Construction

On débat beaucoup, ces temps-ci, du « bon » mode de réalisation des projets d’infrastructure : conception-construction-financement-entretien, mode collaboratif, alliance, etc. Les étiquettes changent, mais une réalité demeure : c’est la structure la mieux adaptée au financement, privé comme public, qui a les meilleures chances d’aboutir.  Après avoir exposé pourquoi le financement de nos infrastructures doit évoluer, puis passé en revue les modèles émergents, cette série en vient au cœur du sujet que sont le cadre contractuel et l’allocation des risques. C’est là que se joue le passage du projet de nos rêves à celui de notre réalité.  Car, si l’allocation des risques n’est pas vue de la même manière par tous les intervenants, c’est généralement celle que souhaite le financier ou le donneur d’ouvrage public qui finit par déterminer le succès ou l’échec d’un projet. Les parties prenantes ont donc tout intérêt à la garder à l’esprit dès la conception.  La bankability (finançabilité) d’un projet, c’est-à-dire sa capacité à obtenir un financement à des conditions acceptables, relève d’une discipline contractuelle visant à stabiliser les coûts et les revenus, à rendre les risques gérables et à permettre une gouvernance capable de traiter les écarts sans dérive. Autrement formulé, un projet se finance risque par risque. Pour chacun (l’approvisionnement, la construction, l’exploitation, le refinancement, etc.), il faut évaluer, atténuer, puis confier le risque, par contrat, à la partie la mieux placée pour l’assumer, peu importe que l’on cherche à convaincre une banque ou simplement à tenir un budget public, les mêmes principes s’appliquent. Dans cet article, et considérant son format, nous n’en permet qu’un survol.  Le financement de projet, en bref : société dédiée, modèle financier et bilan préservé  La structure la plus courante, surtout en partenariat public-privé (PPP), repose sur une société de projet dédiée, en anglais le Special Purpose Vehicle (SPV), qui, selon le type de projet, contracte avec l’autorité publique, détient l’infrastructure projetée et assume la dette. Cette entité réunit des capitaux propres auprès de promoteurs, de constructeurs, d’exploitants ou de fonds d’investissement et de la dette auprès de banques, d’investisseurs obligataires ou d’institutions de financement du développement. En financement de projet à recours limité, la raison d’être de ce SPV est le cloisonnement qui en résulte : les prêteurs sont remboursés par les flux de trésorerie du projet, sans garantie (ou avec une garantie limitée) sur les actifs des actionnaires. L’idée n’est pas neuve, la Compagnie universelle du canal de Suez, société par actions créée en 1858 pour réaliser un ouvrage unique en mobilisant l’épargne sur la seule foi du projet, en est un ancêtre célèbre1. Ce qui a changé, c’est la sophistication du modèle financier qui sous-tend l’opération. C’est dans ce labyrinthe en format Excel que court le fil d’Ariane des flux, tenu d’une main ferme par les prêteurs, et c’est à ce modèle que toute la documentation doit donner corps, dans un « système fermé » cohérent. De là découlent l’intensité de la vérification diligente, la hiérarchie d’affectation des flux (exploitation, réserves, service de la dette puis distributions) et l’encadrement strict des dividendes tant que les marges de sécurité ne sont pas tenues.  Cette architecture n’est pas la seule. Par exemple, pour des projets plus modestes ou des marchés moins liquides, on rencontre le financement corporatif à recours complet, où des SPV soutenus par des garanties corporatives qui débloquent la clôture lorsque le « sans recours » pur est hors d’atteinte. Le cloisonnement en est alors affaibli, et l’actionnaire davantage exposé. Quel que soit le modèle disponible ou retenu, la discipline d’un prêteur doit être appliquée par le donneur d’ouvrage et le promoteur, et ce, même lorsqu’il n’y a aucun financier à convaincre. Un projet réalisé et payé sur fonds publics n’échappe pas à la rigueur : il faut tenir un budget et la bonne question demeure l’optimisation des ressources (value for money), c’est-à-dire la même évaluation des risques et la même recherche de la partie la mieux placée pour les assumer2. Même lorsqu’on ne sollicite pas les fonds d’un banquier, on emprunte son regard.  Des revenus bancables  Entre une infrastructure dont les recettes sont contractualisées ou régulées et une autre livrée aux humeurs de la demande, des prix ou des décisions publiques, l’écart de risque est considérable. Cet écart se paie en taux, en niveau d’endettement admissible et, au bout du compte, en capacité même d’atteindre la clôture financière. Les remèdes dépendent du type de projet. On peut par exemple penser à une tarification encadrée par un régulateur crédible pour un projet de transport, à des contrats d’achat à long terme et à un prix fixe ou corrélé à la matière première dans les secteurs de l’énergie ou de la pétrochimie, ou encore à des paiements de disponibilité en PPP, où l’on rémunère la mise à disposition conforme plutôt que le nombre d’usagers. Bien sûr, beaucoup d’infrastructures civiles ne tirent aucun revenu de l’usager, mais c’est alors l’autorité publique qui rémunère l’exploitant pour la mise à disposition de l’infrastructure. Dans tous les cas, ce flux de trésorerie doit être prévisible et soutenable, mais encore faut-il que le mécanisme de paiement soit « exécutable » et à la portée du payeur final.   Les paiements de disponibilité d’un PPP transfèrent le risque de demande, mais concentrent les revenus sur une autorité publique, dont la solvabilité détermine si d’autres garanties sont requises (sécurisation budgétaire, mécanismes de paiement dédiés…). Un projet à péage, lui, reste finançable si les hypothèses de trafic sont prudentes, si la tarification peut s’ajuster et si l’acceptabilité sociale a été traitée en amont. Et des revenus prévisibles, à un prix qui couvre le service de la dette, permettent de signer un contrat d’exploitation crédible et donc finançable. Dans un projet industriel, un bon contrat de vente (offtake) doit donner corps aux prévisions du modèle financier. Et lorsqu’un coût ne peut être figé d’avance, il faut l’arrimer aux revenus qu’il sert, par indexation ou refacturation, pour que les deux varient de concert plutôt qu’en sens contraire.  Évaluer, atténuer et répartir les risques  L’exercice essentiel et préalable à toute rédaction contractuelle consiste à recenser les risques, à en mesurer la probabilité et l’impact, puis à chercher pour chacun une mesure d’atténuation. La cartographie contractuelle ne vient qu’ensuite ; elle attribue chaque risque résiduel à la partie la mieux placée pour le maîtriser. La dette, du reste, ne finance que des risques identifiés, chiffrés et attribués. D’où l’exigence de cohérence des prêteurs : si la société de projet promet un standard de service à l’autorité publique, elle doit pouvoir « acheter » ce même standard auprès de ses contractants, faute de quoi le risque reste coincé chez elle, et le projet devient difficilement finançable.  La construction en donne l’illustration la plus parlante. Pour fixer le prix d’un ouvrage, on procède par une estimation des coûts éprouvée par le marché (idéalement par de vraies soumissions), puis par un contrat EPC à prix et délai fermes, de type clé en main, que les prêteurs privilégient justement parce qu’il fixe le coût d’achèvement. L’entrepreneur y intègre une marge pour ses propres aléas, qui est le prix de la certitude. Restent les défaillances possibles, que l’on couvre par des cautionnements d’exécution (performance bonds) permettant de faire terminer l’ouvrage si l’entrepreneur flanche, par des lettres de crédit garantissant le remboursement des acomptes, par des retenues sur les paiements et par des pénalités de retard. Ceci permet d’assurer que, quoi qu’il advienne, l’ouvrage sera livré au prix prévu, conformément au modèle financier.  Reste que l’EPC à prix ferme, s’il a notre préférence, n’est pas la règle partout. Au Québec et en Ontario, on recourt souvent à des modes plus souples (EPCM, alliance, conception-construction progressive), où l’entrepreneur est mobilisé tôt dans le processus, mais où le prix n’est pas figé d’emblée. Un prix cible est établi en cours de conception, assorti d’un partage des dépassements et des économies, souvent plafonné, qui aligne les intérêts sans transférer tout le risque à une seule partie3. Toutefois, la règle d’or du financier demeure : moins le prix est ferme, plus l’incertitude grandit et plus le prêteur exige de capitaux propres, de garanties d’achèvement ou de soutien des actionnaires, au prix d’un financement renchéri pour tenir compte du risque.  Reste à armer le contrat pour la durée, car une infrastructure se finance sur des décennies, dans un monde qui change. Changement de loi, force majeure, aléas climatiques ou géotechniques sont autant de chocs à prévoir pour éviter qu’un événement extérieur ne déclenche mécaniquement un défaut. Par ailleurs, via une entente directe avec l’autorité contractante, les prêteurs se voient souvent octroyer des droits d’intervention leur permettant de reprendre la main en cas de défaillance, et ce, pour éviter la résiliation et préserver la continuité du service. Bien conçus, avec des déclencheurs précis et des délais de remédiation réalistes, ces mécanismes servent aussi l’intérêt public, en créant une capacité de correction avant que l’État n’ait à intervenir.  Capitalisation et levier  Le niveau de levier financier et la qualité de la capitalisation du SPV sont des déterminants directs de la finançabilité. Les actionnaires ont souvent intérêt à maximiser la dette, car elle est en principe moins coûteuse que les capitaux propres et en accroît le rendement. Les prêteurs, eux, veulent un SPV suffisamment capitalisé pour absorber des chocs et préserver l’alignement des incitatifs. Si la part des capitaux propres est marginale, la clôture financière est souvent plus difficile et les exigences de protections contractuelles peuvent augmenter. De plus, lorsque l’équilibre économique se dégrade, un exploitant faiblement exposé peut préférer se retirer plutôt que d’encourir des pertes prolongées, laissant l’autorité publique face à une renégociation sous contrainte. Des exigences minimales de capitaux propres, combinées à des restrictions de cession d’actions avant la mise en service et une période de stabilisation, visent précisément à éviter ce désalignement.  Enfin, lorsque le contrat est attribué avant que le financement ne soit définitivement engagé, l’intervalle entre l’attribution et la clôture financière expose le donneur d’ouvrage à une pression de renégociation, car les prêteurs finalisent leur vérification diligente et imposent des conditions préalables. La réduction de ce risque implique encore de tenir compte de la perspective du banquier en son absence, en retenant dès l’appel d’offres des exigences de crédibilité du plan de financement et parfois par des mécanismes incitatifs ou disciplinaires (garanties de soumission, engagements de financement plus avancés, financement préarrangé optionnel). Sur la durée, la finançabilité exige que le contrat traite la répartition du risque de refinancement et, le cas échéant, l’affectation des gains de refinancement, afin d’éviter de difficiles discussions futures sur l’optimisation des ressources.  Leviers publics et garanties  L’intervention publique n’est pas incompatible avec le marché, à condition qu’elle vise la résolution de barrières précises plutôt que se substituer au marché. Une subvention ou un prêt public peut combler un déficit de viabilité, compenser l’absence de maturités longues ou tempérer une prime de risque excessive. Les garanties partielles et le rehaussement de crédit, qui permettent à un garant institutionnel de couvrir une tranche du risque de défaut, facilitent la disponibilité de la dette commerciale privée à moindre coût. D’autres montages vont plus loin encore. Dans une cession de créance (le forfaiting, bien connu des PPP européens, en est l’exemple type), l’autorité publique renonce, une fois l’ouvrage livré et accepté, à opposer aux prêteurs la plupart de ses moyens de défense. Sa dette de paiement devient quasi inconditionnelle et peut être cédée aux banques, qui ne portent plus le risque du projet, mais celui, bien plus avantageux, de l’autorité publique. Le coût du financement baisse d’autant. Bien sûr, il ne s’agit aucunement de mettre les deniers publics au service du privé ni de leur appliquer une rigueur moindre. Cet engagement des fonds publics appelle donc la même discipline dans la gestion des risques et le montage contractuel.  Conclusion  On peut tous rêver d’un monde meilleur. Encore faut-il s’en donner les moyens. Le financement privé a un coût, mais ce coût rémunère aussi la rigueur qu’il impose. Un prêteur qui engage ses fonds sans recours sur le bilan des actionnaires ne signe que ce qu’il a compris, chiffré et sécurisé, et cette exigence profite au projet tout entier. Qu’un banquier soit dans le voisinage ou non, structurer ses contrats avec cette même discipline demeure le meilleur gage de succès.  Sir William Cornelius Van Horne, qui dirigea la construction du chemin de fer transcontinental du Canadien Pacifique (achevée en 1885, en moins de la moitié du temps prévu), aurait dit avoir « toujours eu la conviction profonde que les choses que l’on tient pour quasi impossibles sont les plus faciles à accomplir ».4 L’homme n’avait pourtant rien d’un rêveur. Il savait que les subventions, en argent et en terres, ne seraient versées qu’à mesure que les tronçons seraient achevés, inspectés et mis en service, et il était réputé pour sa discipline de fer dans l’enchaînement des paiements et le choix des cocontractants. Aujourd’hui encore, c’est ce qui distingue le projet de nos rêves de celui qu’on bâtit vraiment.  Encyclopædia Britannica, « Suez Canal », https://www.britannica.com/topic/Suez-Canal OCDE (2012), Recommandation du Conseil sur les Principes applicables à la gouvernance publique des partenariats public-privé, https://legalinstruments.oecd.org/public/doc/275/275.fr.pdf; et Banque mondiale (2017), Public-Private Partnership Reference Guide (3e éd.), https://ppp.worldbank.org/sites/default/files/2024-08/PPP%20Reference%20Guide%20Version%203.pdf  Gouvernement du Québec (2024), Stratégie québécoise en infrastructures publiques — Des infrastructures de qualité, réalisées plus rapidement et à meilleur coût, https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/org/sous-secretariat-infrastructures-publiques/publications/strategie/strategie_infrastructures.pdf ; Infrastructure Ontario, Choosing the Right Model for Each Project – IO’s Procurement and Project Delivery Approach, https://www.infrastructureontario.ca/en/what-we-do/major-projects/model-selection/ Citation originale : « It has always been a profound belief of mine that the things which people regard as next to impossible are the easiest things to do. », Red River North Heritage, Creating a Legacy: The Van Horne Farm part I, https://redrivernorthheritage.com/creating-a-legacy/; Dictionary of Canadian Biography (1998), Van Horne, Sir William Cornelius, https://www.biographi.ca/en/bio/van_horne_william_cornelius_14E.html Source utilisée à travers l’article : Banque mondiale (2025), Infrastructure Monitor 2024, https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/de04d2f1-f59f-499d-9aa1-2bf052d74eb3/content

Le 30 juillet 2025, le Règlement sur les paiements et le règlement rapides des différends en matière de travaux de construction (ci-après le « Règlement ») a été publié dans la Gazette officielle du Québec. Depuis le 8 septembre 2025, le Règlement entre progressivement en vigueur1, en réponse aux demandes de divers acteurs de l’industrie. Le Règlement s’applique à la majorité des contrats de construction conclus avec des organismes publics visés par la Loi sur les contrats des organismes publics (chapitre C-65.1, r. 8.01) (ci-après la « LCOP »). Dans l’ensemble, le Règlement vise, d’une part, à remédier aux retards de paiement chroniques dans le secteur de la construction, en établissant des normes contraignantes pour accélérer le processus de paiement des entrepreneurs et des sous-traitants engagés dans des contrats publics visés par la LCOP. D’autre part, il instaure un processus de règlement rapide des différends. Ce faisant, le Règlement complète la Loi visant principalement à promouvoir l’achat québécois et responsable par les organismes publics, à renforcer le régime d’intégrité des entreprises et à accroître les pouvoirs de l’Autorité des marchés publics2. Nous résumons ci-dessous quelques dispositions phares du Règlement. Cas d’application et exclusions Le Règlement s’applique à l’ensemble des contrats et sous-contrats de construction publics assujettis à la LCOP, sous réserve des exceptions suivantes3 : ceux qui sont conclus en situation d’urgence en raison du fait que la sécurité des personnes ou des biens est en cause; ceux qui sont conclus pour les activités à l’étranger d’une délégation générale, d’une délégation ou d’une autre organisation permettant la représentation du Québec à l’étranger; toute réclamation monétaire destinée à compenser la perte de profits, de productivité ou d’une occasion d’affaires qu’un entrepreneur estime avoir subie en raison d’un changement relatif à la portée des travaux prévus au contrat ou aux conditions d’exécution. Délais et calendrier imposés par le Règlement Le Règlement instaure un calendrier rigide encadrant les demandes de paiement, les refus de paiement et les paiements : Demande de paiement4 Transmise par l’entrepreneur général à l’organisme public : 1er jour du mois Transmise par le sous-traitant à l’entrepreneur général : 25e jour du mois Refus de paiement5 Transmis par l’entrepreneur général au sous-traitant : 21e jour du mois Transmis par l’organisme public à l’entrepreneur général : Dernier jour du mois Délai pour payer (s’il y a lieu)6 De l’organisme public à l’entrepreneur général : Dernier jour du mois De l’entrepreneur général au sous-traitant : 5e jour du 2e mois Du sous-traitant à un autre sous-traitant : 10e jour du 2e mois Si la chaîne contractuelle comporte plus de deux niveaux de sous-traitance, un délai de cinq jours s’additionne à chaque niveau. Ces dates butoirs visent à garantir une certaine uniformité et prévisibilité dans le processus de paiement. Il est possible pour les parties de modifier leurs demandes après l’envoi7. Demande de paiement La demande de paiement doit être écrite et contenir les renseignements suivants: le nom et l’adresse de l’entrepreneur ainsi que les coordonnées de son représentant; le numéro du contrat public; la description détaillée des travaux effectués, des dépenses engagées et de tout autre élément pour lequel des sommes d’argent sont réclamées; les périodes associées aux éléments réclamés; la ventilation du montant total réclamé8. Si l’organisme public exige la présentation de documents joints à une demande de paiement d’un entrepreneur partie au contrat, il doit inclure cette condition au contrat et spécifier les documents requis. Le même principe s’applique au sous-contrat entre les entrepreneurs et leurs sous-traitants9. Fait important, l’organisme public peut permettre à l’entrepreneur de modifier la demande de paiement afin de corriger tout défaut de validité, sous réserve de la date de transmission. Si aucun défaut de validité n’est communiqué à l’entrepreneur avant l’échéance pour manifester un refus de paiement, la demande de paiement sera dès lors réputée valide10. Refus de paiement Le refus de paiement doit prendre la forme d’un avis écrit comportant les renseignements suivants : la partie refusée du montant total réclamé; la description des travaux, des dépenses ou des éléments de la demande de paiement visés par le refus; les motifs du refus ainsi que les dispositions contractuelles ou légales sur lesquelles ils se fondent11. Le refus d’une demande de paiement ne peut être fondé sur le seul fait que les travaux effectués résultent d’un changement au contrat et qu’au moment où la demande de paiement a été transmise, la valeur du changement n’a pas été convenue ou déterminée12. Paiements et retenues Dans certaines circonstances, l’organisme public peut retenir sur toute somme réclamée par l’entrepreneur : Une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices ou aux malfaçons apparents de l’ouvrage13; Une somme suffisante pour réparer tout dommage causé par l’entrepreneur général ou par un sous-traitant à l’ouvrage14; Toute somme antérieurement payée à l’entrepreneur général pour des travaux réalisés par l’un de ses sous-traitants afin de s’assurer que les créances de ce dernier soient acquittées par l’entrepreneur général ou pour permettre à l’organisme public d’acquitter lui-même ces créances. Ce droit de retenue existe, et ce, peu importe si le sous-traitant est en droit ou non de se prévaloir d’une hypothèque légale de la construction15; Une somme suffisante pour acquitter les créances des personnes, autres que les sous-traitants de l’entrepreneur, qui peuvent faire valoir une hypothèque légale de la construction sur l’ouvrage et qui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation16; Jusqu’à 10 % de la somme due pour garantir l’exécution du contrat, à condition que cette possibilité et ses modalités soient prévues au contrat. L’entrepreneur général peut à son tour retenir des montants auprès de ses sous-traitants, à condition qu’une convention écrite le permette et que la retenue n’excède pas la retenue appliquée à l’entrepreneur par l’organisme public. Chaque niveau de sous-traitance peut se prévaloir de ce droit, avec les adaptations nécessaires17; L’entièreté des sommes payables à l’entrepreneur si ce dernier n’a pas fourni l’ensemble des documents de fin de chantier, incluant l’attestation émise par la CNESST en vertu de la loi ainsi que les quittances finales des sous-traitants18. Sauf pour les deux derniers cas, l’entrepreneur général peut offrir à l’organisme public une sûreté suffisante en lieu et place de la retenue, telle que, par exemple, un cautionnement ou une lettre de garantie bancaire suffisante. À son tour, l’entrepreneur général peut déduire d’un paiement dû à l’un de ses sous-traitants un montant équivalent à la somme que ce sous-traitant lui a réclamé pour des travaux lorsque ces travaux ont fait l’objet d’un avis de refus émis par un autre débiteur de la chaîne contractuelle. Pour s’en prévaloir, l’entrepreneur doit avoir préalablement transmis à son sous-traitant une copie de l’avis de refus sur lequel il s’appuie19. Les sous-traitants doivent, quant à eux, transmettre l’avis de déduction à leur propre sous-traitant, s’il y a lieu, dans les deux jours suivant la réception de l’avis20. Dans tous les cas, le Règlement prévoit les modalités permettant la libération des retenues appliquées lorsque les conditions de libération sont satisfaites. Règlement rapide des différends Le Règlement introduit un mécanisme de règlement des différends visés, permettant aux parties de recourir à un tiers décideur après avoir tenté de résoudre le conflit à l’amiable21. Ce processus, amorcé par une « demande d’intervention », se veut rapide, les décisions devant être rendues dans un délai de 50 jours de la désignation du tiers décideur22. Plus particulièrement, ce mécanisme prévoit les étapes et délais suivants : Étapes Délai imparti Demande d’intervention 90 jours suivant la date de l’acceptation des travaux ou de la fin des travaux* Réponse du cocontractant 5 jours Désignation du tiers décideur 5 jours Exposé détaillé du demandeur 5 jours Exposé détaillé du cocontractant 15 jours Décision du décideur 50 jours à compter de sa désignation (délai pouvant être prolongé pour une période maximale de 15 jours) Paiement, s’il y a lieu 20 jours suivant la décision rendue *    Dans le cas d’un contrat entre l’entrepreneur général et l’organisme public, la demande d’intervention doit être notifiée au cocontractant dans un délai d’au plus 90 jours suivant la date de l’acceptation sans réserve de l’ouvrage ou, à défaut, la date à laquelle l’organisme public se déclare satisfait des réparations ou des corrections apportées à l’ouvrage. Dans le cas d’un contrat de sous-traitance, la demande d’intervention doit être notifiée dans les 90 jours suivant la date de la fin des travaux convenue entre les parties23. De plus, le Règlement prévoit entre autres ce qui suit : Un différend, une demande d’intervention – Quoiqu’une demande d’intervention ne peut porter que sur un seul différend, une partie ne peut scinder les éléments constitutifs du différend dans le but de multiplier les demandes d’intervention, ni autrement agir de façon à abuser du droit de recours au tiers décideur. Choix du tiers décideur – Seules les personnes dont le nom est inscrit au registre tenu par le ministre de la Justice en vertu du Règlement peuvent agir comme tiers décideur. Il appartient à la partie qui propose un tiers décideur de préalablement s’assurer de sa disponibilité. En cas de désaccord, les parties procèdent par tirage au sort. Procédure – Sous réserve du respect de l’équité et de la proportionnalité, le tiers décideur mène l’intervention suivant la procédure qu’il détermine. De plus, à moins de décision contraire du tiers décideur, la procédure se déroule oralement, alors que les témoignages se font par écrit. Sans avocat – Les parties ne peuvent être représentées par avocat lors de ce processus, quoiqu’un avocat peut les conseiller. Confidentialité – L’ensemble de l’intervention demeure confidentiel, sous réserve d’une entente entre les parties ou d’obligations légales. Honoraires du tiers décideur – En règle générale, les honoraires du tiers décideur sont répartis également entre les parties (50-50), quoique le tiers décideur peut déroger à cette répartition s’il juge que les agissements d’une partie dans le déroulement de l’intervention ont été préjudiciables, notamment en raison d’une conduite abusive ou du défaut de respecter les délais imposés. Les honoraires du tiers décideur sont plafonnés en fonction de la valeur du différend. Conclusion Ce nouveau régime obligatoire impose dorénavant, dans les cas couverts, un processus de paiement rapide et permet d’accélérer le règlement des différends survenant au cours de l’exécution de la majorité des contrats publics de la construction. Il aura d’importantes répercussions, tant sur les pratiques des entrepreneurs et des sous-traitants que sur celles des organismes publics. L’imposition des délais restreints imposés par le Règlement pourrait exiger des entrepreneurs et des sous-traitants une optimisation des processus internes afin de mieux traiter les demandes de paiement et de documenter adéquatement les réclamations potentielles. Bien que le Règlement vise à simplifier et accélérer les paiements, certains entrepreneurs et sous-traitants pourraient avoir de la difficulté à respecter les délais imposés, notamment dans le cadre de projets d’envergure auxquels participent de nombreux intervenants, les délais étant susceptibles de se répercuter d’un niveau de sous-traitance à l’autre. Le succès de ce système dépendra de la capacité des parties à s’adapter rapidement aux nouvelles exigences et à utiliser efficacement le recours au tiers décideur pour résoudre les différends. Pour toute question ou conseil, n’hésitez pas à contacter un membre de notre équipe spécialisée en droit de la construction chez Lavery. Article 94 du Règlement. L.Q., 2022, c. 18. Articles 32 et 33 du Règlement. Article 5 du Règlement. Article 10 du Règlement. Article 15 du Règlement. Articles 7 et 8 du Règlement. Article 5 du Règlement. Article 6 al. 1 du Règlement. Article 6 du Règlement. Article 11 du Règlement. Article 12 al. 1 du Règlement. Article 22 du Règlement. Article 23 du Règlement. Article 25 du Règlement. Article 26 du Règlement. Article 20 du Règlement. Article 28 du Règlement. Article 16 du Règlement. Article 16 du Règlement. Articles 34 à 76 du Règlement. Article 63 du Règlement. Article 34 du Règlement.

Le 3 mars 2025, la juge Nancy Bonsaint, de la Cour supérieure, rejette une demande d’injonction interlocutoire provisoire visant à permettre à Les Entreprises de la Batterie inc. d’utiliser un terrain ne lui appartenant pas afin d’entamer d’importants travaux de construction sur son immeuble. Ce jugement rappelle qu’une partie ne peut contribuer à une situation d’urgence pour ensuite l’invoquer au soutien de sa demande d’injonction provisoire. Le résumé des faits La Demanderesse, Les Entreprises de la Batterie inc., est propriétaire d’un immeuble qui fait l’objet de travaux de construction depuis mars 2021, afin d’être transformé en hôtel et de servir d’agrandissement à l’Auberge qu’elle exploite déjà1. Le Défendeur est propriétaire d’un hôtel et d’un terrain contigu à l’immeuble visé par les travaux, lequel est notamment utilisé comme stationnement pour sa clientèle2. Les travaux de construction de la Demanderesse se déroulent initialement en deux phases distinctes, soit de mars à novembre 20213, puis du 23 août 2022 au mois de juillet 20244. Dans le cadre de ces phases, les Parties ont convenu de diverses ententes afin que la Demanderesse puisse utiliser un (1) espace de stationnement du Défendeur, moyennant compensation5. Le 14 février 2025, la Demanderesse informe le Défendeur qu’elle entend entamer une nouvelle phase de travaux (la phase 3), et ce, dès le 28 février 20256. Elle annonce également au Défendeur que, dans le cadre de ces nouveaux travaux, il lui sera maintenant nécessaire d’utiliser la moitié de son immeuble, ce qui correspond à six (6) espaces de stationnement, ainsi que d’en relocaliser l’entrée pour une période de plus de deux (2) ans7. Elle indique, au surplus, qu’elle aura besoin d’avoir un accès complet à l’immeuble du Défendeur pour quelques jours au printemps 20258. La Demanderesse allègue que les travaux de construction sur son immeuble doivent débuter d’urgence le 28 février 20259. Le Défendeur s’oppose à un empiétement d’une telle ampleur pendant une période de deux (2) ans supplémentaires alors qu’il doit composer avec les inconvénients découlant des travaux de construction de la Demanderesse depuis déjà plus de quatre (4) ans, d’autant plus que cette dernière ne lui offre pas une contrepartie qui soit raisonnable ou juste dans les circonstances. Le 28 février 2025, la Demanderesse présente une Demande introductive d’instance pour l’émission d’ordonnances en injonction interlocutoire provisoire, en injonction interlocutoire et en injonction permanente, en déclaration d’abus et en dommages-intérêts modifiée en date du 28 février 2025 devant la juge Bonsaint10. Au stade de l’injonction interlocutoire provisoire, la Demanderesse demande au Tribunal de rendre une ordonnance temporaire visant à lui permettre d’avoir accès aux six (6) espaces de stationnement du Défendeur afin de poursuivre la mobilisation de son chantier11. Elle réclame également le remboursement des honoraires qu’elle a engagés pour présenter sa demande d’injonction. La Demanderesse allègue que les travaux d’agrandissement de son hôtel « se chiffrent à plusieurs dizaines de millions de dollars et sont d’une grande envergure »12. Elle allègue également qu’il est « urgent que le projet de transformation et de construction d’un hôtel dans son Immeuble se poursuive et qu’il ne soit pas interrompu en raison des agissements du défendeur »13. La Demanderesse affirme qu’une interruption des travaux de construction à son immeuble entraînerait non seulement d’importants retards à l’échéancier des travaux qui s’étalent sur les deux (2) prochaines années, mais également d’importants coûts additionnels en lien avec divers extras des entrepreneurs qu’elle a engagés pour procéder à la transformation et à la construction de son immeuble14. Évidemment, le Défendeur s’oppose à la demande d’injonction interlocutoire provisoire, notamment au motif que les faits allégués par la Demanderesse ne satisfont pas au critère de l’urgence15. C’est donc dans ce contexte que s’inscrit la décision de la juge Bonsaint. Les critères de l’injonction interlocutoire provisoire Tout comme le fait la juge Bonsaint dans son jugement, rappelons d’abord les principes juridiques en lien avec le recours en injonction interlocutoire provisoire : Les critères donnant ouverture à une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire sont : l’urgence ; l’existence d’une question sérieuse, d’une apparence de droit; l’existence d’un préjudice sérieux ou irréparable; la prépondérance des inconvénients16. Il s’agit d’un recours discrétionnaire et exceptionnel qui ne doit être accordé qu’avec parcimonie et dans le respect de conditions strictes17. Le critère de l’urgence En contexte de demande en injonction interlocutoire provisoire, le critère de l’urgence est « d’une importance capitale »18 ; s’il n’y est pas satisfait, la demande ne peut tout simplement pas être accueillie19. Les tribunaux décrivent souvent cette urgence comme « une urgence de nature 9-1-1 »20. Seuls les cas « extrêmement urgents » doivent entraîner l’octroi d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire21. Pour que les tribunaux concluent à l’existence d’une telle urgence, celle-ci ne doit pas découler du délai à introduire le recours; elle doit être « immédiate et apparente » et ne pas découler de l’absence de diligence de la Demanderesse22. Autrement dit, « l’urgence alléguée doit être réelle et ne pas être créée artificiellement par la personne qui la soulève »23. La juge Bonsaint retient du dossier que le Défendeur n’a été informé qu’un quelconque empiétement serait nécessaire sur son lot que le 31 janvier 202524. En effet, à aucun moment avant le mois de janvier 2025 la Demanderesse ne l’a informé de ses réelles intentions par rapport à ses travaux25. Ce n’est que le 14 février 2025 que la Demanderesse a officiellement avisé le Défendeur de la nature de l’empiétement qu’elle envisageait pour la troisième phase de ses travaux, soit l’utilisation d’au moins la moitié de son terrain, et ce, du 28 février 2025 au 31 mars 202726. À la suite de la présentation de sa contestation par le Défendeur, la juge Bonsaint retient que la Demanderesse savait que la troisième phase de ses travaux commencerait au début de l’année 2025 depuis déjà plusieurs mois27. Elle détermine que la Demanderesse « n’a pas traité la question de l’accès au stationnement comme étant une matière urgente à régler »28. La Demanderesse tente de justifier ce manque de proactivité par le fait qu’il lui était impossible d’informer le Défendeur de ses besoins en espace avant 2025, puisque l’échéancier des travaux lui était toujours inconnu29. Or, la juge Bonsaint considère que de telles explications ne justifient tout simplement pas le temps qu’a pris la Demanderesse pour intenter sa demande en injonction interlocutoire provisoire contre le Défendeur30. Au contraire, la documentation transmise par la Demanderesse au soutien de sa lettre du 14 février 2025, dont le plan de l’immeuble du Défendeur et l’échéancier préliminaire des travaux, comporte la mention « 2024 »31. Vu ce qui précède, la juge Bonsaint ne peut que conclure que la Demanderesse était au courant depuis plusieurs mois que les travaux de construction sur son immeuble devaient commencer en 202532. À ce sujet, les propos de la juge Bonsaint sont clairs : « Le Tribunal comprend que les dates d’un échéancier préliminaire des travaux puissent faire l’objet d’un changement, mais rien n’indique qu’il est “urgent” de débuter les travaux de construction le 28 février 2025. […] la demanderesse aurait dû agir dès janvier 2025 »33. En effet, les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur lui étaient connus depuis l’automne 2024 et, sinon, certainement depuis janvier 202534. Ils auraient dû susciter les échanges tenus entre les procureurs des Parties en février 2025 bien avant, soit minimalement en janvier 202535. La tenue de discussions ou de tentatives de règlement La Demanderesse a également soutenu que des discussions ou des tentatives de règlement peuvent avoir un impact sur le critère de l’urgence au stade de l’injonction interlocutoire provisoire36. La juge Bonsaint rejette cet argument puisqu’aucune négociation réelle n’a eu lieu, sinon des appels ratés en novembre et décembre 2024, puis en janvier 2025, et que les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur sont connus par la Demanderesse depuis l’automne 2024, sinon certainement depuis janvier 2025. Ainsi, la juge Bonsaint rejette la demande en injonction interlocutoire provisoire, considérant que la Demanderesse demande au Tribunal de conclure à l’urgence d’émettre une telle ordonnance, afin d’accéder à la moitié du stationnement du Défendeur pendant deux (2) ans, alors qu’elle-même n’a pas traité la question de la nécessité d’avoir accès au stationnement comme étant une urgence qui se devait d’être résolue avant de procéder à la réalisation de la troisième phase des travaux de construction37. Ce qu’il faut retenir Le critère de l’urgence est d’une importance capitale en matière d’injonction interlocutoire provisoire. Il doit absolument être respecté pour que le Tribunal accorde une telle demande. Dans son appréciation des faits et des allégations en lien avec une demande d’injonction interlocutoire provisoire, le Tribunal doit veiller à ce que l’urgence soit réelle, de type 9-1-1, et qu’elle ne soit pas créée par la partie qui la demande. Un délai causé par la partie demanderesse ne peut pas entraîner l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire contre la partie défenderesse. Finalement, la tenue de discussions de règlement et/ou de négociations qui ne sont pas sérieuses ne permet pas à une partie de pallier le délai couru entre le moment de sa connaissance des faits qui justifient l’émission d’une injonction interlocutoire provisoire et le dépôt de sa demande. La diligence est donc de mise dans la gestion et la préparation de tels dossiers et favorisera l’obtention de l’ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire. Entreprises de la Batterie inc. c. Biron, 2025 QCCS 608, par. 1 et 10 (ci-après, le « Jugement »). Jugement, par. 4. Jugement, par. 10. Jugement, par. 16 à 19. Jugement, par. 10 à 18. Jugement, par. 27. Jugement, par. 3 et 27. Jugement, par. 3. Jugement, par. 2. Jugement, par. 6. Jugement, par. 7. Jugement, par. 46. Jugement, par. 47. Jugement, par. 48. Jugement, par. 8. Jugement, par. 35 et 37 à 39. Jugement, par. 36. Jugement, par. 41. Id. Jugement, par. 41 et 43. Jugement, par. 42. Jugement, par. 42. Jugement, par. 40. Jugement, par. 61 et 62. Jugement, par. 62. Jugement, par. 64 et 65. Jugement, par. 68. Id. Jugement, par. 74. Jugement, par. 75. Jugement, 76 et 77. Jugement, par. 82. Jugement, par. 82. Jugement, par. 84. Jugement, par. 85. Jugement, par. 83. Jugement, par. 90.

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!