Construction

Le 3 mars 2025, la juge Nancy Bonsaint, de la Cour supérieure, rejette une demande d’injonction interlocutoire provisoire visant à permettre à Les Entreprises de la Batterie inc. d’utiliser un terrain ne lui appartenant pas afin d’entamer d’importants travaux de construction sur son immeuble. Ce jugement rappelle qu’une partie ne peut contribuer à une situation d’urgence pour ensuite l’invoquer au soutien de sa demande d’injonction provisoire. Le résumé des faits La Demanderesse, Les Entreprises de la Batterie inc., est propriétaire d’un immeuble qui fait l’objet de travaux de construction depuis mars 2021, afin d’être transformé en hôtel et de servir d’agrandissement à l’Auberge qu’elle exploite déjà1. Le Défendeur est propriétaire d’un hôtel et d’un terrain contigu à l’immeuble visé par les travaux, lequel est notamment utilisé comme stationnement pour sa clientèle2. Les travaux de construction de la Demanderesse se déroulent initialement en deux phases distinctes, soit de mars à novembre 20213, puis du 23 août 2022 au mois de juillet 20244. Dans le cadre de ces phases, les Parties ont convenu de diverses ententes afin que la Demanderesse puisse utiliser un (1) espace de stationnement du Défendeur, moyennant compensation5. Le 14 février 2025, la Demanderesse informe le Défendeur qu’elle entend entamer une nouvelle phase de travaux (la phase 3), et ce, dès le 28 février 20256. Elle annonce également au Défendeur que, dans le cadre de ces nouveaux travaux, il lui sera maintenant nécessaire d’utiliser la moitié de son immeuble, ce qui correspond à six (6) espaces de stationnement, ainsi que d’en relocaliser l’entrée pour une période de plus de deux (2) ans7. Elle indique, au surplus, qu’elle aura besoin d’avoir un accès complet à l’immeuble du Défendeur pour quelques jours au printemps 20258. La Demanderesse allègue que les travaux de construction sur son immeuble doivent débuter d’urgence le 28 février 20259. Le Défendeur s’oppose à un empiétement d’une telle ampleur pendant une période de deux (2) ans supplémentaires alors qu’il doit composer avec les inconvénients découlant des travaux de construction de la Demanderesse depuis déjà plus de quatre (4) ans, d’autant plus que cette dernière ne lui offre pas une contrepartie qui soit raisonnable ou juste dans les circonstances. Le 28 février 2025, la Demanderesse présente une Demande introductive d’instance pour l’émission d’ordonnances en injonction interlocutoire provisoire, en injonction interlocutoire et en injonction permanente, en déclaration d’abus et en dommages-intérêts modifiée en date du 28 février 2025 devant la juge Bonsaint10. Au stade de l’injonction interlocutoire provisoire, la Demanderesse demande au Tribunal de rendre une ordonnance temporaire visant à lui permettre d’avoir accès aux six (6) espaces de stationnement du Défendeur afin de poursuivre la mobilisation de son chantier11. Elle réclame également le remboursement des honoraires qu’elle a engagés pour présenter sa demande d’injonction. La Demanderesse allègue que les travaux d’agrandissement de son hôtel « se chiffrent à plusieurs dizaines de millions de dollars et sont d’une grande envergure »12. Elle allègue également qu’il est « urgent que le projet de transformation et de construction d’un hôtel dans son Immeuble se poursuive et qu’il ne soit pas interrompu en raison des agissements du défendeur »13. La Demanderesse affirme qu’une interruption des travaux de construction à son immeuble entraînerait non seulement d’importants retards à l’échéancier des travaux qui s’étalent sur les deux (2) prochaines années, mais également d’importants coûts additionnels en lien avec divers extras des entrepreneurs qu’elle a engagés pour procéder à la transformation et à la construction de son immeuble14. Évidemment, le Défendeur s’oppose à la demande d’injonction interlocutoire provisoire, notamment au motif que les faits allégués par la Demanderesse ne satisfont pas au critère de l’urgence15. C’est donc dans ce contexte que s’inscrit la décision de la juge Bonsaint. Les critères de l’injonction interlocutoire provisoire Tout comme le fait la juge Bonsaint dans son jugement, rappelons d’abord les principes juridiques en lien avec le recours en injonction interlocutoire provisoire : Les critères donnant ouverture à une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire sont : l’urgence ; l’existence d’une question sérieuse, d’une apparence de droit; l’existence d’un préjudice sérieux ou irréparable; la prépondérance des inconvénients16. Il s’agit d’un recours discrétionnaire et exceptionnel qui ne doit être accordé qu’avec parcimonie et dans le respect de conditions strictes17. Le critère de l’urgence En contexte de demande en injonction interlocutoire provisoire, le critère de l’urgence est « d’une importance capitale »18 ; s’il n’y est pas satisfait, la demande ne peut tout simplement pas être accueillie19. Les tribunaux décrivent souvent cette urgence comme « une urgence de nature 9-1-1 »20. Seuls les cas « extrêmement urgents » doivent entraîner l’octroi d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire21. Pour que les tribunaux concluent à l’existence d’une telle urgence, celle-ci ne doit pas découler du délai à introduire le recours; elle doit être « immédiate et apparente » et ne pas découler de l’absence de diligence de la Demanderesse22. Autrement dit, « l’urgence alléguée doit être réelle et ne pas être créée artificiellement par la personne qui la soulève »23. La juge Bonsaint retient du dossier que le Défendeur n’a été informé qu’un quelconque empiétement serait nécessaire sur son lot que le 31 janvier 202524. En effet, à aucun moment avant le mois de janvier 2025 la Demanderesse ne l’a informé de ses réelles intentions par rapport à ses travaux25. Ce n’est que le 14 février 2025 que la Demanderesse a officiellement avisé le Défendeur de la nature de l’empiétement qu’elle envisageait pour la troisième phase de ses travaux, soit l’utilisation d’au moins la moitié de son terrain, et ce, du 28 février 2025 au 31 mars 202726. À la suite de la présentation de sa contestation par le Défendeur, la juge Bonsaint retient que la Demanderesse savait que la troisième phase de ses travaux commencerait au début de l’année 2025 depuis déjà plusieurs mois27. Elle détermine que la Demanderesse « n’a pas traité la question de l’accès au stationnement comme étant une matière urgente à régler »28. La Demanderesse tente de justifier ce manque de proactivité par le fait qu’il lui était impossible d’informer le Défendeur de ses besoins en espace avant 2025, puisque l’échéancier des travaux lui était toujours inconnu29. Or, la juge Bonsaint considère que de telles explications ne justifient tout simplement pas le temps qu’a pris la Demanderesse pour intenter sa demande en injonction interlocutoire provisoire contre le Défendeur30. Au contraire, la documentation transmise par la Demanderesse au soutien de sa lettre du 14 février 2025, dont le plan de l’immeuble du Défendeur et l’échéancier préliminaire des travaux, comporte la mention « 2024 »31. Vu ce qui précède, la juge Bonsaint ne peut que conclure que la Demanderesse était au courant depuis plusieurs mois que les travaux de construction sur son immeuble devaient commencer en 202532. À ce sujet, les propos de la juge Bonsaint sont clairs : « Le Tribunal comprend que les dates d’un échéancier préliminaire des travaux puissent faire l’objet d’un changement, mais rien n’indique qu’il est “urgent” de débuter les travaux de construction le 28 février 2025. […] la demanderesse aurait dû agir dès janvier 2025 »33. En effet, les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur lui étaient connus depuis l’automne 2024 et, sinon, certainement depuis janvier 202534. Ils auraient dû susciter les échanges tenus entre les procureurs des Parties en février 2025 bien avant, soit minimalement en janvier 202535. La tenue de discussions ou de tentatives de règlement La Demanderesse a également soutenu que des discussions ou des tentatives de règlement peuvent avoir un impact sur le critère de l’urgence au stade de l’injonction interlocutoire provisoire36. La juge Bonsaint rejette cet argument puisqu’aucune négociation réelle n’a eu lieu, sinon des appels ratés en novembre et décembre 2024, puis en janvier 2025, et que les faits relatifs à la problématique de l’accès à l’immeuble du Défendeur sont connus par la Demanderesse depuis l’automne 2024, sinon certainement depuis janvier 2025. Ainsi, la juge Bonsaint rejette la demande en injonction interlocutoire provisoire, considérant que la Demanderesse demande au Tribunal de conclure à l’urgence d’émettre une telle ordonnance, afin d’accéder à la moitié du stationnement du Défendeur pendant deux (2) ans, alors qu’elle-même n’a pas traité la question de la nécessité d’avoir accès au stationnement comme étant une urgence qui se devait d’être résolue avant de procéder à la réalisation de la troisième phase des travaux de construction37. Ce qu’il faut retenir Le critère de l’urgence est d’une importance capitale en matière d’injonction interlocutoire provisoire. Il doit absolument être respecté pour que le Tribunal accorde une telle demande. Dans son appréciation des faits et des allégations en lien avec une demande d’injonction interlocutoire provisoire, le Tribunal doit veiller à ce que l’urgence soit réelle, de type 9-1-1, et qu’elle ne soit pas créée par la partie qui la demande. Un délai causé par la partie demanderesse ne peut pas entraîner l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire contre la partie défenderesse. Finalement, la tenue de discussions de règlement et/ou de négociations qui ne sont pas sérieuses ne permet pas à une partie de pallier le délai couru entre le moment de sa connaissance des faits qui justifient l’émission d’une injonction interlocutoire provisoire et le dépôt de sa demande. La diligence est donc de mise dans la gestion et la préparation de tels dossiers et favorisera l’obtention de l’ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire. Entreprises de la Batterie inc. c. Biron, 2025 QCCS 608, par. 1 et 10 (ci-après, le « Jugement »). Jugement, par. 4. Jugement, par. 10. Jugement, par. 16 à 19. Jugement, par. 10 à 18. Jugement, par. 27. Jugement, par. 3 et 27. Jugement, par. 3. Jugement, par. 2. Jugement, par. 6. Jugement, par. 7. Jugement, par. 46. Jugement, par. 47. Jugement, par. 48. Jugement, par. 8. Jugement, par. 35 et 37 à 39. Jugement, par. 36. Jugement, par. 41. Id. Jugement, par. 41 et 43. Jugement, par. 42. Jugement, par. 42. Jugement, par. 40. Jugement, par. 61 et 62. Jugement, par. 62. Jugement, par. 64 et 65. Jugement, par. 68. Id. Jugement, par. 74. Jugement, par. 75. Jugement, 76 et 77. Jugement, par. 82. Jugement, par. 82. Jugement, par. 84. Jugement, par. 85. Jugement, par. 83. Jugement, par. 90.

Tout en accueillant l’année 2025 avec enthousiasme, nous avons cru bon de faire une courte rétrospective de l’année 2024 en matière de droit immobilier au Québec. Jetons un coup d’œil sur cette dernière année et quelques nouvelles qui méritent une attention particulière et un suivi en 2025. Sans dresser une liste exhaustive, nous souhaitions saisir l’occasion de rappeler que l’immobilier a la cote! En matière de construction de logements locatifs, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) a mis en vigueur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction commence entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030, et dont la date de fin est fixée au plus tard le 31 décembre 2035. La procédure d’authentification d’un document canadien destiné à être utilisé dans un pays étranger a été uniformisée pour les membres faisant partie de la Convention du 5 octobre 1961 supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers. Le Règlement 20-20-20 a été modifié dans l’optique d’alléger le fardeau financier des promoteurs immobiliers en faveur de la construction de logements sociaux et abordables à Montréal jusqu’à la fin de 2026. En matière de location de logements, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés a imposé un moratoire contre l’éviction de locataires par les locateurs qui souhaiteraient subdiviser, agrandir ou changer l’usage d’un logement, et ce jusqu’en juin 2027, en plus de protéger davantage les locataires de 65 ans ou plus contre une éviction ou une reprise de logement, lorsque ces derniers occupent depuis au moins 10 ans le logement et que leurs revenus sont égaux ou inférieurs à 125 % du revenu maximal permettant l’admissibilité à un logement à loyer modique selon la réglementation applicable. La Loi sur la concurrence a été modifiée pour encadrer davantage les contrôles de propriété, notamment le recours aux clauses d’exclusivité et les clauses restrictives dans les baux commerciaux existants. La Loi sur la concurrence a également été modifiée pour lutter contre l’écoblanchiment. Dans le domaine immobilier, les promoteurs doivent maintenant être capables de démontrer la véracité de leurs allégations écologiques concernant leurs propriétés. L’augmentation du taux d’inclusion dans le revenu des gains en capital a été annoncée dans le budget fédéral d’avril 2024, passant de50 % à 66,66 %, sur tous les gains en capital réalisés par les entreprises et les fiducies ainsi que par les particuliers pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $ dans une année donnée. Compte tenu du changement de gouvernement potentiel et du fait que ces mesures n’ont pas force de loi, restez à l’affût des nouvelles à ce sujet. Les autorités fiscales ont prévu une augmentation des taux de retenue applicables lors de la vente d’un bien canadien imposable par un non-résident du Canada depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les taux de retenue pour les dispositions effectuées depuis cette date ont augmenté de façon importante par suite de l’augmentation du taux d’inclusion à l’égard du gain en capital. Encore une fois cependant, l’incertitude demeure quant à l’application de cette mesure. Le Projet de loi no 86 modifiant entre autres la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents a été déposé et présenté à l’Assemblée nationale par le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation, M. André Lamontagne. Les modifications visent notamment le contrôle des acquisitions de terres agricoles et la lutte contre l’achat de terres par des investisseurs étrangers. Restez à l’affût de l’évolution de ce projet de loi. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a « ouvert la porte » à l’autorisation par les municipalités des projets d’habitation avant le 21 février 2027 qui dérogent à la réglementation d’urbanisme locale pourvu que les conditions établies soient respectées.  Les municipalités se voient ainsi accorder un superpouvoir leur permettant de favoriser la mise en chantier de projets en 2025. Suivant cette année forte en rebondissements dans le domaine immobilier, notre équipe de droit immobilier est motivée et disposée à répondre à toutes vos questions et demandes. D’autres sujets vous viennent à l’esprit? Partagez-les avec nous et n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter davantage. Bonne année 2025!

Le Québec s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de transition énergétique et de décarbonation industrielle. Ce virage environnemental doit être pris dans un contexte où notre consommation d’énergie pourrait croître rapidement sous l’effet cumulé de plusieurs facteurs, tels que la réindustrialisation de notre économie, la croissance de notre population, l’électrification des transports ou encore le potentiel énergivore de l’intelligence artificielle. Investir dans le développement d’infrastructures énergétiques est donc primordial, l’abondance énergétique étant par ailleurs indispensable à la prospérité de l’économie. Or, les finances publiques sont déjà fortement sollicitées, notamment par la rénovation de nos infrastructures vieillissantes. Il est donc indispensable d’encourager l’investissement de capitaux privés, et la fiscalité peut s’avérer très efficace à cet égard. L’exemple américain En 2022, les États-Unis ont adopté l’Inflation Reduction Act (IRA), notamment pour stimuler les investissements dans le secteur de l’énergie renouvelable. Plus particulièrement, l’IRA a modifié ou créé plusieurs crédits d’impôt afin d’encourager les investissements privés1. Au cours des deux dernières années, les entreprises américaines ont annoncé un total de près de 276 milliards $ US en nouveaux investissements dans la production d’énergie propre, la capture ou l’élimination du dioxyde de carbone et d’autres formes de décarbonation industrielle, soit une augmentation de 34 % par rapport aux deux années précédentes2. L’impact de l’IRA réside dans sa créativité, sa flexibilité et son pragmatisme pour tenir compte des réalités respectives des différents intervenants du secteur énergétique, notamment en matière de fiscalité. En effet, les promoteurs de projets énergétiques doivent souvent attendre plusieurs années avant de générer des revenus et des profits, alors que les banques et autres fonds d’investissement qu’ils sollicitent sont présumément en exploitation bénéficiaire. Les pertes fiscales générées au cours des années de conception et de construction de tels projets ont donc un intérêt diffus pour les promoteurs, mais immédiat pour les investisseurs. Un marché de titres de participation assortis d’avantages fiscaux (tax equity market) s’est ainsi développé, permettant aux sociétés assujetties à l’impôt d’investir dans des parts d’entités constituées pour aménager de tels projets en vue de bénéficier de crédits d’impôt et d’un amortissement accéléré. Généralement, l’entité qui recueille les investissements et aménage le projet distribue 99 % des revenus, des pertes et des crédits d’impôt à l’investisseur jusqu’à ce qu’un rendement prédéterminé soit atteint. Une fois ce rendement atteint, la part des avantages attribués à l’investisseur diminue, et le promoteur a l’option de racheter la part résiduelle de l’investisseur. L’IRA a transformé la monétisation des crédits d’impôt fédéraux pour l’énergie propre, en permettant désormais d’acheter et de vendre ces crédits sans forcément avoir à faire un investissement à long terme. Cette nouvelle approche offre aux entreprises un moyen supplémentaire et intéressant de participer à ce marché croissant des crédits d’impôt3. En 2023, le volume du marché des titres de participation assortis d’avantages fiscaux pour les projets américains était d’environ 20 à 21 milliards $ US, soit une augmentation d’environ 18 milliards $ US par rapport à l’année précédente4. Cette tendance semble vouloir se maintenir. En effet, il est estimé que la valeur du marché actuel, particulièrement attractif pour les banques, devrait doubler pour atteindre 50 milliards $ US par an d’ici 20255. L’équivalent des actions accréditives Le mécanisme québécois et canadien de déductions fiscales qui ressemble le plus au marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux est probablement celui des actions accréditives. Ce mécanisme permet aux sociétés des secteurs minier et de l’énergie renouvelable de transférer leurs dépenses d’exploration minière et d’autres dépenses expressément désignées comme admissibles à des investisseurs, qui peuvent ensuite les déduire de leur propre revenu imposable6. Ces sociétés peuvent donc émettre des actions à un prix plus élevé que celui qu’elles recevraient pour des actions ordinaires, soutenant ainsi leurs activités d’exploration et d’aménagement. De leur côté, les investisseurs sont prêts à payer ce prix supérieur en contrepartie de la déductibilité fiscale des frais admissibles engagés par la société émettrice. Ces déductions fiscales peuvent atteindre au maximum 120 % des fonds propres investis dans ces actions7. De plus, un crédit d’impôt fédéral de 15 % ou de 30 % peut également être réclamé par ces investisseurs. Cependant, il convient de noter que ce mécanisme est plus rigide que le mécanisme américain, les incitations fiscales ne pouvant pas être cédées, et son application en étant réservée aux dépenses d’exploration et d'aménagement minières ainsi qu'à certaines dépenses précises liées à des projets d'énergie renouvelable et d'économie d'énergie telles que la production d’électricité utilisant des ressources renouvelables comme l’énergie solaire, le vent et la géothermie8. Ambition, innovation et passage à l’action (accréditive) Le Québec pourrait s’inspirer de l’IRA pour augmenter l’attractivité des actions accréditives, élargir leur champ d’application, et ainsi créer un nouvel outil de financement de la transition énergétique. Le secteur de l’énergie renouvelable s’apparente d’ailleurs au secteur minier à plusieurs égards, notamment quant au montant élevé des capitaux requis pour construire l’infrastructure nécessaire à l’exploitation d’une mine ou d’un outil de production énergétique. Bien établi et populaire auprès des investisseurs9, le mécanisme des actions accréditives pourrait avoir le même succès dans le contexte de notre transition énergétique. Rendre ces incitatifs plus facilement cessibles favoriserait en outre l’émergence d’un marché similaire à celui du marché américain des titres de participation assortis d’avantages fiscaux. Plusieurs porte-drapeaux québécois, comme Hydro-Québec10, Innergex11 ou Boralex12, nourrissent de grandes ambitions quant à l’aménagement de projets énergétiques d’envergure. Leur financement, tel que celui de la décarbonation industrielle et du renouvellement de nos infrastructures, présente d’importants défis. Pour les relever, il est important d’innover, afin de prendre à temps ce virage vers un monde plus durable, mais tout aussi prospère.13 Lien Rhodium Group et MIT’s Center for Energy and Environmental Policy Research (CEEPR), Clean Investment Monitor, lien Brandon Hill, How to take advantage of tax credit transferability though the Inflation Reduction Act, Thomson Reuters Institute, 16 avril 2024, lien Allison Good, Renewables project finance to keep pace in 2024, but tax equity rule looms, S&P Global, 12 janvier 2024, lien Lesley Hunter et Mason Vliet, The Risk Profile of Renewable Energy Tax Equity Investments, America Council on renewable energy, Décembre 2023, lien Lien Lien Lien Prospectors & Developers Association of Canada, Flow-through shares & the mineral exploration tax credit explained, lien Lien Lien Lien Les auteurs tiennent à remercier Sophie Poirier pour son travail au soutien de la rédaction de cette publication

Dans la grande mosaïque de Montréal, deux monuments se dressent en fiers témoins des mémorables épopées sportives qui s’y sont déroulées. Le Stade olympique de Montréal (Figure 1) et le stade IGA, qui ont été et demeurent des lieux emblématiques de notre vie sportive, ont cependant aujourd’hui besoin d’une nouvelle cure de jouvence. Ou plutôt, d’un nouveau couvre-chef. Figure 1 : Le Stade olympique s’impose sur le paysage de Montréal. Bien qu’il s’agisse de stades emblématiques, leurs problèmes ou manque de toiture hantent l’actualité montréalaise depuis plus de 30 ans. On estime que doter le court central du stade IGA d’un toit rétractable pourrait coûter 70 millions de dollars, et qu’une dépense de 870 millions de dollars serait requise pour le remplacement du toit et de l’anneau technique du Stade olympique1. Si ces projets ont été qualifiés de priorités2, le dérapage anticipé des coûts de construction et de rénovation fait déjà couler beaucoup d’encre3. On ne réglera d’ailleurs pas ce problème définitivement, la durée de vie de la nouvelle toiture du Stade olympique étant évaluée à 50 ans4. Pourtant, ces chantiers ne sont que l’arbre qui cache la forêt craquante de nos infrastructures sportives. Selon la ministre responsable du Sport, du Loisir et du Plein air, Isabelle Charest : « Les besoins sont immenses. Beaucoup d’infrastructures ont besoin d’amour, ont besoin d’être revampées, ou on a besoin tout simplement de nouvelles infrastructures. »5 Besoins immenses donc, mais également variés! Du charme local de la petite patinoire de quartier aux enceintes imposantes d'un stade de franchise sportive professionnelle, en passant par la polyvalence des salles multisports municipales, il est essentiel d'investir dans ces installations pour promouvoir le bien-être physique et maintenir la population en santé… ou tout simplement la distraire. Conscient du besoin (et de la popularité du sport chez les électeurs), le gouvernement du Québec a alloué une enveloppe de 300 millions de dollars au Programme d'aide financière aux infrastructures récréatives, sportives et de plein air (PAFIRSPA)6. Le premier volet de ce programme permet de financer jusqu’aux deux tiers des coûts de rénovation, de mise aux normes, de construction ou d'aménagement d'infrastructures sportives et récréatives, pour un montant maximal de 20 millions de dollars par projet. Les candidats au financement devaient soumettre leur candidature au plus tard le 5 décembre 2023. Si le PAFIRSPA peut sembler ambitieux, les projets qu’il vise sont évidemment beaucoup moins dispendieux que les arénas dédiés au sport professionnel moderne, et qui sont devenus au fil des ans de véritables merveilles d’ingénierie et de technologie. On estime ainsi le coût du Tottenham Hotspur Stadium achevé à Londres en 2019 à 1,1 milliard de livres sterling7, soit une bouchée de pain en comparaison des 5,5 milliards de dollars américains requis pour le SoFi Stadium de Los Angeles dont les Rams et les Chargers font les beaux jours depuis 20238. En matière d’infrastructures sportives, l’argent est donc comme ailleurs le nerf de la guerre, et l’important est plus de financer que de participer! Dans cette nouvelle capsule en droit du sport, nous examinons ce qui se cache sous le toit du financement d’infrastructures sportives, et commençons à en dévoiler les défis, les stratégies et les enjeux sous-jacents. Les règles du jeu Situé au carrefour de l’industrie du divertissement et de l’intérêt public, le financement d’infrastructures sportives présente certaines particularités. D’une part, l’engouement toujours croissant du public au fil des ans pour les évènements sportifs a engendré de nombreux projets pharaoniques requérant des montages similaires aux financements de projets d’infrastructures publiques ou industrielles de même envergure. D’autre part, les retombées économiques et l’impact social des projets de tailles diverses justifient régulièrement le recours aux fonds publics, l’intervention des communautés locales pouvant être impérative concernant les installations dont l’utilité prime sur la rentabilité. De nombreuses techniques de financement peuvent en outre être utilisées selon les montants en jeu, mais aussi selon l’identité des propriétaires de l’infrastructure. Dans le cadre de la présente capsule, nous explorons donc le financement sous l’angle de trois types de détention : i) intégralement privée, ii) publique et privée, ou iii) intégralement publique. Nous reviendrons plus en détail sur des modes de financement particulier et les enjeux qui y sont reliés dans notre prochaine capsule en droit du sport. Financement en détention intégralement privée On renvoie ici à une infrastructure détenue par une entité privée et exploitée par un administrateur privé (qui peut ou non être la même entité). On peut penser au Centre Bell (Figure 3), dont le propriétaire privé est Groupe CH (propriété de la Famille Molson et d’autres investisseurs). Figure 3 : Le Centre Bell avait accueilli le repêchage de la Ligue nationale de hockey (LNH) en 2022. Ce type de détention implique en principe un financement complètement privé, le propriétaire injectant les fonds nécessaires pour effectuer les travaux désirés. En 2015, le propriétaire du Centre Bell aurait selon les médias notamment investi 100 millions de dollars pour sa rénovation.9 Cette somme provenait uniquement du Groupe CH et de ses investisseurs. Tous les modes de financement sont bien sûr envisageables dans ce mode de détention, qu’il s’agisse d’un investissement en fonds propres par les actionnaires, du placement d’obligations auprès de souscripteurs privés, de dette bancaire sous toutes ses formes, voire très communément d’un mélange de plusieurs options. Pour financer par voie de dette en particulier, donner le confort requis aux prêteurs peut représenter un défi dont l’importance est proportionnelle aux sommes en jeu. La rentabilité du projet dépend en effet à la fois de son achèvement aux coûts convenus et de son succès commercial une fois achevé. Offrir les actifs du projet en garantie s’avérera généralement insuffisant pour convaincre les prêteurs, qui exigeront d’autres composantes comme des cautionnements d’actionnaires, des contrats de construction à prix fixe ou plafonné, ou encore l’intervention de prêteurs subordonnés. Lorsque des retombées économiques sont attendues au bénéfice de la communauté, les autorités publiques peuvent aussi être sollicitées pour cautionner en partie le remboursement du prêt ou offrir différentes formes de subventions publiques, y compris des prêts à remboursement conditionnel, réduisant ainsi le risque assumé par les prêteurs. Les efforts requis pour réduire le risque encouru par les prêteurs permettent en principe de faire baisser conséquemment les frais financiers, ou dans certains cas d’obtenir le financement requis. Le recours aux marchés publics est également utilisé à l’occasion. L'Olympique Lyonnais est ainsi devenu le premier club de football français à être coté en bourse en 2007, lorsque des actions du club ont été mises en vente sur le marché Euronext à Paris. Les fonds ainsi réunis ont permis de soutenir les projets de développement du club, y compris le financement de son nouveau stade, qui a ouvert ses portes en janvier 2016. Ce financement a été une combinaison de fonds propres (incluant donc des fonds provenant des émissions d'actions), de prêts bancaires, d’obligations traditionnelles, et d’obligations remboursables en actions10. Par ailleurs, des sources complémentaires, mais substantielles peuvent être sollicitées pour compléter le montage financier, comme les droits de dénomination. Une société peut ainsi donner son nom à l’aréna pour une période déterminée et généralement comprise entre 3 et 20 ans, en contrepartie d’une somme d’importance. L’entente de 2017 concernant la Scotiabank Arena, antre du club de hockey Maple Leafs de Toronto, prévoit ainsi que Scotiabank déboursera 800 millions de dollars sur une période de 20 années pour donner son nom à l’infrastructure11. Outre le nom de l'installation, il est également possible de vendre de la publicité périphérique, ou de solliciter les donateurs individuels pour l’achat d’une plaque à leur nom à l'entrée du terrain, dans les allées ou dans les gradins. Découvrez notre dernier bulletin à ce sujet Les modèles financiers des promoteurs sont régulièrement agrémentés d’autres sources de revenus créatives, y compris les concessions de restauration, les accords de locations de loges ou les abonnements privilégiés, les places de stationnement, les boutiques et la publicité. Des ententes de location pour des usages variés des installations peuvent également offrir d’autres sources de revenus. Certains fabricants dans l'industrie de la construction de terrains de sport proposent même parfois des offres de financement permettant de payer l'achat et les installations en versements mensuels, trimestriels ou annuels, réduisant d’autant la dette ou les investissements requis. La signature des contrats pertinents avant la construction ou la rénovation des installations améliore le dossier de financement du projet et en augmente les chances de succès. Financement dans le contexte d’une détention publique La détention de l’infrastructure par une entité publique, que l’exploitation en soit ou non confiée à une entité privée, peut avoir une influence considérable sur les options possibles et le mode de financement retenu. La détention publique et privée implique un propriétaire provenant du secteur public et un administrateur privé. Le Centre Vidéotron à Québec (Figure 4), qui accueille notamment le club de hockey Remparts de Québec de la Ligue de hockey junior Maritimes Québec, est un exemple de ce type de détention. Le propriétaire du Centre Vidéotron est la Ville de Québec, alors que l’administrateur est Québecor Média. Figure 4 : Le Centre Vidéotron à Québec, inauguré le 8 septembre 2015. En général, le financement se fait conjointement par des fonds publics et privés pour les infrastructures ainsi détenues et exploitées. Bien que le Centre Vidéotron n’ait pas encore requis des travaux de rénovations majeurs, la construction initiale du stade est un exemple de financement public-privé. Sa construction a coûté 370 millions de dollars au total. Le gouvernement du Québec en a payé 185 millions de dollars et le groupe dénommé « J'ai ma place » (un organisme mis en place précisément pour le financement du Centre Vidéotron, dont les fonds étaient fournis par la population québécoise) a injecté 15,4 millions de dollars. La Ville de Québec a financé les 169,6 millions de dollars restants. Dans cette enveloppe, la Ville a inclus les 33 millions de dollars payés en 2015 par Québecor Média pour acquérir les droits de dénomination (lesquels ont été cédés à sa filiale Vidéotron pour une somme non divulguée), 50 millions de dollars comptant, et les 86,3 millions de dollars restants au moyen d’un emprunt bancaire. La détention publique signifie quant à elle que l’infrastructure sportive et détenue et administrée par une ou plusieurs entités publiques. Les infrastructures de taille standard peuvent alors généralement être financées intégralement par des fonds publics. Qu’on pense ici au programme québécois PAFIRSPA dont nous avons fait mention plus haut. Pour les projets plus coûteux, l’inclusion d’une entité publique dans la détention, qu’elle soit publique et privée ou intégralement publique, offre différentes options. Cela inclut aux États-Unis la possibilité de recourir à la fiscalité municipale ou à l’émission d’obligations municipales pour financer les infrastructures. La construction du Barclays Center situé dans l’arrondissement de Brooklyn à New York, qui a commencé en 2010 et s'est achevée en 2012, a ainsi été financée en partie par des obligations municipales exonérées d'impôt et émises par la Brooklyn Arena Local Development Corporation, une entité constituée par une agence de l'État de New York pour les fins du financement12. Près de 500 millions de dollars américains ont ainsi été réunis et ont financé une partie importante des coûts de construction de l'aréna dans le cadre d'un effort de réaménagement plus large connu sous le nom de Pacific Park Brooklyn (anciennement Atlantic Yards). Le Barclays Center est aujourd’hui le domicile de l'équipe de basketball Brooklyn Nets de la National Basketball Association. Nous terminerons notre tour d’horizon en soulignant l’intéressante approche des partenariats public-privé (PPP), particulièrement pour les infrastructures les plus coûteuses. Dans le cadre d'un PPP, le gouvernement ou une autre entité publique s'associe à une entreprise privée pour élaborer un projet d'infrastructure ou de services publics. Les PPP permettent de combiner les ressources, l'expertise et les capacités des secteurs public et privé, afin de réaliser des projets qui bénéficient à la collectivité. À géométrie variable, les PPP peuvent inclure un champ plus ou moins large d’activités, de la conception à l’exploitation du projet, en passant par sa construction et, dans certains cas, son financement. Dans le modèle conception–construction-financement (CCF) par exemple, le PPP inclut la conception, la construction et le financement de l’infrastructure. Les soumissionnaires qui participent à l'appel d'offres doivent inclure une offre de financement du projet au sein de leur proposition, et l'entreprise privée sélectionnée pour le projet sera donc responsable non seulement de la conception et de la construction, mais aussi du financement initial ou continu du projet. Les soumissionnaires doivent ainsi négocier avec des institutions financières avant l’attribution du contrat de développement pour offrir un financement intégré à leur proposition. Ces mêmes institutions financières vont par la suite exercer un contrôle serré de l’utilisation des fonds prêtés et de la gestion du projet. L’entreprise privée sélectionnée au terme de l’appel de propositions doit donc s’engager à la fois envers l’autorité publique et envers ses prêteurs sur les délais, les coûts de construction et les frais de financement dès le stade de l’attribution du contrat. C’est pourquoi le modèle CCF permet en principe une plus grande efficacité dans l'exécution, une certitude quant aux coûts de construction et une meilleure gestion des risques financiers. Le Stade de France, qui peut accueillir 81 338 spectateurs en configuration football ou rugby, a été ainsi construit pour l'organisation par la France de la Coupe du monde de football de 1998. Sis à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), il appartient à l'État, qui en a concédé la construction et l'exploitation à un consortium (dont les actionnaires sont Bouygues et Vinci) pour une durée de trente ans (c.-à-d. jusqu'en 2025), dans un schéma qui a quasiment préfiguré les actuels PPP. Conclusion Les amphithéâtres multifonctionnels et autres installations sportives peuvent requérir des investissements équivalents à ceux que l’on voue aux infrastructures de transports, aux projets énergétiques, ou aux usines industrielles. La palette du « financement de projet » peut donc logiquement y trouver application, avec en plus quelques couleurs propres au tableau sportif, comme celles des commandites publicitaires en tout genre. La participation des autorités publiques est en outre d’autant plus fréquente que le projet implique un détenteur public ou doit avoir un impact social considérable. Une grande diversité de montages financiers est donc envisageable en fonction des particularités de chaque projet. Le coup d’envoi étant donné avec la présente capsule, nous aurons le plaisir d’examiner plus en détail certains de ces montages au fil de nos prochaines capsules. Zacharie Goudreault, Le toit fixe proposé pour le Stade olympique déchire les experts, lien TVA Sports, Stade IGA : le toit doit être une priorité pour Montréal selon Legault, Le journal de Québec, 13 août 2023, lien Philippe Teisceira-Lessard, Le cauchemar continue, La Presse, 27 juillet 2023, lien Goudreault, op. cit. Gabriel Côté, Québec investit 300 M$ pour les infrastructures sportives, Le journal de Québec, 19 juin 2023, lien lien lien Christopher Palmeri, Rams Owner Stan Kroenke Debuts His $5.5 Billion Dream Stadium, Bloomberg, 10 septembre 2020, lien Maxime Bergeron, 100 millions investis au Centre Bell, La Presse, 14 octobre 2015, lien Bouclage du financement du stade des Lumières, Décideurs, 7 août 2013, lien lien: Pete Evans, Scotiabank pays big for arena naming rights, but did it break the bank?, CBC News, 4 septembre 2017, lien lien