Affaires municipales

Qu’est-ce que l’expropriation? L’expropriation est un processus juridique par lequel une autorité publique peut contraindre un propriétaire à céder un bien privé pour des raisons d’intérêt public. Régie à la fois par des lois provinciales et des lois fédérales, elle vise à faciliter le développement de projets d’infrastructure, qui sont essentiels au bien-être collectif. Bien que l’expropriation soit un outil important pour le développement urbain et l’aménagement du territoire, elle doit être effectuée dans le respect des droits des propriétaires fonciers. Par exemple, elle doit prévoir le versement d’une indemnité juste et équitable qui tient compte de différents facteurs, tels que la valeur marchande du bien et les coûts associés à son déplacement. Le processus d’expropriation est encadré par des règles strictes visant à assurer un équilibre entre les besoins publics et les droits individuels, de manière à garantir l’équité et la transparence. L’expropriation demeure un mode exceptionnel d’acquisition du droit de propriété et permet à différentes instances gouvernementales d’acquérir un terrain. Ce pouvoir s’avère toutefois essentiel pour réaliser des projets d’intérêt général, tels que la construction de routes, d’écoles ou d’autres infrastructures publiques. Quels biens peuvent être expropriés? L’expropriation vise le droit de propriété d’un immeuble ou le démembrement du droit de propriété qui s’y rattache. Tous les droits de propriété portant sur des biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une expropriation par l’État, sauf quelques exceptions. Ainsi, le domaine de l’État ne peut être exproprié, et le pouvoir d’exproprier est restreint en présence de réserves. Une réserve sert à interdire, tout au long de sa durée, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble qui en fait l’objet, à l’exception des réparations nécessaires. Certains biens mobiliers peuvent également faire l’objet d’une expropriation. Au Québec, l’expropriation de droits sur un immeuble peut inclure les biens meubles qui en sont des accessoires ou qui sont utilisés dans le cadre des activités agricoles, commerciales, industrielles ou institutionnelles de l’exproprié réalisées sur l’immeuble. Compétences fédérale et provinciale en matière d’expropriation La Constitution canadienne n’attribue pas une compétence exclusive en matière d’expropriation à un niveau particulier de gouvernement, soit les pouvoirs législatifs provinciaux ou fédéraux. Ainsi, ces deux ordres possèdent le pouvoir d’exproprier en fonction des compétences qui leur sont reconnues. Comme le Québec, les autres provinces canadiennes possèdent leurs propres lois relatives à l’expropriation. Au Québec, l’article 952 du Code civil du Québec indique que le propriétaire d’un bien ne peut être contraint d’en céder la propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Cette disposition reflète ainsi le caractère exceptionnel de l’expropriation, en ce qu’elle prive le propriétaire de tous les attributs de sa propriété. En effet, nul ne peut procéder à une expropriation sans une loi habilitante. Le cadre juridique québécois en matière d’expropriation a connu d’importantes modifications dans les dernières années. Ainsi, le régime principal québécois en matière d’expropriation était autrefois prévu par la Loi sur l’expropriation, sanctionnée en 1973, qui a été remplacée par la Loi concernant l’expropriation (ci-après, la « LCE »), adoptée en 2023. La LCE établit notamment un nouvel encadrement en matière d’expropriation de droits. D’importants changements ont été apportés au régime québécois en matière procédurale et quant au calcul des indemnités. Il est à noter que d’autres lois québécoises prévoient également la possibilité pour d’autres entités de procéder à des expropriations, notamment la Loi sur les cités et villes, le Code municipal ainsi que la Loi sur les immeubles industriels municipaux. La compétence fédérale d’expropriation est restreinte aux matières relevant d’un chef de compétence fédérale énoncées à l’article 91 de la Loi constitutionnelle de 1867. Le pouvoir d’exproprier accordé par la Loi sur l’expropriation (ci-après, la « Loi fédérale ») appartient à la Couronne fédérale1. *** Dans le texte qui suit, nous examinerons la portée, les implications et les distinctions entre les lois sur l’expropriation afin de mieux les comprendre. D’abord, nous analyserons les dispositions légales définissant les circonstances dans lesquelles l’expropriation peut être justifiée. Ensuite, nous étudierons les mécanismes d’indemnisation et les recours possibles. Enfin, nous aborderons les procédures administratives et judiciaires qui encadrent le processus d’expropriation. Cette analyse nous permettra de saisir comment ces lois s’intègrent dans un contexte juridique plus large. L’ABC du régime québécois en matière d'expropriation Approche québécoise  La LCE prévoit que toute expropriation doit être décidée ou autorisée préalablement par le gouvernement aux conditions qu’il détermine. Une fois ces autorisations obtenues, l’expropriant peut, par voie de résolution, de décret ou de règlement, procéder à l’expropriation. Ce pouvoir d’exproprier peut toutefois appartenir à d’autres entités non gouvernementales, telles que des municipalités, des communautés métropolitaines, des centres de services scolaires ou des commissions scolaires, qui n’ont pas à obtenir cette autorisation. Notons également que certains organismes publics, dont Hydro-Québec, possèdent le pouvoir d’exproprier. Aux termes de la LCE, la procédure d’expropriation débute avec le dépôt au Tribunal administratif du Québec (ci-après, le « TAQ ») d’un extrait du cadastre du Québec montrant l’immeuble exproprié si l’expropriation porte sur un lot entier. S’il y a plus d’un droit à exproprier, un plan général doit être déposé. À la suite de ce dépôt, l’expropriant doit procéder à l’envoi d’un avis d’expropriation (ci-après, l’ « avis d’expropriation ») au titulaire d’un droit portant sur l’immeuble exproprié. La date de la signification de l’avis d’expropriation correspond à la date de l’expropriation. Cette date est importante puisqu’elle constitue généralement la date butoir pour le calcul des indemnités. L’avis d’expropriation doit contenir certains éléments obligatoires, notamment la désignation de l’immeuble exproprié, les objectifs de l’expropriation ainsi que la date de libération de l’immeuble. La date de libération correspond à la date à laquelle l’ensemble des parties dessaisies doivent avoir libéré l’immeuble et la date à laquelle l’expropriant acquiert la qualité de propriétaire. Par ailleurs, une déclaration détaillée initiale doit accompagner l’avis d’expropriation. Cette déclaration doit indiquer le montant de l’indemnité offerte par l’expropriant, qui doit être ventilé en fonction des postes d’indemnisation applicables à la situation de la partie dessaisie. La déclaration détaillée initiale doit également indiquer minimalement la valeur marchande du droit exproprié. L’introduction du concept de « valeur marchande » constitue un changement de cap par rapport à l’ancienne loi. Une fois l’avis d’expropriation reçu, l’exproprié dispose d’un délai de quatre mois pour déposer au TAQ sa propre déclaration détaillée, qui énonce les postes de réclamation qu’il souhaite réclamer. De même, l’exproprié doit, dans les 30 jours qui suivent la date de l’expropriation, informer l’expropriant de la présence de locataires ou d’occupants, ainsi que des baux et des ententes écrites conclus avec les locataires de l’immeuble exproprié. L’expropriant doit ensuite signifier un avis de libération au locataire ou à l’occupant de bonne foi, accompagné de la déclaration détaillée initiale, qui indique minimalement un montant au moins équivalent à trois mois de loyer, si la résidence du locataire ou de l’occupant fait partie de l’immeuble exproprié. L’expropriant doit, dans les 30 jours suivant la date de l’expropriation, inscrire l’avis d’expropriation sur le registre foncier. À défaut, par l’expropriant, de respecter ce délai, tout intéressé peut déposer une demande en radiation de l’inscription de l’avis d’expropriation. Le respect de ce délai est important, car des dommages-intérêts peuvent être accordés à l’exproprié en réparation du préjudice résultant du défaut de le respecter. Par ailleurs, l’exproprié peut, dans les 30 jours suivant la date de l’expropriation, contester l’expropriation et demander la radiation de l’avis d’expropriation. Cette demande doit être signifiée à l’expropriant et au TAQ. Le processus de contestation est détaillé ci-après. L’expropriant prend possession du bien lorsqu’il procède à l’inscription d’un avis de transfert sur le registre foncier et à la date de libération indiquée dans l’avis d’expropriation. Cet avis de transfert ne peut être publié avant le versement de l’indemnité provisionnelle initiale ainsi qu’avant la date de libération. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’Officier de la publicité foncière refusera de procéder à son inscription. Pour des motifs graves et en l’absence de préjudice sérieux pour l’expropriant, la partie dessaisie peut s’adresser à la Cour supérieure pour demander de demeurer en possession de l’immeuble exproprié pour une certaine période, qui ne peut excéder six mois. Résumé des changements apportés à l’indemnisation  L’entrée en vigueur de la LCE a changé les règles du jeu en matière d’indemnisation. Ainsi, alors que sous l’ancienne loi, le principe en matière d’indemnisation était celui de la « valeur au propriétaire », le calcul de l’indemnité est désormais effectué en fonction de la valeur marchande du bien. Ceci marque un changement de cap important pour l’ensemble des décisions judiciaires et administratives, qui prévoyait une présomption en faveur de l’indemnisation2. Aux termes de la LCE, les indemnités accordées sont désormais régies selon un cadre d’analyse détaillé, fondé sur des calculs définis et des approches d’indemnisation distinctes. La LCE prévoit désormais que l’indemnité est déterminée sur la base de la valeur marchande du bien exproprié. Ainsi, l’expropriant a le fardeau de prouver la valeur marchande du droit exproprié, alors que l’exproprié a le fardeau de la preuve pour tous les autres éléments constituant l’indemnité définitive. La valeur marchande, dans ce contexte, correspond au prix de vente du droit qui est le plus probable et qui est établi à la date de l’expropriation, selon l’usage le meilleur et le plus profitable de ce droit, sur un marché libre et ouvert à la concurrence. À noter que l’usage le meilleur et le plus profitable correspond à l’usage du droit fait à la date de l’expropriation ou à l’usage déterminé en tenant compte de certains critères. Plusieurs indemnités peuvent être versées afin de dédommager l’exproprié. Une indemnité provisionnelle initiale, qui correspond à un montant au moins égal à 100 % de la valeur marchande indiquée dans la déclaration détaillée de l’expropriant, doit être versée à la partie dessaisie, et ce, afin de lui permettre de poursuivre ses activités et de restreindre les inconvénients découlant de l’expropriation. Cette indemnité équivaut à 100 % de la valeur marchande du droit exproprié. Si cette indemnité est insuffisante, l’exproprié peut demander une indemnité provisionnelle complémentaire. L’indemnité définitive, qui est indiquée dans la déclaration détaillée, est constituée à la fois de l’indemnité immobilière, de l’indemnité en réparation des préjudices, de l’indemnité pour perte de valeur de convenance et de l’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients. L’indemnité immobilière Cette indemnité est constituée de la valeur marchande du droit exproprié, et le cas échéant, de l’une des indemnités suivantes, qui est déterminée en fonction de la situation de la partie dessaisie : l’indemnité de déplacement, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le déplacement d’une construction; l’indemnité de réaménagement, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le réaménagement d’un immeuble; l’indemnité de fermeture d’une entreprise, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur la cessation de l’exploitation d’une entreprise; l’indemnité de concordance, dans le cas d’une indemnité établie en fonction de l’approche basée sur le déménagement; l’indemnité de remplacement des bâtiments et de leurs aménagements, établie en fonction de l’approche basée sur la théorie de la réinstallation; l’indemnité pour un usage autre. Ces indemnités sont déterminées selon différentes approches énoncées par la LCE. Le locataire et l’occupant de bonne foi ont droit à l’indemnité de réaménagement, à l’indemnité de fermeture d’une entreprise ou à l’indemnité de concordance. L’indemnité en réparation des préjudices   L’indemnité en réparation des préjudices correspond aux coûts réels actualisés des préjudices matériels directement causés par l’expropriation et subis par l’exproprié. L’indemnité pour perte de valeur de convenance L’indemnité pour perte de valeur de convenance correspond à la perte subie par un exproprié en raison de la valeur personnelle qu’il attribue à l’immeuble et dont ne tient normalement pas compte un acheteur. Cette indemnité est plafonnée à un montant de 32 422 $, sous réserve d’indexation. L’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients L’indemnité pour les troubles, les ennuis et les inconvénients correspond à la valeur des dommages directs, matériels et certains qui sont subis par la partie dessaisie et causés par la procédure d’expropriation, notamment pour la perte de temps attribuable à la préparation de la cause et à sa participation aux rencontres. Cette indemnité peut être réclamée uniquement par certaines parties dessaisies et est plafonnée à un montant de 10 807 $, sous réserve d’indexation. L’exproprié aura alors à prouver quelle approche s’applique dans son cas. À la suite de l’apport de cette preuve, le TAQ aura à trancher en fonction des approches prouvées et qui sont applicables. Contestation  Dans les 30 jours qui suivent la date de l’expropriation, l’exproprié peut contester le droit de l’expropriant à l’expropriation et demander la radiation de l’avis d’expropriation au moyen d’une demande aux tribunaux siégeant dans le district où est situé l’immeuble exproprié. Cette demande doit être signifiée à l’expropriant et au TAQ et elle doit être instruite et jugée d’urgence. La nouvelle loi concernant l’expropriation prévoit que la contestation du droit à l’expropriation n’opère pas sursis automatiquement de la procédure d’expropriation, sauf si le tribunal l’ordonne, à la demande de l’exproprié. Auparavant, la situation était l’opposé, en ce que la contestation du droit à l’expropriation suspendait les procédures d’expropriation. Bien que l’article 17 de la LCE n’énonce aucun critère applicable à la demande de sursis, la Cour supérieure a indiqué que la partie qui demande le sursis doit démontrer qu’elle bénéficie d’une apparence de droit, qu’elle subira un préjudice sérieux ou irréparable si le sursis n’est pas accordé et que la balance des inconvénients penche en sa faveur3. Si la demande de l’exproprié est accordée, l’inscription de l’avis d’expropriation sur le registre foncier sera radiée et les parties dessaisies pourront demander au TAQ des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la procédure d’expropriation. L’ABC du régime fédéral en matière d'expropriation Approche fédérale en matière d’expropriation La Loi fédérale accorde le pouvoir d’exproprier à la Couronne. La Cour fédérale qualifie la décision d’exproprier comme étant hautement discrétionnaire et de nature politique4. Ainsi, le pouvoir d’expropriation conféré à la Couronne est très large et vise tout bien-fonds situé au Québec. Dans la Loi fédérale, le terme « bien-fonds » s’entend des fonds de terre, mines, bâtiments, structures, accessoires fixes ainsi que des objets qui sont immeubles au sens du droit civil du Québec. Dans certaines situations, le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux (ci-après, le « Ministre ») peut estimer qu’un bien-fonds donné est nécessaire pour réaliser un objectif d’intérêt public. Dans ce contexte, le Ministre a la responsabilité de faire une demande officielle auprès du procureur général pour entamer un processus d'expropriation. Dès que le Ministre soumet cette demande, le processus formel d’expropriation fédéral est enclenché, permettant ainsi à la Couronne de prendre les mesures appropriées pour exproprier le bien-fonds en question. Ainsi, à la suite de la demande du Ministre, le procureur général procède à l’enregistrement d’un avis d’intention d’exproprier au bureau du registrateur de la circonscription foncière où se situe le bien-fonds. Cet avis contient une déclaration de l’intention de la Couronne d’exproprier le droit visé. En outre, il décrit le bien-fonds visé et précise la nature du droit dont l’expropriation est proposée. Il indique également l’ouvrage public ou l’autre fin d’intérêt public pour lesquels le droit immobilier est requis. À la suite de l’enregistrement de l’avis, le procureur général doit fournir au Ministre un rapport indiquant les noms et dernières adresses connues, le cas échéant, des personnes qui paraissent y avoir un droit. Dans les 30 jours suivant l’enregistrement de l’avis, le Ministre doit publier l’avis d’intention d’expropriation dans au moins un numéro d’une publication ayant une circulation générale dans la région où se trouve le bien-fonds. En outre, une copie de cet avis est envoyée aux personnes dont les noms sont indiqués dans le rapport du procureur général, et ce, aussitôt que possible après l’enregistrement. Cet avis ainsi que tout autre document destiné à une personne tierce doit être envoyé par courrier recommandé à la dernière adresse connue. À la suite de cet envoi, le Ministre fait publier l’avis dans la Gazette du Canada. Cet avis est réputé avoir été donné à la date de sa publication dans la Gazette du Canada. La Cour fédérale a décrit le pouvoir d’expropriation conféré par la Loi fédérale comme étant un large pouvoir discrétionnaire d’évaluer et de décider de ce qui est requis dans l’« intérêt public », et de déterminer quel droit immobilier est requis à cette fin. La contestation de l’expropriation peut donc s’avérer difficile. La Loi fédérale prévoit que toute personne qui souhaite s’opposer à l’expropriation peut le faire dans un délai de 30 jours à compter de la publication de l’avis d’intention d’expropriation dans la Gazette du Canada. Elle doit signifier son opposition par écrit au Ministre en indiquant son nom, son adresse ainsi que la nature et les motifs de son opposition, ainsi que son intérêt à s’opposer à l’expropriation envisagée. À l’expiration du délai de 30 jours, et si une opposition lui a été signifiée, le Ministre doit ordonner la tenue d’une audience publique au sujet de l’opposition reçue. Un enquêteur est alors nommé par le procureur général pour tenir cette audience. Dans un délai maximal de sept jours suivant sa nomination, l’enquêteur doit fixer la date, l’heure et le lieu de l’audience publique. Il devra donner à chaque personne ayant signifié une opposition au Ministre une occasion de se faire entendre. L’enquêteur peut également inspecter le bien-fonds visé par l’avis. L’audience est tenue de la manière que peut déterminer l’enquêteur. Une fois l’audience terminée, et au plus tard 30 jours après sa nomination, l’enquêteur doit remettre au Ministre un rapport écrit sur la nature et les motifs des oppositions présentées. Après la tenue de l’audience publique, ou si aucune opposition ne lui est présentée dans le délai de 30 jours, le Ministre peut confirmer l’avis d’intention d’expropriation ou y renoncer. Toutefois, à l’expiration d’un délai de 120 jours après le jour où l’avis a été donné, le Ministre n’a pas confirmé son intention, il est réputé avoir renoncé à cette intention. En cas de renonciation, le Ministre doit envoyer un avis de renonciation de cette intention aux personnes visées et au procureur général. En cas de confirmation, le Ministre doit demander au procureur général d’enregistrer un avis de confirmation de l’intention d’expropriation (ci-après, l’ « avis de confirmation »). Une fois l’avis de confirmation enregistré, le Ministre doit envoyer une copie à toutes les personnes qui paraissent avoir un droit sur le bien-fonds et à toutes les personnes qui ont signifié une opposition. Dès l’enregistrement d’un avis de confirmation, le droit devient absolument dévolu à la Couronne. Dans les 90 jours de l’enregistrement de l’avis de confirmation, le Ministre doit faire, par écrit, une offre d’indemnité à toutes les personnes qui ont réellement un droit sur le bien-fonds. Une fois toute cette procédure terminée, la Couronne prend possession du bien-fonds visé. Sommes versées à titre d’indemnisation  Une indemnité est versée à chaque personne qui, immédiatement avant l’enregistrement d’un avis de confirmation, était le titulaire d’un droit sur le bien-fonds visé par l’avis d’expropriation. Le montant de cette indemnité est égal à l’ensemble des sommes suivantes : la valeur du droit ou intérêt exproprié à la date à laquelle la Couronne l’a pris : valeur déterminée en fonction de la valeur marchande, soit le montant qui aurait été payé pour le droit ou l’intérêt si celui-ci avait été vendu sur le marché libre, à la date de prise de possession par la Couronne. le montant de la diminution de valeur de ce qui reste au titulaire ou détenteur : montant obtenu en retranchant de la valeur de tous les droits réels immobiliers ou intérêts fonciers que le titulaire ou détenteur avait immédiatement avant la prise du droit ou intérêt exproprié, la somme obtenue en additionnant la valeur du droit ou intérêt exproprié et la valeur de tout ce qui reste de ses droits réels immobiliers ou intérêts fonctions immédiatement après le moment de la prise du droit ou intérêt exproprié. La date de référence pour le calcul de l’indemnité est généralement la date à laquelle l’avis de confirmation a été enregistré. La Couronne paie également à chaque personne ayant droit à une indemnité un montant égal aux frais d’estimation, frais légaux et autres frais qui ont été raisonnablement encourus par cette personne pour faire valoir son droit à cette indemnité. La Loi fédérale prévoit également un mécanisme de négociation de l’indemnité, lorsque la personne ayant droit à une indemnité et le Ministre sont incapables de convenir du montant de l’indemnité. Ainsi, chaque partie peut signifier à l’autre, après qu’une offre d’indemnité a été faite et dans les 60 jours suivant l’offre, un avis de négocier l’indemnité. L’octroi d’indemnités aux termes de la Loi fédérale diffère donc de manière importante de ce qui est prévu dans la LCE, bien que la valeur marchande demeure au cœur des indemnités accordées en vertu de la LCE. Compagnies de chemin de fer  La procédure est toutefois différente pour les compagnies de chemin de fer. En effet, celles-ci doivent tout d’abord présenter une demande au ministre fédéral des Transports concernant le droit réel immobilier ou l’intérêt foncier qu’elles n’ont pas été en mesure d’acheter. Ce ministre devra alors recommander l’expropriation à son homologue des Travaux publics et des Services gouvernementaux, afin qu’il fasse exproprier par la Couronne le droit réel immobilier que la compagnie de chemin de fer n’a pu acquérir. Conclusion Ainsi, il existe plusieurs différences entre les régimes applicables. Cette dualité législative peut engendrer une certaine iniquité, car elle peut conduire à des résultats différents pour des parties expropriées se trouvant dans des situations similaires, de même que pour les parties expropriantes. En effet, tel qu’il est exposé ici, les critères d’évaluation de l’indemnité, les procédures utilisées pour sa détermination, ainsi que les recours disponibles peuvent varier considérablement d’une loi à l’autre. Ainsi, un exproprié pourrait obtenir une indemnité différente selon le régime applicable, même si les conditions objectives de son expropriation sont comparables à celles d’un autre exproprié sous un régime différent. Pour obtenir des renseignements détaillés ou pour toute question supplémentaire, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe. Nous nous ferons un plaisir de vous assister et de vous fournir les renseignements nécessaires à toute procédure d’expropriation. Il est à noter que seule l’application au Québec de la Loi fédérale est traitée dans ce texte. Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd, [1997] 1 RCS 32. Société immobilière 2081-2083 Marie-Victorin inc. c. Ville de Varennes, 2024 QCCS 3969, par. 15. Vachon (Succession) c. Canada (Procureur général), 2024 CF 709.

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

Introduction Le 14 juin 2024, la Cour supérieure du Québec a rendu une décision1 qui interprète l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, qui est entré en vigueur en 2019. Cette disposition donne l’occasion à une personne intéressée à participer au processus d’adjudication de porter plainte au préalable au sujet d’une exigence des documents d’appel d’offres qu’elle considère comme n’assurant pas un traitement intègre et équitable des concurrents. À notre connaissance, c’est la première fois qu’un tribunal se penche sur l’incidence du non-respect de cette disposition relativement nouvelle dans un recours en dommages-intérêts pour perte de profits2 par un soumissionnaire non retenu. La Cour supérieure conclut que si un soumissionnaire ne soumet pas sa plainte en temps utile, il faut y voir « une forme de fin de non-recevoir ou à tout le moins une rupture du lien de causalité entre la faute présumée et le dommage réclamé » (paragraphe 40). Faits Ce litige opposait Transport Martin Forget Inc. (« Transport Forget ») à la Municipalité de Saint-Alexis (la « Municipalité »). Le 6 mai 2019, la Municipalité lance un appel d’offres pour un contrat de déneigement et d’épandage d’abrasifs. Transport Forget dépose une soumission qui s’avère être la plus basse, soit 150 000 $ plus bas que le soumissionnaire retenu. Transport Forget est écartée de l’appel d’offres en raison de sa non-conformité au devis exigeant qu’elle fournisse un numéro de dossier de la Régie du bâtiment du Québec (la « RBQ »), accompagné d’une attestation que son dossier est en règle. Par suite du refus de la Municipalité d’octroyer le contrat à Transport Forget, cette dernière lui réclame 300 000 $ à titre de dommages pour la perte de profits alléguée. Transport Forget estime que sa soumission est conforme, que le critère exigeant une licence de la RBQ imposé par la Municipalité est frivole et déraisonnable, que la Municipalité n’a pas respecté le principe d’égalité entre les soumissionnaires et que le processus de plainte prévu à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec ne la prive pas de ses droits. Pour sa part, la Municipalité estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure et que le non-respect du processus de plainte concernant cette exigence, qui est raisonnable et protectrice de l’intérêt public, est fatal au recours de Transport Forget. La preuve révèle que le numéro de licence de la RBQ fourni dans la soumission de Transport Forget n’était pas valide et que Transport Forget a volontairement décidé de ne pas renouveler sa licence de la RBQ avant le dépôt de sa soumission, ne sachant pas si elle allait remporter le processus d’appel d’offres et souhaitant ainsi éviter de devoir payer inutilement les droits annuels de 1 000 $ exigés pour le renouvellement de sa licence. Principes applicables Afin de juger de l’issue du présent litige, la Cour effectue une analyse à la lumière de l’affaire Tapitec3, arrêt de principe en matière d’appel d’offres. Elle rappelle les enseignements de la Cour selon lesquels le facteur déterminant pour qualifier une irrégularité de mineure ou de majeure est celui de l’égalité des soumissionnaires. Elle rappelle aussi que les municipalités peuvent stipuler des conditions visant à limiter le nombre de soumissionnaires, à condition que ce soit dans un but important et légitime. Quant à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, la Cour y voit un mécanisme de surveillance de l’ensemble des contrats octroyés par des organismes publics visant à mettre en place un processus destiné à assurer le respect des principes d’intégrité nécessaires à la protection de l’intérêt public. L’intention du législateur, selon la Cour, est également de protéger les petites municipalités, comme celle qui est ici en cause (qui compte environ 1 500 habitants), contre d’éventuels recours judiciaires suivant l’ouverture des soumissions, en assurant la résolution des enjeux concernant le principe d’égalité des soumissionnaires en amont du processus d’appel d’offres. À défaut de se conformer à cette exigence, aucun recours pour perte de profits, comme en l’espèce, ne sera recevable, sauf en cas de fraude ou de mauvaise foi flagrante, comme en cas de collusion. Le but de la disposition en question est d’éviter qu’un soumissionnaire au fait des exigences formulées dans les documents d’appel d’offres puisse contester ces exigences après-coup. Décision La Cour estime que l’obligation de détenir un numéro de licence de la RBQ est une condition dont l’objectif est de limiter le nombre de soumissionnaires, ce que la Municipalité était en droit de faire. Bien que la Cour reconnaisse qu’il n’y a aucune corrélation entre la capacité de faire du déneigement et la détention d’une licence de la RBQ, elle accepte la preuve selon laquelle cette condition est un moyen approprié et rapide pour la Municipalité de vérifier la crédibilité et le sens de l’organisation des soumissionnaires, ce qui représente un objectif légitime et important. La Cour conclut donc que cette exigence du devis n’est pas frivole ou arbitraire. La Cour estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure. Bien que l’obligation de détenir une licence valide de la RBQ ne soit pas une condition d’ordre public ou une exigence de fond, elle vise justement à proscrire le manque de sérieux dont Transport Forget a fait preuve quand elle a choisi de ne pas payer les droits de renouvellement de sa licence de la RBQ avant de soumissionner. La Municipalité a exercé sa discrétion administrative de façon raisonnable et a veillé au respect de la primauté de l’égalité des soumissionnaires. La Cour conclut alors que la Municipalité a écarté la soumission de Transport Forget à bon droit. Bien que la Cour conclue au rejet de la demande, elle se penche néanmoins sur l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. La Cour estime qu’il était possible pour Transport Forget de formuler une plainte au préalable quant à la validité de la condition imposée par la Municipalité concernant la détention de la licence de la RBQ, ce qui aurait permis à la Municipalité de modifier son appel d’offres avant l’ouverture des soumissions. Transport Forget ne l’ayant pas fait, son recours en dommages-intérêts est irrecevable. Commentaire Les soumissionnaires à un appel d’offres public de la part d’une municipalité se doivent de connaître l’existence de l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec4 et d’en comprendre l’application en temps opportun. En effet, ainsi que le démontre l’interprétation de cet article par la Cour supérieure dans le jugement dont il est question ici, un soumissionnaire non retenu qui n’a pas respecté le processus de plainte prévu à cet article et qui prévoit exercer un recours en dommages-intérêts pour perte alléguée de profits pourrait se voir opposer une fin de non-recevoir. Transport Martin Forget Inc. c. Municipalité de Saint-Alexis, 2024 QCCS 2208 Nous avons trouvé la décision Sintra inc. c. Municipalité de Noyan, 2019 QCCS 4293 (CanLII), qui traite également de cette disposition, mais dans le cadre d’un recours en injonction provisoire du plus bas soumissionnaire qui tente d’empêcher l’octroi du contrat à un tiers : la Cour rejette la demande, notamment parce que le soumissionnaire n’a pas formulé de plainte à l’encontre du processus envisagé pour l’attribution du contrat conformément à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec et conclut que le critère de l’apparence de droit n’est pas rempli. Tapitec c. Ville de Blainville 2017 QCCA 317 Nous tenons également à souligner l’article 573.3.1.4 de la Loi sur les cités et villes, qui est identique à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. Nous n’avons trouvé aucune décision qui interprète cet article, alors nous invitons les soumissionnaires à faire preuve de prudence et à respecter le processus de plainte pour les appels d’offres lancés par les cités et villes pour éviter qu’un argument de fin de non-recevoir leur soit opposé.

Le 20 décembre 2022, le Règlement interdisant les plastiques à usage unique1 du gouvernement fédéral (le « Règlement ») entrait graduellement en vigueur avec pour effet, tel que son nom l’indique, d’interdire (ou de restreindre dans certains cas) la fabrication, l’importation et la vente de certains plastiques à usage unique qui représentent une menace pour l’environnement. En principe, il est désormais interdit de fabriquer, d’importer ou de vendre certains articles manufacturés en plastique à usage unique composés entièrement ou partiellement de plastique, tels que les récipients alimentaires, les sacs d’emplettes et les pailles. Se sont ajoutés, le 20 juin 2024, les anneaux pour emballage de boissons et les pailles flexibles emballées avec des contenants de boissons2. Toutefois, des recours actuellement pendants auprès des tribunaux sont susceptibles de changer la donne. Un règlement et un décret présentement contestés Depuis le 15 juillet 2022, le Règlement fait l’objet d’une contestation devant la Cour fédérale, un pourvoi qui a été introduit par Petro Plastics Corporation Ltd et al3 (l’« affaire Petro Plastics »). Les parties à ce dossier ont toutefois demandé la suspension de celui-ci , jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu dans une autre affaire4 introduite par la Coalition pour une utilisation responsable du plastique (l’ « affaire Coalition »)5. Dans l’affaire Coalition, c’est la validité du décret par lequel les articles manufacturés en plastique ont été inscrits sur la liste des substances toxiques de l’annexe 1 de la Loi canadienne sur la protection de l’environnement (la « LCPE »)6 qui est, cette fois, remise en cause. La Cour d’appel fédérale, qui entendra cette affaire incessamment, rendra un jugement qui aura un effet sur l’affaire Petro Plastics. En effet, le 16 novembre 2023, dans l’affaire Coalition, la Cour fédérale a rendu une décision en faveur de la Coalition, annulant rétroactivement et déclarant nul et illégal, en date du 23 avril 2021, le Décret d’inscription des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1 de la LCPE7. Essentiellement, deux principaux motifs ont mené la Cour fédérale à conclure à l’illégalité de cette inscription. Constat de la Cour fédérale Le décret est jugé déraisonnable La Cour fédérale a conclu, en premier lieu, que le décret était déraisonnable, parce que les éléments de preuve dont disposait le gouvernement fédéral ne permettaient pas de conclure que tous les articles manufacturés en plastique étaient toxiques au sens de la LCPE. La preuve indiquait au contraire que certains articles manufacturés en plastique inclus dans le champ d’application de la liste de l’annexe 1 n’étaient pas toxiques. En inscrivant sans réserve la catégorie générale des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1, le gouvernement a ainsi, selon la Cour fédérale, excédé les limites de son pouvoir. Le décret est jugé inconstitutionnel En deuxième lieu, la Cour fédérale a conclu que le décret était inconstitutionnel, parce qu’il ne relevait pas de la compétence du gouvernement fédéral en matière de droit criminel. Seules les substances qui sont toxiques « au sens réel » peuvent figurer sur la liste des substances toxiques. Encore doit-il s’agir de substances qui sont nocives, dangereuses pour l’environnement ou la vie humaine et qui sont réellement susceptibles de causer des préjudices. En d’autres termes, la compétence de réglementer la large et exhaustive catégorie des « plastiques à usage unique » relève plutôt, selon la Cour fédérale, des provinces. Le Procureur général du Canada a interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel fédérale le 8 décembre 2023. La Cour d’appel fédérale a ensuite accordé le sursis de la décision rendue le 16 novembre 2023 et ce, pour toute la durée de l’appel de la décision8, de sorte que le décret et le règlement demeurent, du moins pour le moment, en vigueur. La confirmation par la Cour d’appel fédérale de la décision de la Cour fédérale du 16 novembre 2023 serait susceptible d’avoir un impact sur la validité du Règlement. En effet, ce n’est que si le gouvernement fédéral détermine qu’une substance est toxique au sens de la LCPE que celle-ci peut être inscrite par décret à l’annexe 1, en vertu de l’article 90 de cette loi, et ce n’est que postérieurement à l’inscription d’une telle substance sur la liste que le gouvernement dispose du pouvoir de la réglementer, en vertu, cette fois, de l’article 93 de la même loi. Les articles en plastique concernés Sous réserve de l’issue des dossiers judiciaires abordés plus haut, voici la liste exhaustive des articles qui sont interdits par le Règlement : les anneaux en plastique à usage unique pour emballage de boissons qui sont conçus pour entourer des récipients de boissons et permettre de les transporter ensemble9; les bâtonnets à mélanger en plastique à usage unique conçus pour remuer ou mélanger des boissons ou pour empêcher le débordement d’une boisson par le couvercle de son contenant10; les récipients alimentaires en plastique à usage unique qui à la fois : a) sont en forme de récipient à clapet, de récipient à couvercle, de boîte, de gobelet, d’assiette ou de bol, b) sont conçus pour servir des aliments ou des boissons prêts à consommer ou pour les transporter et c) contiennent certaines matières11; les sacs d’emplettes en plastique à usage unique conçus pour transporter des articles achetés dans une entreprise et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) le plastique n’est pas un tissu12, b) le plastique est un tissuet il se brise ou se déchire, selon le cas, (i) s’il est utilisé pour transporter un poids de dix kilogrammes sur une distance de cinquante-trois mètres à cent reprises ou (ii) s’il est lavé conformément aux méthodes de lavage spécifiées pour un seul lavage domestique dans la norme ISO 6330 de l’Organisation internationale de normalisation et ses modifications successives13; les ustensiles en plastique à usage unique en forme de fourchette, de couteau, de cuillère, de cuillère-fourchette ou de baguette et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants : a) ils contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité14; les pailles en plastique à usage unique qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) elles contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité. Les exceptions  Les pailles flexibles en plastique à usage unique Les pailles flexibles en plastique à usage unique, soit celles qui comportent un segment articulé qui permet de la plier et de la maintenir en position dans différents angles »15, pourront être fabriquées et importées16. Ces pailles flexibles pourront également être vendues dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes17 :  La vente n’a pas lieu dans un contexte commercial, industriel ou institutionnel. Cette exception signifie que les particuliers peuvent vendre ces pailles flexibles; La vente se fait entre entreprises sous emballage d’un paquet d’au moins 20 pailles; La vente, par un magasin de commerce au détail, d’un paquet d’au moins 20 pailles est faite à un client, dans la mesure où le client le demande sans que le paquet soit exposé de façon à ce que le client puisse le voir sans l’aide d’un employé de magasin18; La vente, par un magasin de vente au détail, de pailles à un client, si elles sont emballées conjointement avec des récipients de boissons et que les récipients de boissons ont été emballés ailleurs qu’au magasin de vente au détail; La vente a lieu entre un établissement de soins, tels un hôpital ou un établissement de soins de longue durée, et ses patients ou ses résidents. L’exportation d’articles en plastique à usage unique Tous les articles manufacturés en plastique à usage unique énumérés ci-dessus pourront toutefois être fabriqués, importés ou vendus à des fins d’exportation jusqu’au 20 décembre 202519. Cela étant dit, toute personne qui fabrique ou importe ces articles pour fins d’exportation devra conserver dans un registre certains renseignements et documents, selon le cas, et ce, pour chaque type d’article manufacturé en plastique20. Ces renseignements et documents devront être conservés pendant au moins cinq ans dans le registre au Canada21. Conclusion : une invitation à repenser l’usage du plastique À court terme, les entreprises devront amorcer une réflexion afin de déterminer comment elles remplaceront les articles manufacturés en plastique qu’elles utilisent. Afin d’aider les entreprises à sélectionner des substituts aux articles de plastique à usage unique, le gouvernement fédéral a publié une Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique22. Selon cette ébauche, la réduction des matières plastiques devrait être privilégiée. Ainsi, les entreprises pourraient d’abord se demander si un plastique à usage unique doit être remplacé ou si ce produit ou service peut être éliminé. Seuls les produits ayant des fonctions essentielles devraient être remplacés par des équivalents non plastiques. Il est noté que la plupart du temps, les bâtonnets à mélanger et les pailles pourraient être éliminés. Une autre façon de réduire les déchets serait d’opter pour des produits et emballages réutilisables. Les entreprises sont ainsi invitées à repenser leurs produits et services pour offrir des options réutilisables. Les programmes de contenants réutilisables (c.-à-d. offrir la possibilité aux clients d’utiliser leurs contenants réutilisables) sont une option de réutilisation que les entreprises pourraient envisager, et ce, plus particulièrement pour réduire la quantité de récipients alimentaires en plastique. Ce n’est que lorsqu’il ne serait pas possible d’opter pour des produits réutilisables que l’entreprise devrait substituer au produit de plastique à usage unique un substitut à usage unique qui serait, quant à lui, recyclable. Dans cette situation, les entreprises sont invitées à communiquer avec les installations de recyclage locales pour s’assurer de leur capacité de recycler les produits avec succès lorsqu’ils arriveront en fin de vie. Finalement, faire payer les consommateurs pour certains substituts à usage unique (p. ex. les ustensiles à usage unique en bois ou fibre pressée) peut également décourager leur utilisation. DORS/2022-138 Règlement, par. 3 (2), art. 11 et par. 13 (4) Petro Plastics Corporation Ltd et al c Canada (Procureur général), dossier de la Cour no T-1468-22. Décret enregistré le 23 avril 2021 et publié le 12 mai 2021 dans la Gazette du Canada Dossier de la Cour no T-824-21 L.C. 1999, ch. 33 Coalition pour une utilisation responsable du plastique c. Canada (Environnement et Changements climatiques), 2023 CF 1511 2024 FCA 18 Règlement, art. 1 et 3 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 6 « Matière faite, exclusivement ou non, de fibres textiles notamment tissées, tricotées, crochetées, nouées, tressées, feutrées, liées ou laminées » au sens de l’article 2 de la Loi sur l’étiquetage des textiles, L.R.C. (1985), ch. T-10 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 4 et par. 5 (1) Règlement, art. 1 Ibid., art. 4. Règlement, par. 5 (2) à (6) Selon l’Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique, l’objectif est de faire en sorte que les personnes en situation de handicap qui ont besoin d’une paille flexible en plastique à usage unique continuent d’y avoir accès à la maison et puissent l’apporter dans les restaurants et autres lieux. Règlement, par. 2(2), art. 10 et par. 13 (5). Ibid., art. 8. Ibid., par. 9(1). https://www.canada.ca/fr/environnement-changement-climatique/services/gestion-reduction-dechets/consultations/document-consultation-projet-reglement-plastiques-usage-unique.html.