Expropriation

Vue d’ensemble

Une expertise approfondie

Lavery offre une expertise complète en matière d’expropriation, tant pour les entités expropriantes — organismes publics et parapublics — que pour les entreprises expropriées. Notre connaissance et notre compréhension des deux perspectives constituent un avantage stratégique majeur : cet avantage nous permet de mieux anticiper les enjeux, les démarches et les objectifs de toutes les parties impliquées dans un processus d’expropriation.

Lorsque Lavery représente la partie expropriante, nos professionnels travaillent en amont avec notre clientèle pour définir un plan d’action et une stratégie d’acquisitions des propriétés et des droits immobiliers. La profondeur de notre expertise nous permet d’inclure dans notre stratégie la planification de façon détaillée et approfondie des expropriations envisagées. Cette planification est faite de façon ordonnée, structurée, et en prenant en compte tous les aspects d’un projet, tels que l’acceptabilité sociale, les droits et obligations de chacune des parties prenantes ainsi que les impacts sociaux, environnementaux et politiques de chacune des actions entreprises.

Lorsque Lavery représente la partie expropriée, nos professionnels utilisent alors leurs connaissances approfondies du processus d’expropriation pour permettre à sa clientèle de faire valoir l’ensemble des droits qui doivent lui être reconnus dans le cadre d’un tel processus. Cette connaissance nous permet alors de s’assurer que toutes les indemnités applicables sont réclamées à l’organisme expropriant. Une stratégie est également envisagée avec notre clientèle afin notamment de s'assurer d’un processus d’indemnisation rapide et efficace.

Un accompagnement stratégique à chaque étape

Notre équipe intervient dans des dossiers relevant des régimes législatifs provinciaux et fédéraux et couvre tous les volets liés à l’expropriation, notamment :

  • Analyse en amont de l’expropriation : recherches de titres de propriété, identification des propriétaires inscrits, étude des modalités d’accès au site, analyse des questions de zonage (notamment agricole) et vérification de l’existence de droits de tiers ou de servitudes pouvant affecter l’exercice des droits expropriants.
  • Accompagnement tout au long du processus : le processus d’expropriation se fait en plusieurs étapes bien définies par la loi, et il est donc primordial que nos clients soient accompagnés par des professionnels qui seront en mesure de les orienter adéquatement tout au long du processus.
  • Stratégie de négociation et d’indemnisation : développement de stratégies juridiques et évaluations sur mesure pour obtenir un règlement à l’avantage du client.
  • Représentation devant les tribunaux et organismes compétents : défense des intérêts de nos clients dans les processus contentieux ou administratifs relatifs à l’expropriation.
  • Gestion des preuves d’experts : les litiges en expropriation impliquant souvent des discussions et débats complexes sur les méthodes d’évaluation foncière, la collaboration avec des experts reconnus est essentielle pour soutenir efficacement la position de nos clients.

Une approche à 360 degrés

Les dossiers d’expropriation nécessitent souvent la collaboration de professionnels intervenant dans plusieurs domaines d’expertise. Lavery dispose d’une équipe intégrée et multidisciplinaire, offrant ainsi un accès à un large éventail de pratiques complémentaires :

Mandats représentatifs

  • Agi comme conseiller dans le cadre de grands projets de développement et d’infrastructure pour la mise en place des stratégies relatives à l’acquisition des droits immobiliers et aux expropriations, ainsi que des acquisitions d’immeubles, incluant la révision des offres et des projets d’actes de vente
  • Représenté plusieurs villes et municipalités dans le cadre d’acquisition d’immeubles par expropriation, notamment pour la construction d’écoles primaires et secondaires
  • Représenté des villes et des municipalités dans le cadre d’acquisition d’immeubles par expropriation dans le cadre de la Loi sur les immeubles industriels municipaux afin de constituer une réserve de terrains industriels
  • Représenté des propriétaires et des locataires d’immeubles commerciaux faisant l’objet d’une expropriation par un corps public ou parapublic afin de leur permettre d’obtenir la meilleure indemnité d’expropriation selon les règles applicables

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Publications

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  1. Le pouvoir d’expropriation et ses limites : l’affaire 9428-2506 Québec inc. c. Ville de Drummondville

    L’expropriation constitue l’un des pouvoirs les plus importants dont dispose une municipalité pour réaliser ses fins d’intérêt public1. Le législateur a conféré aux municipalités un pouvoir large, leur permettant de s’approprier tout immeuble, partie d’immeuble ou servitude dont elles ont besoin pour « toutes fins municipales » ou pour des « fins industrielles »2. Cette latitude explique la retenue généralement exercée par les tribunaux, lesquels n’interviennent qu’exceptionnellement en cas de mauvaise foi, d’injustice ou d’abus de procédure3. C’est pourquoi la décision 9428-2506 Québec inc. c. Ville de Drummondville (« l’affaire Drummondville ») est particulièrement intéressante. Le Tribunal a conclu que la mauvaise foi de la Ville entraîne l’illégalité de l’expropriation en cause, et ce, malgré le respect des formalités4. Au vu de cette décision, quels sont donc les éléments ayant servi à renverser la présomption que la Ville exerce son pouvoir d’expropriation de bonne foi? 1. La municipalité se substitue au propriétaire Le pouvoir d’expropriation ne peut permettre à une municipalité de se substituer au propriétaire dans la réalisation d’un projet que celui-ci entend lui-même développer. Dans l’affaire Drummondville, la Ville souhaitait développer un parc industriel, alors que la demanderesse poursuivait son propre projet industriel sur le terrain visé. Pour justifier son intervention, la Ville invoquait notamment l’impossibilité de développer le terrain à des fins industrielles. Or, le Tribunal a qualifié cette justification de « pur prétexte »5 pour ainsi conclure que la Ville s’était illégalement substituée à la demanderesse sans démontrer la nécessité de l’acquisition pour son propre projet6. 2. La municipalité utilise l’expropriation comme outil de négociation Ensuite, le Tribunal rappelle que l’expropriation ne peut devenir un moyen de pression dans le cadre de la négociation avec le propriétaire d’un règlement hors cour. Dans l’affaire Drummondville, le Tribunal conclut que la Ville a utilisé son pouvoir d’expropriation comme levier pour forcer l’exproprié à réduire la superficie de son terrain et non parce que le terrain était nécessaire, ce qui constitue une utilisation illégale du pouvoir d’expropriation7. Le Tribunal a ainsi dénoncé la stratégie consistant à exproprier et ensuite négocier, rappelant que « l’expropriation n’est pas un outil de négociation »8. 3. La municipalité utilise l’expropriation pour favoriser les intérêts d’un tiers Enfin, le pouvoir d’expropriation doit demeurer dans l’intérêt de l’ensemble des citoyens. Ainsi, une municipalité ne peut utiliser la voie de l’expropriation dans une fin détournée qui n’est pas dans l’intérêt de la collectivité9. Dans l’affaire Drummondville, le Tribunal a conclu que la Ville n’avait fourni aucune justification valable pour avoir transmis, trois ans avant les avis d’expropriation, un plan d’expropriation confidentiel à un tiers10. Selon le Tribunal, une telle communication exclusive, non justifiée, créait un traitement inéquitable envers les autres entrepreneurs ne bénéficiant pas de ces informations11. D’autres éléments factuels, notamment le fait que la Ville ait écarté ses propres études sur la protection des milieux humides afin de favoriser le projet du tiers, ont également contribué à démontrer la mauvaise foi de la Ville12. Conclusion En définitive, l’affaire Drummondville rappelle que la bonne foi demeure un élément d’importance capitale dans l’exercice du  pouvoir d’expropriation et que, malgré qu’elle soit présumée, cette présomption peut être renversée compte tenu des circonstances entourant l’exercice du pouvoir. Un comportement révélant une fin oblique, abusive ou discriminatoire, de même que la substitution sans motif et le recours à l’expropriation comme moyen de négociation, constituent des éléments susceptibles de démontrer la mauvaise foi13. Le 2 octobre 2026, la Ville a porté la décision en appel14. L’affaire demeure donc à suivre. Pour plus de développement sur la notion d’expropriation, voir L’ABC de l’expropriation : survol des différents régimes, par Anne-Marie Asselin, avocate principale. Loi sur les cités et villes, RLRQ c. C-19 art. 570 al. 1 c); Loi sur les immeubles industriels municipaux, RLRQ c. I-0.1 art. 2 al. 1 et 6 al. 1. Pierre ISSALYS et Denis LEMIEUX, L’action gouvernementale : précis de droit des institutions administratives, 2020, Montréal, Éditions Yvon Blais, paragr. 3.19. 2026 QCCS 3363, paragr. 330. Id., paragr. 180. Id., paragr. 201-202. Id., paragr. 245 et 247-248. Id., paragr. 249. 9379-1242 Québec inc. c. Ville de Sept-Îles, 2024 QCCS 3611, paragr. 16. 2026 QCCS 3363, préc. note 1, paragr. 273-274. Id., paragr. 283. Id., paragr. 309-310 et 328. Id., paragr. 330. Demande pour permission d'appeler et déclaration d'appel, 2026-10-02 (C.A.) 500-09-032224-263.

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