusion de garantie valide ET une mention que la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur » fait échec à tout recours de l’acheteur contre le vendeur, mais aussi contre les vendeurs antérieurs. Dans le contexte actuel du marché immobilier québécois, la décision Hamel, qui s’arrime avec les enseignements de la Cour d’appel dans Blais, a le mérite de clarifier l’application des courants jurisprudentiels établis pendant les dernières années et notamment l’effet de la clause de limitation de garantie sur les ventes successives. Nos membres de l’équipe Litige et règlements des différends demeurent disponibles pour vous conseiller et répondre à vos questionnements. 9348-4376 Québec inc. c. Hamel, 2022 QCCQ 5217 Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858. General Motors Products of Canada Ltd c. Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790 Préc. note 1, par. 6 et 8.