Affaires municipales

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

Introduction Le 14 juin 2024, la Cour supérieure du Québec a rendu une décision1 qui interprète l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, qui est entré en vigueur en 2019. Cette disposition donne l’occasion à une personne intéressée à participer au processus d’adjudication de porter plainte au préalable au sujet d’une exigence des documents d’appel d’offres qu’elle considère comme n’assurant pas un traitement intègre et équitable des concurrents. À notre connaissance, c’est la première fois qu’un tribunal se penche sur l’incidence du non-respect de cette disposition relativement nouvelle dans un recours en dommages-intérêts pour perte de profits2 par un soumissionnaire non retenu. La Cour supérieure conclut que si un soumissionnaire ne soumet pas sa plainte en temps utile, il faut y voir « une forme de fin de non-recevoir ou à tout le moins une rupture du lien de causalité entre la faute présumée et le dommage réclamé » (paragraphe 40). Faits Ce litige opposait Transport Martin Forget Inc. (« Transport Forget ») à la Municipalité de Saint-Alexis (la « Municipalité »). Le 6 mai 2019, la Municipalité lance un appel d’offres pour un contrat de déneigement et d’épandage d’abrasifs. Transport Forget dépose une soumission qui s’avère être la plus basse, soit 150 000 $ plus bas que le soumissionnaire retenu. Transport Forget est écartée de l’appel d’offres en raison de sa non-conformité au devis exigeant qu’elle fournisse un numéro de dossier de la Régie du bâtiment du Québec (la « RBQ »), accompagné d’une attestation que son dossier est en règle. Par suite du refus de la Municipalité d’octroyer le contrat à Transport Forget, cette dernière lui réclame 300 000 $ à titre de dommages pour la perte de profits alléguée. Transport Forget estime que sa soumission est conforme, que le critère exigeant une licence de la RBQ imposé par la Municipalité est frivole et déraisonnable, que la Municipalité n’a pas respecté le principe d’égalité entre les soumissionnaires et que le processus de plainte prévu à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec ne la prive pas de ses droits. Pour sa part, la Municipalité estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure et que le non-respect du processus de plainte concernant cette exigence, qui est raisonnable et protectrice de l’intérêt public, est fatal au recours de Transport Forget. La preuve révèle que le numéro de licence de la RBQ fourni dans la soumission de Transport Forget n’était pas valide et que Transport Forget a volontairement décidé de ne pas renouveler sa licence de la RBQ avant le dépôt de sa soumission, ne sachant pas si elle allait remporter le processus d’appel d’offres et souhaitant ainsi éviter de devoir payer inutilement les droits annuels de 1 000 $ exigés pour le renouvellement de sa licence. Principes applicables Afin de juger de l’issue du présent litige, la Cour effectue une analyse à la lumière de l’affaire Tapitec3, arrêt de principe en matière d’appel d’offres. Elle rappelle les enseignements de la Cour selon lesquels le facteur déterminant pour qualifier une irrégularité de mineure ou de majeure est celui de l’égalité des soumissionnaires. Elle rappelle aussi que les municipalités peuvent stipuler des conditions visant à limiter le nombre de soumissionnaires, à condition que ce soit dans un but important et légitime. Quant à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, la Cour y voit un mécanisme de surveillance de l’ensemble des contrats octroyés par des organismes publics visant à mettre en place un processus destiné à assurer le respect des principes d’intégrité nécessaires à la protection de l’intérêt public. L’intention du législateur, selon la Cour, est également de protéger les petites municipalités, comme celle qui est ici en cause (qui compte environ 1 500 habitants), contre d’éventuels recours judiciaires suivant l’ouverture des soumissions, en assurant la résolution des enjeux concernant le principe d’égalité des soumissionnaires en amont du processus d’appel d’offres. À défaut de se conformer à cette exigence, aucun recours pour perte de profits, comme en l’espèce, ne sera recevable, sauf en cas de fraude ou de mauvaise foi flagrante, comme en cas de collusion. Le but de la disposition en question est d’éviter qu’un soumissionnaire au fait des exigences formulées dans les documents d’appel d’offres puisse contester ces exigences après-coup. Décision La Cour estime que l’obligation de détenir un numéro de licence de la RBQ est une condition dont l’objectif est de limiter le nombre de soumissionnaires, ce que la Municipalité était en droit de faire. Bien que la Cour reconnaisse qu’il n’y a aucune corrélation entre la capacité de faire du déneigement et la détention d’une licence de la RBQ, elle accepte la preuve selon laquelle cette condition est un moyen approprié et rapide pour la Municipalité de vérifier la crédibilité et le sens de l’organisation des soumissionnaires, ce qui représente un objectif légitime et important. La Cour conclut donc que cette exigence du devis n’est pas frivole ou arbitraire. La Cour estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure. Bien que l’obligation de détenir une licence valide de la RBQ ne soit pas une condition d’ordre public ou une exigence de fond, elle vise justement à proscrire le manque de sérieux dont Transport Forget a fait preuve quand elle a choisi de ne pas payer les droits de renouvellement de sa licence de la RBQ avant de soumissionner. La Municipalité a exercé sa discrétion administrative de façon raisonnable et a veillé au respect de la primauté de l’égalité des soumissionnaires. La Cour conclut alors que la Municipalité a écarté la soumission de Transport Forget à bon droit. Bien que la Cour conclue au rejet de la demande, elle se penche néanmoins sur l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. La Cour estime qu’il était possible pour Transport Forget de formuler une plainte au préalable quant à la validité de la condition imposée par la Municipalité concernant la détention de la licence de la RBQ, ce qui aurait permis à la Municipalité de modifier son appel d’offres avant l’ouverture des soumissions. Transport Forget ne l’ayant pas fait, son recours en dommages-intérêts est irrecevable. Commentaire Les soumissionnaires à un appel d’offres public de la part d’une municipalité se doivent de connaître l’existence de l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec4 et d’en comprendre l’application en temps opportun. En effet, ainsi que le démontre l’interprétation de cet article par la Cour supérieure dans le jugement dont il est question ici, un soumissionnaire non retenu qui n’a pas respecté le processus de plainte prévu à cet article et qui prévoit exercer un recours en dommages-intérêts pour perte alléguée de profits pourrait se voir opposer une fin de non-recevoir. Transport Martin Forget Inc. c. Municipalité de Saint-Alexis, 2024 QCCS 2208 Nous avons trouvé la décision Sintra inc. c. Municipalité de Noyan, 2019 QCCS 4293 (CanLII), qui traite également de cette disposition, mais dans le cadre d’un recours en injonction provisoire du plus bas soumissionnaire qui tente d’empêcher l’octroi du contrat à un tiers : la Cour rejette la demande, notamment parce que le soumissionnaire n’a pas formulé de plainte à l’encontre du processus envisagé pour l’attribution du contrat conformément à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec et conclut que le critère de l’apparence de droit n’est pas rempli. Tapitec c. Ville de Blainville 2017 QCCA 317 Nous tenons également à souligner l’article 573.3.1.4 de la Loi sur les cités et villes, qui est identique à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. Nous n’avons trouvé aucune décision qui interprète cet article, alors nous invitons les soumissionnaires à faire preuve de prudence et à respecter le processus de plainte pour les appels d’offres lancés par les cités et villes pour éviter qu’un argument de fin de non-recevoir leur soit opposé.

Le 20 décembre 2022, le Règlement interdisant les plastiques à usage unique1 du gouvernement fédéral (le « Règlement ») entrait graduellement en vigueur avec pour effet, tel que son nom l’indique, d’interdire (ou de restreindre dans certains cas) la fabrication, l’importation et la vente de certains plastiques à usage unique qui représentent une menace pour l’environnement. En principe, il est désormais interdit de fabriquer, d’importer ou de vendre certains articles manufacturés en plastique à usage unique composés entièrement ou partiellement de plastique, tels que les récipients alimentaires, les sacs d’emplettes et les pailles. Se sont ajoutés, le 20 juin 2024, les anneaux pour emballage de boissons et les pailles flexibles emballées avec des contenants de boissons2. Toutefois, des recours actuellement pendants auprès des tribunaux sont susceptibles de changer la donne. Un règlement et un décret présentement contestés Depuis le 15 juillet 2022, le Règlement fait l’objet d’une contestation devant la Cour fédérale, un pourvoi qui a été introduit par Petro Plastics Corporation Ltd et al3 (l’« affaire Petro Plastics »). Les parties à ce dossier ont toutefois demandé la suspension de celui-ci , jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu dans une autre affaire4 introduite par la Coalition pour une utilisation responsable du plastique (l’ « affaire Coalition »)5. Dans l’affaire Coalition, c’est la validité du décret par lequel les articles manufacturés en plastique ont été inscrits sur la liste des substances toxiques de l’annexe 1 de la Loi canadienne sur la protection de l’environnement (la « LCPE »)6 qui est, cette fois, remise en cause. La Cour d’appel fédérale, qui entendra cette affaire incessamment, rendra un jugement qui aura un effet sur l’affaire Petro Plastics. En effet, le 16 novembre 2023, dans l’affaire Coalition, la Cour fédérale a rendu une décision en faveur de la Coalition, annulant rétroactivement et déclarant nul et illégal, en date du 23 avril 2021, le Décret d’inscription des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1 de la LCPE7. Essentiellement, deux principaux motifs ont mené la Cour fédérale à conclure à l’illégalité de cette inscription. Constat de la Cour fédérale Le décret est jugé déraisonnable La Cour fédérale a conclu, en premier lieu, que le décret était déraisonnable, parce que les éléments de preuve dont disposait le gouvernement fédéral ne permettaient pas de conclure que tous les articles manufacturés en plastique étaient toxiques au sens de la LCPE. La preuve indiquait au contraire que certains articles manufacturés en plastique inclus dans le champ d’application de la liste de l’annexe 1 n’étaient pas toxiques. En inscrivant sans réserve la catégorie générale des articles manufacturés en plastique à l’annexe 1, le gouvernement a ainsi, selon la Cour fédérale, excédé les limites de son pouvoir. Le décret est jugé inconstitutionnel En deuxième lieu, la Cour fédérale a conclu que le décret était inconstitutionnel, parce qu’il ne relevait pas de la compétence du gouvernement fédéral en matière de droit criminel. Seules les substances qui sont toxiques « au sens réel » peuvent figurer sur la liste des substances toxiques. Encore doit-il s’agir de substances qui sont nocives, dangereuses pour l’environnement ou la vie humaine et qui sont réellement susceptibles de causer des préjudices. En d’autres termes, la compétence de réglementer la large et exhaustive catégorie des « plastiques à usage unique » relève plutôt, selon la Cour fédérale, des provinces. Le Procureur général du Canada a interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel fédérale le 8 décembre 2023. La Cour d’appel fédérale a ensuite accordé le sursis de la décision rendue le 16 novembre 2023 et ce, pour toute la durée de l’appel de la décision8, de sorte que le décret et le règlement demeurent, du moins pour le moment, en vigueur. La confirmation par la Cour d’appel fédérale de la décision de la Cour fédérale du 16 novembre 2023 serait susceptible d’avoir un impact sur la validité du Règlement. En effet, ce n’est que si le gouvernement fédéral détermine qu’une substance est toxique au sens de la LCPE que celle-ci peut être inscrite par décret à l’annexe 1, en vertu de l’article 90 de cette loi, et ce n’est que postérieurement à l’inscription d’une telle substance sur la liste que le gouvernement dispose du pouvoir de la réglementer, en vertu, cette fois, de l’article 93 de la même loi. Les articles en plastique concernés Sous réserve de l’issue des dossiers judiciaires abordés plus haut, voici la liste exhaustive des articles qui sont interdits par le Règlement : les anneaux en plastique à usage unique pour emballage de boissons qui sont conçus pour entourer des récipients de boissons et permettre de les transporter ensemble9; les bâtonnets à mélanger en plastique à usage unique conçus pour remuer ou mélanger des boissons ou pour empêcher le débordement d’une boisson par le couvercle de son contenant10; les récipients alimentaires en plastique à usage unique qui à la fois : a) sont en forme de récipient à clapet, de récipient à couvercle, de boîte, de gobelet, d’assiette ou de bol, b) sont conçus pour servir des aliments ou des boissons prêts à consommer ou pour les transporter et c) contiennent certaines matières11; les sacs d’emplettes en plastique à usage unique conçus pour transporter des articles achetés dans une entreprise et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) le plastique n’est pas un tissu12, b) le plastique est un tissuet il se brise ou se déchire, selon le cas, (i) s’il est utilisé pour transporter un poids de dix kilogrammes sur une distance de cinquante-trois mètres à cent reprises ou (ii) s’il est lavé conformément aux méthodes de lavage spécifiées pour un seul lavage domestique dans la norme ISO 6330 de l’Organisation internationale de normalisation et ses modifications successives13; les ustensiles en plastique à usage unique en forme de fourchette, de couteau, de cuillère, de cuillère-fourchette ou de baguette et qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants : a) ils contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité14; les pailles en plastique à usage unique qui respectent l’un ou l’autre des critères suivants: a) elles contiennent du polystyrène ou du polyéthylène ou b) leurs propriétés physiques changent après cent lavages dans un lave-vaisselle d’usage domestique alimenté à l’électricité. Les exceptions  Les pailles flexibles en plastique à usage unique Les pailles flexibles en plastique à usage unique, soit celles qui comportent un segment articulé qui permet de la plier et de la maintenir en position dans différents angles »15, pourront être fabriquées et importées16. Ces pailles flexibles pourront également être vendues dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes17 :  La vente n’a pas lieu dans un contexte commercial, industriel ou institutionnel. Cette exception signifie que les particuliers peuvent vendre ces pailles flexibles; La vente se fait entre entreprises sous emballage d’un paquet d’au moins 20 pailles; La vente, par un magasin de commerce au détail, d’un paquet d’au moins 20 pailles est faite à un client, dans la mesure où le client le demande sans que le paquet soit exposé de façon à ce que le client puisse le voir sans l’aide d’un employé de magasin18; La vente, par un magasin de vente au détail, de pailles à un client, si elles sont emballées conjointement avec des récipients de boissons et que les récipients de boissons ont été emballés ailleurs qu’au magasin de vente au détail; La vente a lieu entre un établissement de soins, tels un hôpital ou un établissement de soins de longue durée, et ses patients ou ses résidents. L’exportation d’articles en plastique à usage unique Tous les articles manufacturés en plastique à usage unique énumérés ci-dessus pourront toutefois être fabriqués, importés ou vendus à des fins d’exportation jusqu’au 20 décembre 202519. Cela étant dit, toute personne qui fabrique ou importe ces articles pour fins d’exportation devra conserver dans un registre certains renseignements et documents, selon le cas, et ce, pour chaque type d’article manufacturé en plastique20. Ces renseignements et documents devront être conservés pendant au moins cinq ans dans le registre au Canada21. Conclusion : une invitation à repenser l’usage du plastique À court terme, les entreprises devront amorcer une réflexion afin de déterminer comment elles remplaceront les articles manufacturés en plastique qu’elles utilisent. Afin d’aider les entreprises à sélectionner des substituts aux articles de plastique à usage unique, le gouvernement fédéral a publié une Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique22. Selon cette ébauche, la réduction des matières plastiques devrait être privilégiée. Ainsi, les entreprises pourraient d’abord se demander si un plastique à usage unique doit être remplacé ou si ce produit ou service peut être éliminé. Seuls les produits ayant des fonctions essentielles devraient être remplacés par des équivalents non plastiques. Il est noté que la plupart du temps, les bâtonnets à mélanger et les pailles pourraient être éliminés. Une autre façon de réduire les déchets serait d’opter pour des produits et emballages réutilisables. Les entreprises sont ainsi invitées à repenser leurs produits et services pour offrir des options réutilisables. Les programmes de contenants réutilisables (c.-à-d. offrir la possibilité aux clients d’utiliser leurs contenants réutilisables) sont une option de réutilisation que les entreprises pourraient envisager, et ce, plus particulièrement pour réduire la quantité de récipients alimentaires en plastique. Ce n’est que lorsqu’il ne serait pas possible d’opter pour des produits réutilisables que l’entreprise devrait substituer au produit de plastique à usage unique un substitut à usage unique qui serait, quant à lui, recyclable. Dans cette situation, les entreprises sont invitées à communiquer avec les installations de recyclage locales pour s’assurer de leur capacité de recycler les produits avec succès lorsqu’ils arriveront en fin de vie. Finalement, faire payer les consommateurs pour certains substituts à usage unique (p. ex. les ustensiles à usage unique en bois ou fibre pressée) peut également décourager leur utilisation. DORS/2022-138 Règlement, par. 3 (2), art. 11 et par. 13 (4) Petro Plastics Corporation Ltd et al c Canada (Procureur général), dossier de la Cour no T-1468-22. Décret enregistré le 23 avril 2021 et publié le 12 mai 2021 dans la Gazette du Canada Dossier de la Cour no T-824-21 L.C. 1999, ch. 33 Coalition pour une utilisation responsable du plastique c. Canada (Environnement et Changements climatiques), 2023 CF 1511 2024 FCA 18 Règlement, art. 1 et 3 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 6 « Matière faite, exclusivement ou non, de fibres textiles notamment tissées, tricotées, crochetées, nouées, tressées, feutrées, liées ou laminées » au sens de l’article 2 de la Loi sur l’étiquetage des textiles, L.R.C. (1985), ch. T-10 Règlement, art. 1 et 6 Règlement, art. 1 et 4 et par. 5 (1) Règlement, art. 1 Ibid., art. 4. Règlement, par. 5 (2) à (6) Selon l’Ébauche du Cadre de gestion pour la sélection d’alternatives aux plastiques à usage unique, l’objectif est de faire en sorte que les personnes en situation de handicap qui ont besoin d’une paille flexible en plastique à usage unique continuent d’y avoir accès à la maison et puissent l’apporter dans les restaurants et autres lieux. Règlement, par. 2(2), art. 10 et par. 13 (5). Ibid., art. 8. Ibid., par. 9(1). https://www.canada.ca/fr/environnement-changement-climatique/services/gestion-reduction-dechets/consultations/document-consultation-projet-reglement-plastiques-usage-unique.html.

Le 6 décembre 2023, un amendement à la Loi modifiant la Loi sur la fiscalité municipale et d’autres dispositions législatives1 (le « projet de loi 39 ») a été adopté lors de l’étude détaillée en commission parlementaire. Deux jours plus tard, le projet de loi 39 a été sanctionné. Cet amendement a introduit de nouvelles dispositions venant circonscrire les situations où il peut être prétendu que l’utilisation d’un de ses pouvoirs par une municipalité peut être qualifiée d’expropriation déguisée2, et ce, en particulier lorsque le pouvoir exercé est prévu dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme3 (« LAU »). L’encadrement de l’expropriation déguisée Le législateur a codifié, au nouvel article 245 LAU, certaines règles développées par la jurisprudence en matière d’expropriation déguisée4. Ainsi, la loi prévoit dorénavant expressément qu’un « règlement d'urbanisme peut restreindre l'exercice du droit de propriété, sans pour autant donner lieu au paiement d'une indemnité, à moins que les restrictions soient tellement sévères qu'elles empêchent toute utilisation raisonnable d'un immeuble. »5 Il est donc maintenant confirmé, par un texte législatif, qu’un acte d’une municipalité affectant l’usage d’un immeuble n’entraîne pas automatiquement l’obligation d’indemniser en vertu de l’article 952 du Code civil du Québec6 (« C.c.Q.»). Afin de permettre aux municipalités d’exercer leur rôle en matière de protection de l’environnement ainsi qu’en matière de santé et sécurité des personnes et des biens, la municipalité bénéficie maintenant de l’application d’une présomption en sa faveur à l’effet que l’atteinte au droit de propriété est justifiée, et ce, dans l’unique mesure où elle est capable de satisfaire à l’une ou l’autre des conditions qui sont énumérées à l’alinéa 3 de l’article 245 LAU. La présomption s’applique ainsi lorsque l’expropriant démontre que l’acte vise : la protection d’un milieu humide et hydrique; la protection d’un milieu autre qui a une valeur écologique importante; ou que l’acte est nécessaire pour assurer la santé ou la sécurité des personnes ou la sécurité des biens7. L’effet déclaratoire Particularité importante : le nouvel article 245 LAU est déclaratoire, soit une qualification juridique qui produit des effets dans le passé. Habituellement, le principe d’interprétation est à l’effet que les nouvelles lois n’ont pas d’effet rétroactif, tel que le prévoit la Loi d’interprétation8. En donnant une portée déclaratoire à l’article 245 LAU, le législateur a expressément voulu conférer un effet rétroactif à la disposition, et ce, depuis sa date d’entrée en vigueur. Il importe de savoir que cet effet déclaratoire a un caractère absolu, faisant en sorte que les tribunaux sont tenus de s’y conformer, comme si l’article avait toujours existé et eu cette incidence. On ne peut donc pas l’associer à la règle générale de la portée purement prospective, soit un effet dans le futur uniquement9. Par l’utilisation de cette prérogative, le législateur s’approprie le rôle du juge et dicte l’interprétation à donner à ses propres lois, cette interprétation s’apparentant alors à un précédent ayant force obligatoire10. De cette manière, les nouvelles dispositions peuvent infirmer un courant jurisprudentiel, de la même manière qu’un arrêt de la Cour suprême prévaut sur la jurisprudence des juridictions inférieures sur un point de droit11. Cependant, l’effet déclaratoire de ce nouvel article 245 LAU ne doit s’appliquer qu’aux litiges amorcés depuis son entrée en vigueur ainsi qu’avant le 8 décembre 2023, en plus de s’appliquer aux affaires prises en délibéré par un juge en première instance ainsi qu’aux causes en cours et en délibéré devant la Cour d’appel du Québec. On ne pourrait donc demander la réforme d’un jugement ayant acquis l’effet de la chose jugée en invoquant cet effet déclaratoire. Incidemment, pas plus tard que durant le mois de janvier 2024, la Cour d’appel avait décidé de permettre à une municipalité, en appel d’une décision soulevant des enjeux liés au contenu du projet de loi 39, de produire une argumentation supplémentaire à l’exposé d’appel déjà produit12. En effet, selon la municipalité appelante, la « loi nouvelle « scelle[rait] le sort du présent dossier »13. Le 18 juin 2024, suivant l’audition en appel sur le fond de cette même affaire, la Cour d’appel a conclu qu’elle « n’est pas en mesure, sur la base du dossier d’appel tel que constitué, de se prononcer dans l’abstrait sur une question qui n’a pas fait l’objet d’un véritable débat en première instance »14. Par conséquent, la Cour d’appel a infirmé les conclusions du jugement de première instance à la seule fin de permettre au juge du procès de trancher le dossier à la lumière des paramètres fixés par le nouvel article 24515. On comprend donc que le renvoi des dossiers d’appel en première instance est l’avenue que la Cour d’appel privilégie en conformité avec l’effet déclaratoire des nouvelles dispositions législatives. Diverses autres nouveautés D’autres dispositions apportent également des changements pour encadrer les éléments décrits ci-dessus. En principe, les dispositions du projet de loi 39, en lien avec l’expropriation, entrent en vigueur dès sa sanction. Cependant, les dispositions transitoires viennent créer certaines exceptions. D’abord, à partir du 8 juin 202416, un avis devra être transmis par la municipalité au propriétaire d’un immeuble concerné par un acte visant l’une des trois présomptions. Cet avis devra être transmis dans les trois mois à compter de la date d’entrée en vigueur de l’acte17. Ensuite, un propriétaire qui a subi une atteinte à son droit de propriété qui empêche toute utilisation raisonnable de son immeuble peut prendre un recours en versement d’une indemnité en vertu de l’article 952 C.c.Q. devant la Cour supérieure. Un délai de prescription de trois ans à partir de la date d’entrée en vigueur de l’acte est prévu. Ce délai a commencé à courir le 8 décembre 2023 pour ce qui est des règlements qui étaient en vigueur à cette date, sans toutefois faire en sorte de prolonger les délais qui ont déjà commencé à courir. Une nouveauté importante : Il est maintenant possible, pour la municipalité contre qui un jugement a été rendu concluant à une expropriation déguisée, d’acquérir la propriété concernée. La municipalité peut donc décider d’acquérir la propriété ou de faire cesser l’atteinte au droit de propriété18. En vertu des dispositions transitoires, dans tout litige où le juge n’a pas pris l’affaire en délibéré en date du 7 décembre 2023, le Tribunal doit prendre en compte ces règles visant la possibilité pour une municipalité de faire cesser une atteinte au droit de propriété19. Conclusion Les articles introduits à la LAU par le projet de loi 39 apportent des modifications afin d’encadrer l’interprétation et l’application du principe de l’expropriation déguisée. L’effet déclaratoire prévu voulait, selon toute évidence, répondre à une demande du monde municipal voulant bénéficier des principes de cette nouvelle législation dans des affaires pendantes. PL39, 1re sess, 43e leg, Québec, 2023. Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation utilise plutôt le terme « expropriation de fait » dans le Muni-Express concernant l’adoption du Projet de loi 39, pour consulter : Loi modifiant la loi sur la fiscalité municipale et d'autres dispositions législatives – Muni-Express (gouv.qc.ca) RLRQ, c. A-19.1. Municipalité de Saint-Colomban c. Boutique de golf Gilles Gareau inc., 2019 QCCA 1402; Dupras c. Ville de Mascouche, 2022 QCCA 350. Commentaires du ministre au soutien des amendements apportés à l’article 245 LAU. CCQ-1991. Nouvel article 245, al. 3 LAU. RLRQ, c. I-16, art. 50. Régie des rentes du Québec c. Canada Bread Company Ltd., 2013 CSC 46.  Id., paragr. 27. Id. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 25, paragr. 5. Id, paragr. 1. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 804, paragr. 30. Id., paragr. 30 et 31. Projet de loi 39, art. 87, al. 1.  Nouvel article 245.1 LAU. Nouvel article 245.3 LAU. Projet de loi 39, art. 87, al. 2.