Immobilier

Dans le cadre du budget du Québec 2025, le gouvernement provincial a annoncé une multitude de nouvelles mesures fiscales ainsi que de modifications à des régimes existants. Cette série de trois bulletins a pour objectif de survoler trois de ces mesures, lesquelles apportent d’importants changements au niveau fiscal et auront un impact considérable sur plusieurs entreprises québécoises, soit l’instauration du CRIC, la modification du crédit d’impôt pour le développement des affaires électroniques (CDAE) et la modification de la taxe sur les services publics (TSP). Les crédits d’impôt relatifs à la recherche et au développement, notamment le crédit d’impôt relatif aux salaires – R-D, le crédit d’impôt de recherche universitaire ou encore le crédit d’impôt de recherche précompétitive occupent tous une place très importante au sein du système fiscal et économique québécois. Ceux-ci ont été conçus pour fournir un soutien fiscal substantiel aux entreprises qui investissent dans la recherche et le développement (R-D) en réduisant les risques financiers inhérents à ces activités. Le nouveau CRIC simplifie et centralise ces mesures fiscales en les regroupant dans un seul et unique crédit, contribuant ainsi à une application plus cohérente et efficace pour les entreprises québécoises. Le taux de base de ce nouveau crédit sera de 20 % avec un taux majoré de 30 % applicable pour le premier million de dépenses admissibles. Cette structure est conçue pour être compétitive sur le plan international, aidant ainsi les entreprises québécoises à maintenir un avantage fiscal significatif sur leurs homologues dans d’autres territoires. Pour bénéficier de ce crédit, une société doit mener des activités de R-D ou des activités de précommercialisation au Québec et engager, dans le cadre de ces activités, des dépenses admissibles. Ces dépenses englobent notamment les salaires directement liés aux activités de recherche, les paiements aux sous-traitants et organismes de recherche, ainsi que certaines dépenses en capital, sauf celles liées à l’acquisition de biens immobiliers tels que les fonds de terre, les bâtiments et les droits d’usage sur les bâtiments. Cette exclusion vise à garantir que le soutien fiscal soit concentré sur l’innovation technologique plutôt que sur les investissements immobiliers. Ce crédit entre en vigueur pour toutes les années d’imposition qui se terminent après le 25 mars 2025. En parallèle, le crédit d’impôt pour la recherche scientifique et le développement expérimental, le crédit pour recherche universitaire ou de centre public, le crédit d’impôt pour la recherche précompétitive en partenariat privé, le crédit d’impôt pour cotisations et droits versés à un consortium de recherche, le crédit d’impôt pour services d’adaptations technologiques et le crédit d’impôt pour design industriel sont tous abolis puisque maintenant inclus dans le nouveau CRIC.

La présente publication fait partie d’une série de deux articles portant sur ce que les acheteurs et les investisseurs étrangers d’entreprises commerciales doivent savoir sur la Charte de la langue française (la « Charte ») dans le cadre d’une opération commerciale impliquant des activités et des salariés au Québec. Cette première partie portera sur les questions relatives à la langue française dans le cadre du processus de contrôle diligent. La deuxième partie, à venir, se penchera quant à elle sur l’importance de la conformité linguistique au cours du processus de négociation et après la conclusion d’une opération commerciale. Bien que l’incidence de la Charte sur le fonctionnement des entreprises et les activités commerciales au Québec aient déjà fait couler beaucoup d’encre, nous nous intéresserons ici aux éléments fondamentaux de la Charte dans le cadre des opérations de fusion et acquisition. Ce texte s’adresse directement aux négociateurs étrangers, et non seulement à ceux qui exercent des activités au Québec. Lavery est bien conscient que les nouvelles exigences de la Charte peuvent sembler contraignantes et potentiellement décourager d’éventuels négociateurs étrangers. Dans cette publication en deux parties, nous vous aiderons à comprendre comment traiter les questions relatives à la langue française dans le cadre d’une opération de fusion et acquisition.  1. La première étape : la présentation d’une demande d’accès à l’information à l’Office québécois de la langue française En général, l’une des premières étapes consiste à soumettre une demande d’accès à l’information à l’Office québécois de la langue française (l’« OQLF »), qui est l’entité administrative chargée de l’élaboration et de la mise en œuvre de la politique linguistique de la province. Cette démarche permet de découvrir s’il existe des plaintes ou des réclamations non divulguées liées à des questions linguistiques qui auraient été traitées par l’OQLF. En faisant une demande d’accès à l’information à l’OQLF, une partie peut également obtenir des renseignements sur l’état d’avancement des procédures de francisation de l’entreprise visée (p. ex. si elle s’est inscrite auprès de l’OQLF, si elle a obtenu un certificat de francisation ou si elle est tenue d’adopter un programme de francisation). Les obligations prévues par la Charte peuvent être différentes selon la taille de l’effectif de l’entreprise visée au Québec. Le processus de francisation désigne les mesures qui doivent être prises par les entreprises afin de se conformer au chapitre 5 du titre II de la Charte. À compter du 1er juin 2025, l’inscription auprès de l’OQLF est obligatoire pour les entreprises qui emploient au moins 25 salariés au Québec1. À la suite de l’inscription, l’entreprise doit fournir une analyse de sa situation linguistique dans un délai de trois mois. Le programme d’analyse linguistique a pour objectif ultime d’obtenir un certificat de francisation confirmant que le français est largement utilisé dans les activités au Québec. Si l’OQLF estime que l’utilisation du français n’est pas généralisée, l’entreprise sera tenue d’élaborer et d’adopter un programme de francisation, lequel peut notamment comprendre l’obligation de traduire en français divers types de documents applicables aux salariés ou relatifs aux activités au Québec. Les entreprises comptant un petit nombre de salariés au Québec, soit moins de 25 salariés, ne sont pas tenues de s’inscrire auprès de l’OQLF ou de démontrer l’utilisation généralisée du français au Québec. Le cas échéant, les risques associés aux questions linguistiques surviennent généralement à la suite d’une plainte. En fonction de l’étendue et du seuil d’importance relative du contrôle diligent, un acheteur ou un investisseur peut décider d’accorder moins d’importance aux questions liées à la langue française au cours de l’enquête relative à l’emploi menée dans le cadre du contrôle diligent si l’entreprise compte peu de salariés au Québec. 2. Les principaux éléments à considérer en matière de conformité : les contrats de travail et la documentation relative aux ressources humaines Aux termes des exigences de la Charte, le personnel québécois a le droit de recevoir les communications écrites de son employeur en français. Ainsi, au cours du contrôle diligent, il est important d’examiner les politiques et la documentation relatives à l’emploi et de vérifier si ces documents ont été mis à la disposition des salariés en français. La langue des contrats de travail doit également faire l’objet d’une attention particulière. Aux termes des récentes modifications de la Charte et depuis le 1er juin 2022, les employeurs doivent désormais généralement fournir aux salariés une version française de leur contrat de travail avant sa signature. Les salariés peuvent accepter d’être liés par la version anglaise seulement si, après avoir pris connaissance de sa version française, ils en font expressément la demande. Si une version française n’a pas été fournie préalablement à la signature, la force exécutoire des contrats de travail pourrait être compromise (y compris toute clause restrictive incluse dans le contrat, telle que la clause de non-concurrence, de non-sollicitation ou de cession de la propriété intellectuelle). Après la clôture de l’opération commerciale, des mesures doivent être prises pour faire en sorte que tous les modèles de contrats de travail destinés aux salariés du Québec soient traduits en français. Si les circonstances de l’opération commerciale le permettent, ces mesures peuvent également être prises avant la clôture, au cours du processus de négociation. 3. Point de contrôle sur les contrats : analyser les contrats de l’entreprise visée et comprendre ses relations commerciales Pour les acheteurs ou les investisseurs étrangers, il est essentiel de tenir compte de la nature des opérations commerciales de l’entreprise visée, qu’elles aient trait à des entreprises ou à des consommateurs individuels. Si ces opérations impliquent la conclusion de contrats d’adhésion, c’est-à-dire des contrats prédéfinis par une partie et non négociables, il est essentiel de s’assurer qu’une version française de ces contrats existe. La raison est simple : depuis le 1er juin 2023, la Charte prévoit que la version française d’un contrat d’adhésion doit être remise à l’adhérent avant que les parties puissent expressément convenir d’être liées par une version rédigée dans une autre langue. Par exemple, un contrat de service normalisé dont les modalités ne peuvent être négociées serait soumis à cette exigence. Si l’entreprise visée ne se conforme pas à l’exigence susmentionnée, l’adhérent peut demander l’annulation du contrat en vertu des dispositions de la Charte. Par conséquent, les risques inhérents à la force exécutoire des contrats d’adhésion doivent être pris en compte au cours du processus de contrôle diligent. En outre, si l’enquête menée dans le cadre du contrôle diligent révèle que l’entreprise visée n’a pas préparé de version française de ses contrats d’adhésion, l’acheteur ou l’investisseur peut demander que des versions françaises soient préparées dans le cadre des documents de clôture de l’opération de fusion et acquisition. Dans le cadre du processus de contrôle diligent, un acheteur ou un investisseur étranger prudent doit également tenir compte de la langue dans laquelle les contrats immobiliers sont rédigés, ainsi que la langue dans laquelle des inscriptions ont été faites au Registre des droits personnels et réels mobiliers du Québec (le « RDPRM ») et au Registre foncier du Québec (le « Registre foncier »). Depuis le 1er juin 2022, les contrats de vente ou d’échange d’immeubles résidentiels, notamment ceux de moins de cinq logements, ou les contrats de vente ou d’échange d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété doivent être rédigés en français. Cette exigence est également applicable aux promesses de contracter ainsi qu’aux contrats préliminaires conclus entre l’acheteur (si l’acheteur est une personne physique) et le constructeur ou le promoteur. Bien que les parties aient la possibilité de rédiger ces documents dans une autre langue, si telle est leur volonté expresse, ces contrats doivent néanmoins être accompagnés d’une traduction française certifiée conforme s’ils sont destinés à être inscrits au Registre foncier. Cela serait notamment le cas si ces contrats avaient été initialement rédigés et signés en anglais. Depuis le 1er septembre 2022, la Charte prévoit que toutes les réquisitions d’inscription au RDPRM et au Registre foncier doivent être rédigées exclusivement en français. Les réquisitions d’inscription au RDPRM sont effectuées à l’aide d’un formulaire prescrit. Ainsi, seuls les renseignements requis par le formulaire (p. ex. la description du bien visé par une hypothèque mobilière) doivent être traduits en français. La règle s’applique différemment pour l’inscription en tant qu’acte complet au Registre foncier, auquel cas un résumé ou un extrait de l’acte doit être soumis. Dans un tel contexte, il est impératif d’analyser les contrats immobiliers de l’entreprise visée afin d’identifier les documents qui pourraient devoir être traduits. 4. Vérification de la conformité des marques Avant la publication du Règlement modifiant principalement le Règlement sur la langue du commerce et des affaires dans sa version finale le 26 juin 2024 (le « Règlement »), l’utilisation de marques non enregistrées dans une autre langue que le français soulevait de grandes préoccupations. L’exception relative aux marques « reconnues » a été réintroduite dans le Règlement; cette exception comprend les marques qui sont enregistrées auprès de l’Office de la propriété intellectuelle du Canada et les marques de common law. Pour de plus amples renseignements sur les règles relatives à la langue française applicables à l’utilisation de marques dans une autre langue que le français résultant de l’adoption du Règlement, nous vous invitons à consulter l’article suivant [inclure l’hyperlien] rédigé par nos experts en propriété intellectuelle. À cet égard, le processus de contrôle diligent concernant les marques demeure le même. L’enregistrement de marques dans un cadre transactionnel revêt toujours une importance capitale pour protéger les droits d’un propriétaire. Bien que l’exception prévue par la Charte pour les marques de common law puisse être invoquée, il est fortement recommandé de procéder à l’enregistrement desdites marques afin d’éviter tout débat sur la question de savoir si une marque se qualifie en tant que marque de common law. Après la clôture, toute marque de l’entreprise visée devrait idéalement être enregistrée. 5. Regard sur le site Web : examen de la documentation commerciale et du site Web de l’entreprise Un acheteur ou un investisseur prudent voudra demander à l’entreprise visée de fournir toutes les publications commerciales qu’elle met à la disposition du public (que ce soit sur papier ou sur support électronique). Conformément à la Charte, les catalogues, les brochures, les annuaires commerciaux, les bons de commande et tout autre document de même nature qui sont rendus disponibles au public doivent être rédigés en français. De plus, ces documents doivent être disponibles dès lors qu’une version dans une autre langue l’est. Au cours de l’enquête menée dans le cadre du contrôle diligent, il est crucial qu’un acheteur ou un investisseur examine attentivement le site Web de l’entreprise visée afin de s’assurer qu’il est conforme à la Charte. L’acheteur ou l’investisseur doit vérifier si toutes les publications commerciales et tous les documents pertinents de nature commerciale sont disponibles en français. En pratique, un acheteur ou un investisseur peut décider de traduire le site Web de l’entreprise visée dans son intégralité. Un acheteur ou un investisseur prudent analysera également attentivement la version française de la documentation commerciale de l’entreprise visée afin de s’assurer qu’elle répond aux mêmes normes d’accessibilité et de qualité que la version dans l’autre langue. Conclusion Il est essentiel pour les acheteurs et les investisseurs étrangers qui se lancent dans des opérations commerciales impliquant des activités et des salariés dans la province de Québec de comprendre la Charte et de s’y conformer en priorité. En abordant de manière proactive les éléments linguistiques à considérer énoncées dans la Charte, les négociateurs seront en mesure de faire face aux éventuels défis et de s’assurer une entrée plus harmonieuse sur le marché québécois. Qu’il s’agisse de présenter des demandes d’accès à l’information à l’OQLF ou d’examiner les contrats, y compris les contrats de travail, et la documentation commerciale, un contrôle diligent rigoureux est essentiel pour réduire les risques et démontrer un engagement en matière de conformité linguistique. Rejoignez-nous pour la deuxième partie de cet article afin d’en apprendre davantage sur les éléments à prendre en considération dans la Charte aux étapes de la clôture et de l’après-clôture.  À l’heure actuelle, l’inscription auprès de l’OQLF est obligatoire pour les entreprises qui emploient 50 salariés ou plus au Québec.

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

Dans la grande mosaïque de Montréal, deux monuments se dressent en fiers témoins des mémorables épopées sportives qui s’y sont déroulées. Le Stade olympique de Montréal (Figure 1) et le stade IGA, qui ont été et demeurent des lieux emblématiques de notre vie sportive, ont cependant aujourd’hui besoin d’une nouvelle cure de jouvence. Ou plutôt, d’un nouveau couvre-chef. Figure 1 : Le Stade olympique s’impose sur le paysage de Montréal. Bien qu’il s’agisse de stades emblématiques, leurs problèmes ou manque de toiture hantent l’actualité montréalaise depuis plus de 30 ans. On estime que doter le court central du stade IGA d’un toit rétractable pourrait coûter 70 millions de dollars, et qu’une dépense de 870 millions de dollars serait requise pour le remplacement du toit et de l’anneau technique du Stade olympique1. Si ces projets ont été qualifiés de priorités2, le dérapage anticipé des coûts de construction et de rénovation fait déjà couler beaucoup d’encre3. On ne réglera d’ailleurs pas ce problème définitivement, la durée de vie de la nouvelle toiture du Stade olympique étant évaluée à 50 ans4. Pourtant, ces chantiers ne sont que l’arbre qui cache la forêt craquante de nos infrastructures sportives. Selon la ministre responsable du Sport, du Loisir et du Plein air, Isabelle Charest : « Les besoins sont immenses. Beaucoup d’infrastructures ont besoin d’amour, ont besoin d’être revampées, ou on a besoin tout simplement de nouvelles infrastructures. »5 Besoins immenses donc, mais également variés! Du charme local de la petite patinoire de quartier aux enceintes imposantes d'un stade de franchise sportive professionnelle, en passant par la polyvalence des salles multisports municipales, il est essentiel d'investir dans ces installations pour promouvoir le bien-être physique et maintenir la population en santé… ou tout simplement la distraire. Conscient du besoin (et de la popularité du sport chez les électeurs), le gouvernement du Québec a alloué une enveloppe de 300 millions de dollars au Programme d'aide financière aux infrastructures récréatives, sportives et de plein air (PAFIRSPA)6. Le premier volet de ce programme permet de financer jusqu’aux deux tiers des coûts de rénovation, de mise aux normes, de construction ou d'aménagement d'infrastructures sportives et récréatives, pour un montant maximal de 20 millions de dollars par projet. Les candidats au financement devaient soumettre leur candidature au plus tard le 5 décembre 2023. Si le PAFIRSPA peut sembler ambitieux, les projets qu’il vise sont évidemment beaucoup moins dispendieux que les arénas dédiés au sport professionnel moderne, et qui sont devenus au fil des ans de véritables merveilles d’ingénierie et de technologie. On estime ainsi le coût du Tottenham Hotspur Stadium achevé à Londres en 2019 à 1,1 milliard de livres sterling7, soit une bouchée de pain en comparaison des 5,5 milliards de dollars américains requis pour le SoFi Stadium de Los Angeles dont les Rams et les Chargers font les beaux jours depuis 20238. En matière d’infrastructures sportives, l’argent est donc comme ailleurs le nerf de la guerre, et l’important est plus de financer que de participer! Dans cette nouvelle capsule en droit du sport, nous examinons ce qui se cache sous le toit du financement d’infrastructures sportives, et commençons à en dévoiler les défis, les stratégies et les enjeux sous-jacents. Les règles du jeu Situé au carrefour de l’industrie du divertissement et de l’intérêt public, le financement d’infrastructures sportives présente certaines particularités. D’une part, l’engouement toujours croissant du public au fil des ans pour les évènements sportifs a engendré de nombreux projets pharaoniques requérant des montages similaires aux financements de projets d’infrastructures publiques ou industrielles de même envergure. D’autre part, les retombées économiques et l’impact social des projets de tailles diverses justifient régulièrement le recours aux fonds publics, l’intervention des communautés locales pouvant être impérative concernant les installations dont l’utilité prime sur la rentabilité. De nombreuses techniques de financement peuvent en outre être utilisées selon les montants en jeu, mais aussi selon l’identité des propriétaires de l’infrastructure. Dans le cadre de la présente capsule, nous explorons donc le financement sous l’angle de trois types de détention : i) intégralement privée, ii) publique et privée, ou iii) intégralement publique. Nous reviendrons plus en détail sur des modes de financement particulier et les enjeux qui y sont reliés dans notre prochaine capsule en droit du sport. Financement en détention intégralement privée On renvoie ici à une infrastructure détenue par une entité privée et exploitée par un administrateur privé (qui peut ou non être la même entité). On peut penser au Centre Bell (Figure 3), dont le propriétaire privé est Groupe CH (propriété de la Famille Molson et d’autres investisseurs). Figure 3 : Le Centre Bell avait accueilli le repêchage de la Ligue nationale de hockey (LNH) en 2022. Ce type de détention implique en principe un financement complètement privé, le propriétaire injectant les fonds nécessaires pour effectuer les travaux désirés. En 2015, le propriétaire du Centre Bell aurait selon les médias notamment investi 100 millions de dollars pour sa rénovation.9 Cette somme provenait uniquement du Groupe CH et de ses investisseurs. Tous les modes de financement sont bien sûr envisageables dans ce mode de détention, qu’il s’agisse d’un investissement en fonds propres par les actionnaires, du placement d’obligations auprès de souscripteurs privés, de dette bancaire sous toutes ses formes, voire très communément d’un mélange de plusieurs options. Pour financer par voie de dette en particulier, donner le confort requis aux prêteurs peut représenter un défi dont l’importance est proportionnelle aux sommes en jeu. La rentabilité du projet dépend en effet à la fois de son achèvement aux coûts convenus et de son succès commercial une fois achevé. Offrir les actifs du projet en garantie s’avérera généralement insuffisant pour convaincre les prêteurs, qui exigeront d’autres composantes comme des cautionnements d’actionnaires, des contrats de construction à prix fixe ou plafonné, ou encore l’intervention de prêteurs subordonnés. Lorsque des retombées économiques sont attendues au bénéfice de la communauté, les autorités publiques peuvent aussi être sollicitées pour cautionner en partie le remboursement du prêt ou offrir différentes formes de subventions publiques, y compris des prêts à remboursement conditionnel, réduisant ainsi le risque assumé par les prêteurs. Les efforts requis pour réduire le risque encouru par les prêteurs permettent en principe de faire baisser conséquemment les frais financiers, ou dans certains cas d’obtenir le financement requis. Le recours aux marchés publics est également utilisé à l’occasion. L'Olympique Lyonnais est ainsi devenu le premier club de football français à être coté en bourse en 2007, lorsque des actions du club ont été mises en vente sur le marché Euronext à Paris. Les fonds ainsi réunis ont permis de soutenir les projets de développement du club, y compris le financement de son nouveau stade, qui a ouvert ses portes en janvier 2016. Ce financement a été une combinaison de fonds propres (incluant donc des fonds provenant des émissions d'actions), de prêts bancaires, d’obligations traditionnelles, et d’obligations remboursables en actions10. Par ailleurs, des sources complémentaires, mais substantielles peuvent être sollicitées pour compléter le montage financier, comme les droits de dénomination. Une société peut ainsi donner son nom à l’aréna pour une période déterminée et généralement comprise entre 3 et 20 ans, en contrepartie d’une somme d’importance. L’entente de 2017 concernant la Scotiabank Arena, antre du club de hockey Maple Leafs de Toronto, prévoit ainsi que Scotiabank déboursera 800 millions de dollars sur une période de 20 années pour donner son nom à l’infrastructure11. Outre le nom de l'installation, il est également possible de vendre de la publicité périphérique, ou de solliciter les donateurs individuels pour l’achat d’une plaque à leur nom à l'entrée du terrain, dans les allées ou dans les gradins. Découvrez notre dernier bulletin à ce sujet Les modèles financiers des promoteurs sont régulièrement agrémentés d’autres sources de revenus créatives, y compris les concessions de restauration, les accords de locations de loges ou les abonnements privilégiés, les places de stationnement, les boutiques et la publicité. Des ententes de location pour des usages variés des installations peuvent également offrir d’autres sources de revenus. Certains fabricants dans l'industrie de la construction de terrains de sport proposent même parfois des offres de financement permettant de payer l'achat et les installations en versements mensuels, trimestriels ou annuels, réduisant d’autant la dette ou les investissements requis. La signature des contrats pertinents avant la construction ou la rénovation des installations améliore le dossier de financement du projet et en augmente les chances de succès. Financement dans le contexte d’une détention publique La détention de l’infrastructure par une entité publique, que l’exploitation en soit ou non confiée à une entité privée, peut avoir une influence considérable sur les options possibles et le mode de financement retenu. La détention publique et privée implique un propriétaire provenant du secteur public et un administrateur privé. Le Centre Vidéotron à Québec (Figure 4), qui accueille notamment le club de hockey Remparts de Québec de la Ligue de hockey junior Maritimes Québec, est un exemple de ce type de détention. Le propriétaire du Centre Vidéotron est la Ville de Québec, alors que l’administrateur est Québecor Média. Figure 4 : Le Centre Vidéotron à Québec, inauguré le 8 septembre 2015. En général, le financement se fait conjointement par des fonds publics et privés pour les infrastructures ainsi détenues et exploitées. Bien que le Centre Vidéotron n’ait pas encore requis des travaux de rénovations majeurs, la construction initiale du stade est un exemple de financement public-privé. Sa construction a coûté 370 millions de dollars au total. Le gouvernement du Québec en a payé 185 millions de dollars et le groupe dénommé « J'ai ma place » (un organisme mis en place précisément pour le financement du Centre Vidéotron, dont les fonds étaient fournis par la population québécoise) a injecté 15,4 millions de dollars. La Ville de Québec a financé les 169,6 millions de dollars restants. Dans cette enveloppe, la Ville a inclus les 33 millions de dollars payés en 2015 par Québecor Média pour acquérir les droits de dénomination (lesquels ont été cédés à sa filiale Vidéotron pour une somme non divulguée), 50 millions de dollars comptant, et les 86,3 millions de dollars restants au moyen d’un emprunt bancaire. La détention publique signifie quant à elle que l’infrastructure sportive et détenue et administrée par une ou plusieurs entités publiques. Les infrastructures de taille standard peuvent alors généralement être financées intégralement par des fonds publics. Qu’on pense ici au programme québécois PAFIRSPA dont nous avons fait mention plus haut. Pour les projets plus coûteux, l’inclusion d’une entité publique dans la détention, qu’elle soit publique et privée ou intégralement publique, offre différentes options. Cela inclut aux États-Unis la possibilité de recourir à la fiscalité municipale ou à l’émission d’obligations municipales pour financer les infrastructures. La construction du Barclays Center situé dans l’arrondissement de Brooklyn à New York, qui a commencé en 2010 et s'est achevée en 2012, a ainsi été financée en partie par des obligations municipales exonérées d'impôt et émises par la Brooklyn Arena Local Development Corporation, une entité constituée par une agence de l'État de New York pour les fins du financement12. Près de 500 millions de dollars américains ont ainsi été réunis et ont financé une partie importante des coûts de construction de l'aréna dans le cadre d'un effort de réaménagement plus large connu sous le nom de Pacific Park Brooklyn (anciennement Atlantic Yards). Le Barclays Center est aujourd’hui le domicile de l'équipe de basketball Brooklyn Nets de la National Basketball Association. Nous terminerons notre tour d’horizon en soulignant l’intéressante approche des partenariats public-privé (PPP), particulièrement pour les infrastructures les plus coûteuses. Dans le cadre d'un PPP, le gouvernement ou une autre entité publique s'associe à une entreprise privée pour élaborer un projet d'infrastructure ou de services publics. Les PPP permettent de combiner les ressources, l'expertise et les capacités des secteurs public et privé, afin de réaliser des projets qui bénéficient à la collectivité. À géométrie variable, les PPP peuvent inclure un champ plus ou moins large d’activités, de la conception à l’exploitation du projet, en passant par sa construction et, dans certains cas, son financement. Dans le modèle conception–construction-financement (CCF) par exemple, le PPP inclut la conception, la construction et le financement de l’infrastructure. Les soumissionnaires qui participent à l'appel d'offres doivent inclure une offre de financement du projet au sein de leur proposition, et l'entreprise privée sélectionnée pour le projet sera donc responsable non seulement de la conception et de la construction, mais aussi du financement initial ou continu du projet. Les soumissionnaires doivent ainsi négocier avec des institutions financières avant l’attribution du contrat de développement pour offrir un financement intégré à leur proposition. Ces mêmes institutions financières vont par la suite exercer un contrôle serré de l’utilisation des fonds prêtés et de la gestion du projet. L’entreprise privée sélectionnée au terme de l’appel de propositions doit donc s’engager à la fois envers l’autorité publique et envers ses prêteurs sur les délais, les coûts de construction et les frais de financement dès le stade de l’attribution du contrat. C’est pourquoi le modèle CCF permet en principe une plus grande efficacité dans l'exécution, une certitude quant aux coûts de construction et une meilleure gestion des risques financiers. Le Stade de France, qui peut accueillir 81 338 spectateurs en configuration football ou rugby, a été ainsi construit pour l'organisation par la France de la Coupe du monde de football de 1998. Sis à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), il appartient à l'État, qui en a concédé la construction et l'exploitation à un consortium (dont les actionnaires sont Bouygues et Vinci) pour une durée de trente ans (c.-à-d. jusqu'en 2025), dans un schéma qui a quasiment préfiguré les actuels PPP. Conclusion Les amphithéâtres multifonctionnels et autres installations sportives peuvent requérir des investissements équivalents à ceux que l’on voue aux infrastructures de transports, aux projets énergétiques, ou aux usines industrielles. La palette du « financement de projet » peut donc logiquement y trouver application, avec en plus quelques couleurs propres au tableau sportif, comme celles des commandites publicitaires en tout genre. La participation des autorités publiques est en outre d’autant plus fréquente que le projet implique un détenteur public ou doit avoir un impact social considérable. Une grande diversité de montages financiers est donc envisageable en fonction des particularités de chaque projet. Le coup d’envoi étant donné avec la présente capsule, nous aurons le plaisir d’examiner plus en détail certains de ces montages au fil de nos prochaines capsules. Zacharie Goudreault, Le toit fixe proposé pour le Stade olympique déchire les experts, lien TVA Sports, Stade IGA : le toit doit être une priorité pour Montréal selon Legault, Le journal de Québec, 13 août 2023, lien Philippe Teisceira-Lessard, Le cauchemar continue, La Presse, 27 juillet 2023, lien Goudreault, op. cit. Gabriel Côté, Québec investit 300 M$ pour les infrastructures sportives, Le journal de Québec, 19 juin 2023, lien lien lien Christopher Palmeri, Rams Owner Stan Kroenke Debuts His $5.5 Billion Dream Stadium, Bloomberg, 10 septembre 2020, lien Maxime Bergeron, 100 millions investis au Centre Bell, La Presse, 14 octobre 2015, lien Bouclage du financement du stade des Lumières, Décideurs, 7 août 2013, lien lien: Pete Evans, Scotiabank pays big for arena naming rights, but did it break the bank?, CBC News, 4 septembre 2017, lien lien